敲定第一家住宿的位置、签租赁合同那一刻，我以为自己调查得够充分了，但回头看全是漏洞。商铺租赁必须找律师、建筑师等专业人士把关。
10. 迷失
—— 不知道该做什么，手忙脚乱
作者 首尔月光青年旅舍 郑承浩
编辑 ONDA 经理 Somora
首尔月光青年旅舍 东大门店(总店) 地址:首尔市钟路区昌信洞 329-18 客房类型:小型双床房、小型大床房、标准双床房 配套设施:公共客厅及厨房、屋顶花园 周边景点:骆山公园、兴仁之门、DDP、昌信洞文具玩具市场、东庙跳蚤市场
首尔月光青年旅舍 DDP 店(分店) 地址:首尔市中区奖忠洞 2 街 74 号 客房类型:大床房、家庭房(3 人、4 人、6 人) 配套设施:公共客厅及厨房、屋顶花园 周边景点:奖忠体育馆、南山、光熙门、清溪川等
首尔月光青年旅舍 SNS 官网:http://seouldalbit.com Instagram:@seoul_dalbit
终于敲定了我们的第一个据点，去中介所准备签租赁合同。这笔钱，对打工族来说不是小数目，更何况还要砸下更大一笔钱翻修整栋楼，并且打算至少做五年生意。为了在合同里争取更多有利条件，我们也算是做了多方调查、四处打听了。
但现在回头看，当时还是太嫩。结果是合同里对我们不利的条款一大堆。租赁合同是房东和租户之间万一发生纠纷或误解时解决问题的依据，就算不出事，它也是经营者安身立命最重要的那张纸。这里给打算通过商铺租赁开店的朋友整理几条实战建议。
1) 看病找医生,配药找药师,法律找律师,建筑找建筑师。
签租赁合同前,先把《商铺租赁保护法》仔细读一遍,把重要条款单独记下来。国家法令信息中心(http://www.law.go.kr/법령/상가건물임대차보호법)有全文,保证金追偿、对抗效力、续约请求权、权利金追偿这些核心条款要读懂。
但法条没写清楚的模糊地带、实操层面的法律意见,必须找律师才靠谱。网上的信息可能不准确,也可能不适用你的情况,强烈建议找律师当面咨询。
很多人觉得找律师是天大的事,其实现在有不少在线法律咨询平台,一次电话咨询五万韩元以下,有些地方政府还提供免费法律咨询。我的经验是,这类服务超出预期的细致,甚至会帮你查类似判例。就算辖区不同也能咨询,所以别犹豫,去找。(例:首尔钟路区政府免费法律咨询页面 http://www.jongno.go.kr/Main.do?menuNo=1800)
一般餐饮店用不着,但如果要变更建筑用途或大修,找建筑师咨询吧。建筑师通常和当地政府部门配合办手续,所以找楼所在地的建筑师更靠谱。
2) 基本心态:成了最好,不成拉倒。
眼前这栋楼可能看起来完美契合你的规划,中介说后面排队的租户一堆,房东催着问什么时候签,但千万别急。前面几篇也说过了,世上不缺房子。拖太久确实可能黄了,但看房至少要留 2~3 周时间仔细查。
去法院互联网登记所打产权登记簿,周边饭馆吃饭时顺便打听口碑,如果有特殊情况(需要修设施、要变更用途之类)提前充分调查、算清楚。这是几千万韩元的合同,一旦入驻就是好几年。草率签了出岔子,所有人都头疼。
3) 合同里每个字都要抠清楚。
租赁合同大致分两部分:标准格式条款和特别约定。要一个词一个词琢磨。能的话,让中介先给你合同草稿,回去研究几天。
中介一般站房东那边,为了快点拿中介费,会软磨硬泡让你当场盖章,但此时此刻,手里握着钱的你才是大爷。
租赁合同里通常要注意这些:
▪ 租赁对象是否明确? 地址、面积、使用楼层范围准确吗?老房子有时屋顶有违建加建,办用途变更时可能出问题。
