三个 20 多岁的上班族，一边上班一边决定开民宿。第一次见面就投了 5000 万韩元，连贷款带凑齐了上亿资金。位置怎么选、规模多大、做什么风格 —— 第一家店从零开始的故事。
作者 首尔月光民宿 郑承浩
编辑 ONDA 经理 小莫拉
首尔月光民宿 东大门店(总店) 地址：首尔市钟路区昌信洞 329-18 客房类型：小型双床房、小型大床房、标准双床房 配套设施：公共客厅和厨房、屋顶花园 周边景点：骆山公园、兴仁之门、DDP、昌信洞文具玩具市场、东庙跳蚤市场
首尔月光民宿 DDP 店(分店) 地址：首尔市中区奖忠洞 2 街 74 号 客房类型：大床房、家庭房(3 人、4 人、6 人) 配套设施：公共客厅和厨房、屋顶花园 周边景点：奖忠体育馆、南山、光熙门、清溪川等
首尔月光民宿 SNS 官网：http://seouldalbit.com Instagram：@seoul_dalbit
07. 心动
—— 毫无根据的冲动
第一次见面，就决定投 5000 万韩元给一个陌生人。
募资的那边，既没有正经的商业计划书，也没有具体方案；投资的这边，见面当天就拍板几千万。三年后回头看，双方都有点疯。但也正因为什么都没准备好，我们才有机会从零开始，完整经历策划与开业的每个环节。
我、正在运营 Airbnb 房源的 H，还有跟我一样决定投资的他朋友 P —— 三个人组成了一支队伍。
就这样，我们启动了第一家民宿的开店项目。
编预算
先把预算列出来。三个人凑了上亿韩元 —— 对 20 多岁刚工作没几年的人来说，这是个大数字。但仔细看资金来源……把各处的股票、基金、存款全取出来，连魂都掏空了，再加上贷款，才攒齐这笔命根钱。
顺便说一句，当时我和 P 都在稳定的大公司上班，银行愿意给我们低息批大额度。现在自己做生意了，同样的额数，就算东奔西跑、加信用担保，也不一定批得下来。
如果你还在上班、想做点副业、打算投入一大笔钱 —— 趁着有工资的时候去贷款，怎么看都划算。(悄悄说)
开店要考虑什么
子弹准备好了。往哪儿打之前，得先想清楚几个问题：
1) 在哪儿开?
2) 要多大的空间?
3) 做什么风格?
这几年火起来的网红街区 —— 以前的延南洞、梨泰院经理团路、圣水洞，最近的益善洞、乙支路 —— 吸引消费者的核心往往是第 3 点：空间设计与氛围营造。独特的装修风格、小物件摆设，把人流吸过来。
但对开店的人来说，1) 位置和 2) 房子大小更关键。 好位置才能拉客流，房子大小直接决定押金、租金这些核心成本。
尤其住宿业不像餐饮能翻台，营收上限取决于房间数和客单价，位置与物业几乎就决定了这家店能不能赚钱。 而且位置和空间还会影响店的调性，怎么看都是最重要的。
这种从零筹备新店的过程，跟大学里上的经营学课完全不同，也和在公司里做项目策划不一样。学校里是拼凑网上资料搞纸上谈兵，现在是真金白银往里砸；在大公司，稍微动动手就能拿到的数据和信息，现在得自己从零开始找。
选址
我们先集中火力攻第一个问题："在哪儿开?"
新手信息有限，难道只能靠感觉? 不是。经验告诉我，"感觉"得建立在充分调研、足够数据、丰富经验的基础上，才能靠谱。
首先，我们查了来韩国旅游的外国游客都怎么玩。对我们这种新手来说，一大利好消息是：韩国的公共数据质量很高。统计厅、韩国观光公社都能轻松拿到各种旅游相关数据。
其中帮助最大的是韩国观光公社每年发布的《外国游客实态调查报告》(https://kto.visitkorea.or.kr/kor/notice/data/statis/tstatus/forstatus.kto)。做了三年生意，我到现在每年都会翻这份报告。
游客主要到访地排名，摘自 2017 年外国游客实态调查报告
根据 2014 年的数据，超过 80% 的游客会去首尔，超过 60% 去明洞，近一半去东大门市场，其他热门地还有古宫、南山、南大门市场。
所以我们从明洞和东大门开始找房子。
才找了几天，就接到消息说有好房源! 我甚至觉得，如果真有神，那一定是在眷顾我们这次冒险。
那一幕至今记得清清楚楚。2015 年初夏的某天，我准点下班，直奔东大门。东大门站出口正对面，紧挨着兴仁之门路口的一栋五层楼。位置堪称完美。押金、租金等条件，现在看也不错。
最重要的是，爬上楼顶那一刻，兴仁之门和美**特酒店尽收眼底的景色，那种震撼到现在还忘不了。民宿梦想中的屋顶休息区，这样的视野对所有旅行者都有吸引力。这就是我第二段人生的起点! 心脏狂跳，激动不已。
这段视频(https://youtu.be/XMocY3Mf6C4) 是从楼顶往下拍的。听声音就知道当时有多兴奋。视频 20 秒左右，我头撞到门框上，疼得够呛，还是乐呵呵的。
视频截图
但这栋楼，最终没成为我们的根据地。
位置梦幻、屋顶视野无敌，让我们冲昏了头。但开店要考虑的东西太多了。
[连载目录]
2019.01 序章 2019.02 睁眼 2019.03 幻想 2019.04 观察 2019.05 构想 2019.06 相遇 2019.07 心动 2019.08 调整呼吸 2019.09 算账 2019.10 迷茫 2019.11 破土动工 2019.12 成型 2020.01 盛大开业 2020.02 尾声 —— 辞职全过程