최근 생활형숙박시설(이하 생숙)이 다시 숙박업계의 뜨거운 감자가 되고 있습니다. ‘생활형 숙박시설’을 검색해보면 최근 들어 부쩍 부정적인 뉴스가 늘어난 걸 알 수 있는데요. 국토교통부의 생숙 규제 유예가 오는 10월 14일에 끝나기 때문입니다.
‘생숙’은 건축법 시행령 제3조의5에 ‘생활숙박시설’로 분류돼 있는데요. 건축물의 형태는 일반 오피스텔, 도심형 호텔과 크게 다르지 않지만, 거주가 아닌 숙박시설로만 영업해야 하는 곳을 말합니다.
이 글에서 생숙에 대해서 더 자세하게 쓰면 글이 너무 길어지는데요. 자세한 내용은 ONDA의 이전 포스팅을 참고 부탁드리겠습니다.
생활형 숙박시설의 정의와 규제가 갖는 의미는?
다시 돌아가서 이런 규제가 나온 배경을 보면 과거 ‘주거가 가능하다’고 홍보해, ‘숙박 영업’이 아닌 ‘거주’ 목적으로 사용하는 경우가 많기 때문입니다. 거주용이 아닌 건물을 주택처럼 사용하니 문제가 될 수밖에 없죠.
(수정 9월 25일) 국토교통부가 생숙의 주거용 이용에 대한 이행강제금 처분을 2024년 말까지 유예했습니다. 하지만 2024년 말 이후에도 계속 거주 용도로 생숙을 사용한다면 매년 ｢지방세법｣에 따른 건축물 시가표준액의 10%를 이행강제금으로 부과합니다.
이에 따라 ONDA에도 많은 상담 신청이 들어오고 있는데요. 솔직히 말씀드리면 생숙 수분양자 쪽에서도 많은 준비가 끝난 이후에야 ONDA가 도와 드릴 수 있습니다. 특히 건물의 30% 이상 또는 30 객실 이상이 모인 협의체가 없다면 저희도 어떻게 할 방법이 없습니다.
일단 아래 표를 참고하여 상황을 정확히 인지하시고, 상담이나 추후 영업 계획을 세우는 게 중요합니다.
특히 ONDA는 전국 다수의 생활형 숙박 위탁운영사와 협업하며 어려운 시장 상황을 극복하고 있는데요. 현재 사업적 고민이 있는 위탁운영사라면 ONDA와 고민을 함께 나눠보시죠.
결론부터 말하면 ‘안 됩니다’에 매우 가깝습니다. 이에 대해 ONDA도 변호사님께 기고를 부탁드린 적이 있는데요. 송지은 변호사님의 기고에 따르면 크게 세 가지 이유로 이는 불가능합니다.
이처럼 관련법 준수부터 지방자치단체 허가까지 뭐 하나 쉬운게 없습니다. 30객실 이상이 모인 협의체가 있어야 지자체나 보건복지부의 영업 신고가 가능한 요건이 되는 거죠. 물론 신청만 한다고 바로 영업이 가능하지는 않습니다. 수많은 난제를 현실에서 깨닫게 되는 계기가 될 뿐이죠.
제가 아는 한 생숙은 80여 객실을 모았지만, 이런저런 문제를 해결하다가 2년이 넘는 시간을 투자한 후에 겨우 영업을 시작했죠. 이처럼 생숙은 숙박업 중에서도 운영 난이도가 높은 전문 숙박 영업에 속합니다. 쉽게 돈 벌 수 있다고 광고한 사람들, 주거가 가능한 것처럼 호도하신 분들은 정말 반성하셔야 할 겁니다.
실제 생활형 숙박시설을 운영하는 현실을 봐도 개인이 하기는 거의 불가능합니다. 저희가 직접 운영하거나 위탁 관리하는 생숙 시설을 보면 거의 3~4성급 호텔과 유사한 구조로 운영됩니다. 포털, 국내외 OTA, 홈페이지 직접 유입(D2C), 메신저 등 정말 다양한 방법으로 숙박 고객을 유치하고, 프론트 데스크에서 고객을 맞이합니다.
또 객실 이용객도 개인이 운영하는 ‘펜션’처럼 생숙에 숙박하는 게 아니라, 가격 대비 괜찮은 호텔에 묵는다는 생각으로 이용하는 경우가 많습니다. 이 같은 운영을 개인이 하는 건 사실상 불가능합니다.
혼자 또는 가족이 함께하는 동네 분식집 운영은 (매우 힘들긴 해도) 가능하지만, 많은 인원이 찾는 다이닝 레스토랑을 운영하기 힘든 것과 마찬가지입니다.
손님이 기대하는 서비스, 국가 규제 대응 및 준수, 원활한 운영 등이 개인이 운영하는 숙박시설과 생숙은 천지 차이가 나기 때문입니다. 이 때문에 정부에서는 생활형 숙박시설을 운영하는 경우 30객실 이상이 모이거나 건물 객실의 ⅓ 이상이 모여 ‘전문 위탁업체’를 선정해 운영하도록 권장(사실상 준수 사항)하고 있는 거죠.
지자체의 허가를 받아 간판을 달면 이제 실전의 시작입니다. 사실 과거나 지금이나 숙박업 성공 방정식의 알파이자 오메가는 ‘위치’와 ‘가격’입니다. 여기에 소비자가 당연하게 생각하는 청결한 객실 환경, 친절한 고객 응대가 더해지면 좋은 생활형 숙박시설로 잘 알려질 것입니다.
