找到了心仪的建筑，但三个人对住宿业和建筑一窍不通。从采访游客到空间规划，民宿创业前如何验证实际商业可行性。
09. 算账
— 敲计算器验证商业可行性
作者 首尔月光民宿 郑承昊
编辑 ONDA Somora 经理
首尔月光民宿东大门店(总店) 地址：首尔市钟路区昌信洞 329-18 客房类型：小型双床房、小型双人房、标准双床房 配套设施：公共客厅及厨房、屋顶花园 周边景点：骆山公园、兴仁之门、DDP、昌信洞文具玩具市场、东庙跳蚤市场
首尔月光民宿 DDP 店(分店) 地址：首尔市中区奖忠洞 2 街 74 客房类型：双人房、家庭房(3 人、4 人、6 人) 配套设施：公共客厅及厨房、屋顶花园 周边景点：奖忠体育馆、南山、光熙门、清溪川等
首尔月光民宿 SNS 官网：http://seouldalbit.com Instagram：@seoul_dalbit
我们找到了心仪的建筑。东大门市场巷子里的商业楼，2 层和 3 层可以一起使用，开阔的 100 多平米空地。这是一张能让我们构思的客房形态和空间得以实现的画布，一片开放的天地。
从中介那里拿到了押金和租金条件，签租赁合同之前，得先算算这个空间里我们能做出多少间客房。
准备开民宿的我们三人组，对住宿业、旅游业以及建筑几乎一无所知。我学的是工科，但是材料工程，跟空间八竿子打不着;P 君学经营，是个准职场人;运营 Airbnb 房源的 H 君虽然自己动手 DIY 装修过，但规划设计空间的经验也很浅。
话虽如此，什么准备都没有就贸然签约也不行，于是我们开始用自己的方式做功课。
2015 年当时各家的客房构成和价格。跟打得头破血流的现在相比，恍如隔世。
什么概念合适?
我们调查的统计资料显示，东大门是游客经常光顾的区域，其中又以亚洲游客为主。为了了解目标客群的需求，我们决定在新村和仁寺洞的咖啡馆随机搭讪亚洲游客，请他们喝饮料，顺便问些想知道的事。 我们跟来自新加坡、马来西亚、香港的游客聊天，直接听到了他们对我们疑问的回答。虽然调查对象不多，但我们发现他们普遍看重"舒适的睡眠环境"、"独立空间"、"便利的位置"。还发现了原本不知道的一点 —— 购物旅行居多，所以回程的行李比来时多!
那么我们的房型构成应该以独立客房为主而非宿舍床位，打造安静舒适而非派对空间，同时得有一定的行李存放空间(顺便一提，这种概念只适用于以购物为主的亚洲游客集中的东大门)。
以什么房型为主?
调查显示亚洲游客不太喜欢跟陌生人混住的宿舍，所以设置单人间，或者以 2 人间为主 —— 因为小团体游客多。
其中独自旅行的人比小团体少，从空间效率看 2 人间也更划算，所以多做 2 人间。不过也要适当搭配 4 人间等多人房，以应对团队游客。
基于这些思考，我们敲定了房型构成。
客房该多大?
根据 H 君运营房源的经验，客房不用特别大，但为了明确这一点，我们决定再实地考察附近四五家民宿。本连载第 4 篇(https://brunch.co.kr/@backgo/4)也提过，之前我们在东大门附近转悠时，已经看过不少客房了。
这次不只是看，而是真的在那些客房里睡一晚。 我们约了包括职场人在内所有人都有空的周五，预订了房间。大约 5~6 坪带卫生间的小巧 3 人房。三个二十大几的年轻人挤在一间房里，拿着卷尺量房间大小、仔仔细细地看每个角落 —— 画面可能挺滑稽的。
长宽 XX 米，卫生间大约 1 坪出头。3 人间这个大小的话，2 人间 34 坪就够了。单看坪数显得挤，但放两张床、摆短期住 34 晚的行李，其实不会觉得太小。
既鲁莽又有点心酸的是(?)，我们的初期构想就停留在这个层面。
价格该定多少?