▪ 产权登记簿一定要自己去网上登记所打。 有人会拿过期的糊弄你。看登记簿上有没有抵押权,金额是否太大。如果业主不止一人,万一起纠纷会很复杂。
▪ 房东见过本人吗? 能的话,哪怕盖住身份证号,也要看复印件确认身份。有人自己也是租户,拿房东的印鉴证明或委托书冒充行骗。
▪ 租赁用途要在特约里写明。 万一合同期内楼出问题,能证明"无法按租赁用途使用房屋",对租户不利的局面就能少一些。当然,使用期间出问题是另一回事。
▪ 如果要做室内装修, 特约里有时会写免租期,这时如果能马上开工,可以写明日期。但如果涉及用途变更或房东的房屋修缮,时间点可能打乱。提前详细规划并咨询,把这条写成对你有利的时间节点。
▪ 与前租户的水电气结算,中介一般会办,但最好明确**"结算日期"**,比如写成"保证金尾款支付日"。
▪ 考虑该地区的拆迁动向。 拆迁正式启动的话,合同可能都做不完。
▪ 有些房东会要求签特定文件作为合同前提,比如诉前调解书 ——就是双方对可能产生纠纷的事项提前达成一致,写成调解书送法院确认,产生法律效力。这种时候也一样,拿到初稿后找人咨询,充分掂量了再盖章。
当然,上面这些都是事后总结的经验……我们的第一份合同既不够仔细也不够果断。自以为研究得够认真了,但在中介所坐一两小时根本看不完,现在回想起来漏洞不少。尤其是自信能快速搞定用途变更和装修,轻率约定 X 个月后开始交租金,这一条最致命。
总之,合同一盖章,我们马上联系建筑师把原本的住宅/邻里生活设施变更为旅游住宿设施(青年旅舍),并且开始找设计师画施工图纸。朋友、朋友的朋友、高中同学、大学同学的朋友……翻了个底朝天。
最近各种服务平台多了,找设计师和施工方容易了一点,但韩国装修市场信息极度不对称,找个靠谱的人至关重要,过程却非常艰难。
设计时提供的参考图。主要追求温暖、舒适、亲切的形象。
几经周折,终于找到一位设计师,把我们的概念和参考图交给他。当时参考资料是 Google 图片搜索、实地住过觉得不错的地方、以及亲自跑到首尔市内看起来不错的住宿实地入住(!)尽可能多地收集来的,结果出来的设计相当不错。
把入口、公共空间、客房等各部分几十张参考图交过去,开了几次会,第一版平面图和 3D 效果图就出来了。我们想要的色调和概念体现得很到位。
好!现在设计完成,拿着这个开工就行了吧?^0^
拿到的第一版 3D 图纸。第一次看的时候那种兴奋,三年后还记忆犹新。
但没想到,这才是悲剧的开始。首先我们没做过这么大的工程,没认识的施工方,而且设计和施工分开找本身就是败笔。各位一定找能设计带施工的。
接下来又是动用各种人脉找装修公司。但对有点作品集的事务所来说,我们这单不算大,对方态度客气却实际上就是婉拒。新手的辛酸吧。图纸初稿早就出来了,找施工方却一直拖,而租赁合同上第一笔月租的日期越来越近。这时又出了意外。
实际完工效果。中间改了几次,但结果做得挺好。
问题来了:我们为了收益率像搭俄罗斯方块一样排布的客房,在用途变更审批时被驳回了。随手排的客房之间的墙厚、走廊宽度之类,到处不合规。拿着初稿图纸拍胸脯说能过的那个业余建筑师立刻解约,我们转头找了个在住宿业摸爬滚打多年的老建筑师。客房布局、消防、安全,各种法律问题开始一一梳理……
时间一直在流逝,交租金的日子一天天逼近。
[连载目录]
2019.01 序章 2019.02 睁眼 2019.03 幻想 2019.04 观察 2019.05 构思 2019.06 相遇 2019.07 心动 2019.08 调整呼吸 2019.09 计算 2019.10 迷失 2019.11 破土动工 2019.12 成型 2020.01 盛大开业 2020.02 尾声 —— 辞职经过总结