여기서 위치는 이미 건설 당시 정해진 것이기 때문에 이미 손 쓸 도리가 없습니다. 만약 입지가 좋지 않다면 고객이 충분한 메리트를 느낄 수 있게 가격을 낮춰서 판매할 수밖에 없겠죠. 여기에 ‘청결한 객실’과 ‘친절한 고객 응대’는 결국 비용으로 이어집니다. 아무리 객실을 많이 팔아도 수익 이상의 지출이 나간다면 당연히 적자가 나죠.
이때 생숙 수분양자분들은 어떤 운영 대행사에 위탁운영을 맡기느냐를 매우 심각하게 고민해야 합니다.
시장 상황을 잘 파악해 객실 가격을 합리적으로 책정하여 공실을 최적화하고, 합리적인 가격으로 어메니티 구매가 가능한 구매처를 알고 있고, 운영 지출 중 가장 큰 부분을 차지하는 인건비를 최소화할 수 있는 능력을 갖춘 위탁 운영 대행사를 찾아야 하죠.
특히 코로나19 팬데믹을 거치면서 많은 호텔리어, 숙박업 종사자들이 이 산업이 고용이 불안하고, 근로 환경이 열악한 곳으로 인식하면서 ‘사람’을 구하는 게 매우 힘들어졌습니다. 고용 시장에서 근로자가 줄어드니 당연히 근로자의 급료는 올라가게 됩니다. 즉, 최소한의 인력으로 효율적으로 생숙 운영이 가능해야 한다는 난제를 해결해야 합니다.
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이 문제를 어떻게 해결해야 할까요? 많은 숙박 업체들이 ‘다른 지출과 고용 인력을 줄이고, 온라인 판매 수익을 극대화한다’라는 정공법을 선택하고 있습니다.
과거 숙박업, 특히 대형 숙박업일수록 노동집약적인 사업 방식을 선택했는데요. 호텔 앞에는 당연히 든든한 벨보이가 있어야 하고, 프론트 데스크에는 ‘친절’이 눈에 보이는 데스크 직원이 있어야 했습니다. 24시간 룸서비스 전화를 대기하는 직원도 상주해야 했고요. 대형 숙박시설이라면 ‘당연히 갖춰야 할 덕목’으로 친절한 직원이 필요했고, 사회에서도 ‘호텔리어’라고 하면 갖게 되는 좋은 이미지가 있었죠.
문제는 이 모든 것이 ‘비용’이라는 부분이고, ONDA는 기술을 통해 불필요한 비용을 해결할 수 있는 방안을 가지고 있습니다. 특히 인력의 경우 과거에는 200객실 운영에 30여 명이 필요했다면, ONDA는 5 ~ 10명으로 운영하는 디지털 전환 기술을 가지고 있죠.
손쉽게 이용할 수 있는 객실 관리 시스템(PMS), 무인 체크인과 카드키 없는 도어락 등 디지털 기기 서비스, 오랜 시장 경험에서 쌓인 운영 노하우 등을 통해서 말이죠.
코로나19 이전과 이후 가장 많이 변한 산업 분야 중 하나가 숙박업입니다. 과거 오프라인 여행사나 극소수의 OTA(Online Travel Agency)에서 대부분 판매되던 호텔 객실은 코로나 이후 유통 구조가 크게 변했습니다.
가장 눈에 띄는 변화는 판매 채널의 다변화입니다. 단순히 오프라인 여행사에서 온라인 판매 채널로의 변화를 넘어, 온라인에서도 다양한 채널에서 판매가 진행되고 있다는 거죠.
예를 들어 볼까요? 우리가 가장 자주 쓰는 숙박 예약 앱은 국내라면 야놀자, 여기어때, 마이리얼트립 등이 있고, 해외라면 에어비앤비, 아고다, 익스피디아 등이 있을 겁니다.
그런데 요즘은 어떨까요? 네이버·카카오의 지도 앱, 렌터카 앱 쏘카, 키즈노트 앱, 구글 호텔 검색, 회사 복지몰에서도 숙박 예약이 가능합니다. 또 과거에는 온라인에서 숙박권을 사더라도 다시 호텔, 펜션 등에 전화해 별도의 예약을 해야 했는데, 요즘은 이런 번거로운 과정 없이 온라인에서 모든 예약 과정을 끝낼 수 있게 됐죠.
ONDA는 다양한 판매 채널 대응과 온라인 예약 경험 혁신에서 국내에서 가장 우수하다는 평가를 받고 있습니다. 이름만 들어도 알만한 대형 호텔 체인, 리조트에서 온다를 통해 다양한 온라인 판매 채널로 객실을 팔고 있습니다.
생활형 숙박시설의 실질적인 경쟁상대는 주변에 위치한 생숙이나 3~4성급 호텔입니다. ONDA는 지난 2년여간 호텔 객실 판매 역량 증대에 전사 역량을 집중해왔는데요. 이에 따라 매 분기 호텔 객실 판매 실적이 급등하고 있습니다. 본격적인 위탁 운영을 시작하고 있는 생활형 숙박시설도 ONDA와 함께 한다면 높은 객실 판매 성과를 기대할 수 있을 겁니다.