要是在很久以前，得亲自跑腿才能知道价格，但现在不是信息化时代嘛!我们在预订网站上调查了附近类似水平的青年旅社和民宿的评分、评论、价格区间，决定把我们的房价定在跟它们持平或稍低的水平。
现在概念、房型构成、房间大小大致有谱了。接下来得列更具体的计划，也就是正式测算盈利性。把东大门这块地盘怎么规划才好?
当然合同签之前不可能拿到图纸，况且这栋楼接近 30 年历史，本身就没有现成图纸。所以我们先用卷尺量了整体空间的大小，以此估算合适的客房尺寸。建筑形状接近长方形，量整体尺寸不难。
含卫生间每间 4~5 坪的话，长宽各 4 米的空间应该够了吧。
在脑子里虚拟造房，分配卫生间。像俄罗斯方块一样摆放房间、卫生间和公共区域。
整体空间切分下来能做 XX 间客房，平日和周末价格定为 X 万韩元的话营业额能达到这么多!减去租金、大致的人力成本、水电费、早餐和易耗品费用……
生意真的不错。账算得很漂亮。 只要运营得当，三个人都能获得满意的收益!
现在回头看，那是个非常粗糙的预测模型，遗憾的是我们的民宿至今还没达到当时预想的收益水平。不过有意思的是，我们对成本的预测相当准确。只是收益预测失败的原因，在于客房数量和客单价。一来是我们不了解建筑法对房间大小、墙体厚度、走廊宽度的规定，二来住宿业市场的竞争比我们想象的激烈得多，容不得我们天真的客单价预测。
现在有了过往数据，我们能做更精密、更现实的收益计算，但除了数字有所调整，模型的样子跟最初几乎一样。
用来预测营业额和盈利性的 Excel 表格。
基于这番计算得出的数字，预期收益相当可观，于是我们决定把东大门的这栋楼当作根据地。
签约在东大门商圈一间简陋的中介事务所进行。当场我们得知了房东的真实身份，所有人都吃了一惊。房东竟然是在东大门市场巷子里做生意的文具玩具批发商!偶尔在市场巷子里转悠时，还会想"这些辛苦的个体户真不容易啊"，带着某种同情心 —— 判断全是草率的。人家拥有好几栋楼呢。
2015 年 8 月炎热的夏日，我们签了租赁合同。事关大笔资金，我们仔仔细细、慢慢地、一条条地审阅内容。
想象可能发生的各种情况，也考虑到我们筹备营业的时间……
现在回想签合同的那一刻，要是当时多留点时间、加上更多保障条款就更好了。但老实说，就算回到那个什么都不懂的时候，大概也会做出同样的决定吧。
读到这篇文章的你，如果签租赁合同时有需要或担心的事项，请大胆提出来、谈判、必要的条件一定要写进合同特约条款里。 租赁合同是出租方和承租方在平等条件下就租赁对象进行的约定，任何一方都不该单方面让步，也不能稀里糊涂地"和气生财"就算了。
如果谈不拢，可以重新协商，实在不行就再找别的房子。不要因为心急，或者被中介"本来就是这样，人和人之间的事嘛，都会顺顺利利的~"的花言巧语忽悠。
世界很大，房子很多。
打了不少定金，租赁合同签完了!
好!现在有了楼，拿去装修就行了吧……? 这种简单的想法，是我们遭遇悲剧的开始。
我们没做过这么大的项目，也不知道接下来该干什么。
[连载目录]
2019.01 序章 2019.02 睁眼 2019.03 幻想 2019.04 观察 2019.05 构想 2019.06 邂逅 2019.07 心动 2019.08 喘口气 2019.09 算账 2019.10 迷茫 2019.11 破土动工 2019.12 成型 2020.01 盛大开业 2020.02 尾声 — 辞职经过总结