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title: "风口过后还能活下来的住宿业，都做对了这 5 件事"
description: "住宿业泡沫效应系列 · 下篇。上篇我们梳理了泡沫效应的公式：外部冲击 → 需求转移 → 独栋/民宿价格飙升 → 低价替代品跟涨 → 外部资本涌入 → 供给井喷 → 需求回落 → 价格崩盘。这套公式里有个不变的环节：供给井喷。而在这个环节里受伤最重的，是那些在需求高峰期扩大固定成本的个体业主。现在泡沫又在吹大。燃油附加费涨到 18 档，入境游客突破 2000 万，首尔酒店一房难求。需求会再..."
published: 2026-05-08T09:00:00+00:00
author: "ONDA 편집팀"
category: "인사이트"
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canonical: https://onda.me/zh-Hans/blog?slug=balloon-effect-on-korea-accommodation-market-2
locale: zh-Hans
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# 风口过后还能活下来的住宿业，都做对了这 5 件事

## 住宿业泡沫效应 #2

上篇我们梳理了泡沫效应的公式：

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> 外部冲击 → 需求转移 → 独栋/民宿价格飙升 → 低价替代品跟涨 → 外部资本涌入 → 供给井喷 → 需求回落 → 价格崩盘
>

这套公式里有个不变的环节：**供给井喷。** 而在这个环节里受伤最重的，是那些在需求高峰期扩大固定成本的个体业主。

现在泡沫又在吹大。燃油附加费涨到 18 档，入境游客突破 2000 万，首尔酒店一房难求。需求会再次涌来，机会摆在眼前。

问题是怎么抓住这次机会。

凌晨两点，一位老板被手机推送震醒。Yanolja 和 Booking.com 的预订撞单了，只能给一边打道歉电话。早上起来先看昨天投的广告烧到封顶没有、点击量够不够。隔壁降价了，咱也跟着降。外国客人发的英文消息，得扔翻译软件里再回。

这一天里有一半的事，**其实不需要老板亲自上手。**

需求涨了，这些琐碎会变轻吗？不会，只会更重。所以现在要改的是结构。

风口来的时候能赚到钱，风口过了还能撑住——这是能活下来的住宿业该有的样子。我在行业里待了 18 年，把现场看到的经验总结成五条原则。

## 原则 1. 把固定成本变成弹性成本

真正要命的是固定成本。

韩国酒店业的人工成本占总营收的 29%（韩国观光公社·Hotel&Restaurant, 2024）。五星级酒店能到 36%。再加上租金、贷款利息、维护费，营收腰斩的时候这些支出照样从账上扣。

固定成本和弹性成本的区别，需求旺的时候感觉不出来——反正收入够。区别显现是在泡沫破的时候。

我不是说无脑裁员。

旺季需要增加人手，就多用季节工、兼职、专业保洁外包，正式员工只留核心岗位，保持在泡沫破了也能撑住的最低配置。

很多工作技术能干。

线上订单管理、客户管理、自助入住、自动消息群发。不涉及待客的事，用人来做就是在堆固定成本。

能省的务必省下来。

我反复强调过，省下老板在这些杂事上的精力，才能把更多时间用在真正让客人愿意再来、愿意推荐的**待客服务**上。

**现在需求高、预订多，不是无脑扩固定成本的时候，而是该用技术和外部服务撑起当前需求、搭建弹性成本结构的时候。**

反过来说，需求不足的时候连想这些的余裕都没有。所以现在是机会。

## 原则 2. 投资回报要按"泡沫破了之后"算

2020-2021 年，泡沫最大的时候，有些老板做了投资决策。加盖独栋、新建泳池别墅、大规模翻新。按当时的房价和出租率，回本周期定在三年。

泡沫破了。出租率腰斩。回本周期从三年变成十年。但账上没有能撑十年的现金流。

**原则很简单：投资回报要按"泡沫破了之后的营收"来算。**

现在周末出租率 95%、均价 30 万韩元，不能拿这个数字去算投资。外部因素带来的预订暴涨不会永远持续。得问自己："出租率 60%、均价 20 万韩元的时候还扛得住吗？" 答案是"能"，再投。

建筑行业有句话："景气时开工，萧条时竣工。" 住宿业也一样。现在开工的泳池别墅，两三年后才能完工，到那时泡沫在哪儿谁也不知道。

如果要扩建，只问自己一个问题：

**"泡沫破了之后，这笔投资还能回本吗？"**

答不上"能"，就再想想。

## 原则 3. 渠道要分散

泡沫鼓起来的时候，只挂一两个渠道预订就能满房。

只在某个 OTA 上线，管理省事，平台促销还能带来流量。钱赚得多，几百万韩元的广告费也敢砸，感觉预订更多了。

但泡沫一破，对单一渠道的依赖就会反噬。

OTA 的广告位是有限的。要让客人从无数住宿里选中你，只有一个办法：砸更多广告费。

隔壁老板广告费比你高，客人就先看到他家，你只能跟着加码。零和博弈。

本来就高度依赖单一 OTA 的住宿，预订一掉就慌，更执着于排名靠前。

有时甚至比泡沫期投得还多。营收在降，固定开支反而在涨，这是畸形投资。

还有一点。营收的 80% 以上来自一个渠道，平台政策一变、算法一调、佣金一涨，你就没辙。

泡沫破了再去拓渠道，已经晚了。其他平台上的评价、口碑、排名权重，不是一夜之间能攒起来的。

![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/69fd5a76ea0f0eaf984af2dc_2026-05-08-img2-_.png)

