开民宿前必须确认建筑用途。餐厅只需备案就能开，但住宿业走严格的许可制，建筑本身得登记为住宿用途。签约前找建筑师咨询，能避免几百万的冤枉钱。
作者 首尔月光民宿 郑承浩
编辑 ONDA Somora 经理
首尔月光民宿 东大门店(总店) 地址: 首尔市钟路区昌信洞 329-18 客房类型: 小型双床房、小型双人房、标准双床房 配套设施: 公共客厅与厨房、屋顶花园 周边景点: 骆山公园、兴仁之门、DDP、昌信洞文具玩具市场、东庙跳蚤市场
首尔月光民宿 DDP 店(分店) 地址: 首尔市中区奖忠洞 2 街 74 客房类型: 双人房、家庭房(3 人、4 人、6 人) 配套设施: 公共客厅与厨房、屋顶花园 周边景点: 奖忠体育馆、南山、光熙门、清溪川等
首尔月光民宿 SNS 官网: http://seouldalbit.com Instagram: @seoul_dalbit
08. 喘口气
—— 停下来，仔细琢磨创业的地盘。
Photo by Javier Allegue Barros on Unsplash
我们在东大门看上的那栋五层楼，简直魅力十足。紧挨东大门站的绝佳位置，2 到 5 层能一口气拿下，屋顶上看出去的夜景美得不像话。
但我们漏掉了一点——
这栋楼办不下来住宿业许可。
我们没在别的行业摸爬滚打过，下面说的可能不够准确——餐厅或小酒馆(不是灰色地带的那种，就是普通大排档、啤酒屋)，只要建筑属于近邻生活设施用途，通过卫生检查，去备个案就能开张。
但住宿业不一样。客人要实际住进来，短则一天长则几周，这是准居住设施，跟生命安全直接挂钩。所以不光要办许可，建筑空间本身得先登记为住宿用途。换句话说，住宿业不是备案制，是许可制。
而且过去汽车旅馆、小旅馆跟一些不体面的产业沾过边，许可标准卡得相当严。住宅区里新开不了，离学校得保持 50~200 米以上距离，客房面积、隔墙厚度这些细节条款也严到让人头疼。
要是我们不明就里签了这栋楼的租约，没准就会被困在这儿，只能改行干别的，跟民宿梦说再见。好在我们提前找了负责建筑用途变更的建筑师咨询，把住宿业许可的条条框框摸了个大概，才避开了这个坑。
如果你正准备开新店，不管什么业态，都建议先查清楚建筑用途是否合规，能不能办下你想做的业种许可。找建筑师咨询和办手续要花几十到几百万韩元，不是小数目，但复杂的建筑法他们门儿清，该跑的行政流程也能全包，这钱花得值。
尤其是住宿业，不管是新办许可还是用途变更，通常都由当地区政府或市政府的公务员负责审批。找那个区域的本地建筑师咨询效果最好——他们对辖区情况最熟。(比如钟路区的事情你去问中区的建筑师,对方大概率让你自己去钟路找人问。)
我们看的那栋楼倒没有致命违规项,只是每层面积偏小，改造成客房后能接待的人数有限。既然行政手续麻烦,预期收益又不高,就不适合当民宿的根据地了。
我们干脆利落地继续找别的房子。
东大门遇到的这个空间。后来,这里成了我们第一家民宿的所在地。
从 2015 年到现在,找房的心得可以总结成几条:
1) 得跑
住宅房源按片区、按小区定价,网上能查到,也八九不离十。现在房产信息共享平台一大堆,什么 X 房之类的。
但商铺房源千差万别——同一片区里,建筑年头、装修状况都会影响价格。虽然有个叫"네X"的平台,但房源数量还很少。
最靠谱的办法是把目标区域的房产中介事务所全部搜出来,一个个打电话,把你要的面积、用途、押金/租金条件统统说清楚,挂号登记。给十来家打过去,能回电的顶多两三家,而且实地一看大多不理想。但这总比在网上瞎翻强得多。
2) 放长线
找房子(其实住宅也一样)要找到符合心意的,得拉长战线,不能急。
好房源你问的时候大概率没空出来,往往要等到租约快到期才会流入市场,所以得耐心等。中介为了跑成单子拿佣金,中间肯定会推各种房源,但真正符合你条件的不好碰。
这个周期该留多久因人而异,我个人觉得 3~6 个月比较合适。如果过了半年还没遇上合适的,要么你的要求不现实,要么那个区域本身竞争力不够,得考虑调整计划。
更重要的是,房产交易随时可能黄掉,看上一套房别太当回事,不要留恋。好房子总会在某个时间、某个地方冒出来。
3) 要求得明确
跟中介提需求时,要根据你的项目性质和规模,把位置、面积、押金、租金、权利金条件说清楚,他们才能帮你精准匹配。中介手里房源种类太多,你说不清楚,要么推荐的房完全不对路,要么自己绕半天也判断不了合不合适,白白浪费时间。
所以要告诉对方你是办公、餐饮还是住宿用途,根据预算设定押金和租金上限,再把对房子的具体要求讲明白——比如卫生间数量、内部有没有隔间等等。另外,韩国商铺市场有权利金这回事,初期投入的资金规模要把押金和权利金加在一起算。权利金跟押金不一样,不是固定数字,会随着商圈兴衰和经营好坏大幅波动,这点尤其要注意。
东大门那栋楼之后,我们陆续看了新村、明洞、东大门、乙支路、忠武路等地的各种物业。房产中介的工作时段主要在工作日白天,我这个上班族只能平日晚上或周末跟着跑。
我们想要的是开阔通透的空间,不是接手已经隔好客房的现成民宿——那种房子权利金高,更重要的是没法按我们的设想布局和装修。
我们想在白纸上自己画,按照自己的构想把客房和空间一笔笔勾勒出来。
但现实是,大片开阔的空间本来就少,就算找到了,愿意配合你做用途变更、办住宿业许可的房东也不多。
就这样跑了两个月,中介事务所转了几十家,房子看了十几套,有一天接到电话说找到了不错的房源。东大门市场巷子里的一栋商业楼,2 层和 3 层能一起租,100 多平米的开阔空间。
后来,那里成了我们的第一个据点。
[连载目录]
2019.01 序章 2019.02 睁眼 2019.03 空想 2019.04 观察 2019.05 构思 2019.06 相遇 2019.07 心动 2019.08 喘口气 2019.09 算账 2019.10 迷途 2019.11 破土 2019.12 成型 2020.01 开业大吉 2020.02 尾声 —— 辞职过程回顾