**现在能做的：**

### AI 找不到你的住宿，你就不存在

说到渠道分散，还有一个变化不得不提：**AI 时代。**

Gartner 预测，到 2026 年传统搜索引擎的搜索量会下降 25%。Phocuswright 2025 年的调查显示，56% 的美国游客已经在用 ChatGPT 这类 AI 规划行程。

人们会把 "江原道两晚推荐个好住的地方" 输入 AI 聊天框，而不是 Google 搜索框。

问题就在这儿。根据 Skift 2026 年 4 月的分析，AI 回答酒店相关问题时，**酒店官网连前十引用来源都进不去。**

在 AI 眼里，酒店官网只是"卖房间的地方"，不是**"回答问题的地方"**。

从现在起，自有渠道不能只是个主页。

**它得是 AI 能读懂的主页。** 支持英文、海外卡支付、Schema 结构化数据、AEO（答案引擎优化）适配。这些事老板自己干不过来。

所以**下一代渠道管理系统必须把这些功能做成标配。** 这应该是新的行业标准。

## 原则 4. 保出租率，别死守房价

住宿业最重要的指标是 **RevPAR**（Revenue per Available Room，每间可售房收入）。一间能卖的房实际赚了多少钱。

2024 年韩国住宿市场平均数据：均价 11.2 万韩元、出租率 66.4%、RevPAR 7.4 万韩元（Robindata，《韩国住宿市场 2024》）。

泡沫破的时候很多业主会犯一个错：**死守房价（ADR）。** "我家房间值 30 万韩元，不能卖 20 万。"

算一笔账：

房价降了 27%，RevPAR 反而高了 28%。

出租率高，附加收入（餐饮、体验、配套设施）会跟上来，运营效率也会提升，评价也能多积累。**空房什么都创造不了。**

"得守住我家住宿的价值" 这种自尊心我理解。但泡沫破了还硬撑价格，这份自尊心会拖垮现金流。

答案是灵活定价。工作日和周末、淡旺季、预订时间点，价格都要调。

纯手动做不过来。有了下一代渠道管理系统和 PMS（酒店管理系统），这些调整可以基于数据、自动完成。

## 原则 5. 让来过的客人再来一次

最后这条原则最重要。

受泡沫效应影响大的住宿和不受影响的住宿，差别就一个：**回头客占比。**

全球酒店业数据能证明这一点。

独立酒店平均回头客比例只有 10-15%，大型连锁酒店能到 60%（HospitalityNet, 2025）。获取新客的成本是维护老客的 5-25 倍（Harvard Business Review）。回头客增加 5%，利润能涨 25-95%（Bain & Company）。

回头客受泡沫影响小。

OTA 算法变了、竞品降价了，都不要紧——"下次还去那儿" 的记忆在，客人就会回来。

还有一点。老板们问得最多的问题：

"广告费该花多少？"

我反问：**不花一分钱广告费还能进来的客人，现在占几成？**

减少广告费最靠谱的办法，是提高不需要广告就能来的客人比例。回头客就是答案。

**让客人回头靠的不是豪华设施。**

干净的房间、真心的接待、小但让人记住的体验。入住时叫出客人名字，记住他上次喜欢哪间房，退房后发一句 "欢迎下次再来"。

技术能让老板的真心落地。

在 PMS 里记录客户信息，退房后自动发感谢消息，回头客自动给点优惠。

客人记住的不是在哪个平台、花多少钱订的房，而是在住宿里得到了什么体验、受到了什么样的待客服务。**这才是我们住宿业的资产。**

这些积累起来，就能形成不交 OTA 佣金也有预订进来的结构。

泡沫鼓起来还是破掉，都有稳定的营收基础。

## 五条原则背后的一个公式

五条原则其实归结为一个公式：

**系统代劳 + 回归本质 = 可持续的住宿**

只有一个不行。只有系统没有待客服务的住宿，是**冰冷的住宿**。只有待客服务没有系统的住宿，是**疲惫的住宿**。

两者结合，才能在泡沫鼓起来的时候不盲目扩张，在泡沫破掉的时候不摇摇欲坠。

## 写在最后

在这个行业 18 年，我见过很多次泡沫的起落。

2003 年伊拉克战争导致出境游骤减，2008 年金融危机，2015 年 MERS，2020 年新冠。外部冲击的名字不同，模式一样。

泡沫鼓起来的时候扩固定成本的业主，泡沫破的时候受伤最重。

十年前创立 ONDA，最初的想法也是这个。

我看到老板们在渠道管理、价格调整、外国客接待、广告投放上精疲力尽，没时间专心服务客人。所以把下一代渠道管理系统、英文主页、海外支付、AI 定价推荐打包做成一套。让老板能把时间用在最该做的事上——**接待客人、整理房间、真诚相待。**

技术不是替代本质，而是**让人能专注于本质。**

现在泡沫又在鼓起来，机会还会来。

抓住机会的同时，希望大家记住这五条原则：

固定成本变弹性，投资按最坏情况算，渠道要分散，保住出租率，让来过的客人再来。

泡沫必然会破。重要的是破的时候你站在哪儿。

**不被外部变量牵着走，做可持续经营的住宿。** 这是这个时代住宿业唯一的答案。

客人记住的不是老板用的系统，而是**老板用在客人身上的时间。**

这一次，希望大家能这样迎接机会、为未来做准备。该交给系统的交给系统，省下的时间用来服务客人。