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title: "ESSAY : 面具人生，小职员的逃离记 10"
description: "敲定第一家住宿的位置、签租赁合同那一刻，我以为自己调查得够充分了，但回头看全是漏洞。商铺租赁必须找律师、建筑师等专业人士把关。"
published: 2019-10-04T00:00:00+00:00
author: "ONDA 편집팀"
category: "인사이트"
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canonical: https://onda.me/zh-Hans/blog?slug=essay-hahoetal-hacanheun-hoesaweonyi-talculgi-10
locale: zh-Hans
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# ESSAY : 面具人生，小职员的逃离记 10

## 10\. 迷失

### —— 不知道该做什么，手忙脚乱

**作者 首尔月光青年旅舍 郑承浩**

**编辑 ONDA 经理 Somora**

![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b232ea183f82ff6759cf_62e7677886728d39bd0c981b_5e9428726390009ea8d8a122_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2019-10-14-e1848be185a9e1848ce185a5e186ab-10.31.52.png)

![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b232ea183f82ff6759cc_62e7677886728ddfbc0c981a_5e942872333832b4134387eb_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2019-10-14-e1848be185a9e1848ce185a5e186ab-10.32.04.png)

[**首尔月光青年旅舍 东大门店(总店)**](http://bit.ly/seouldbDDM)
地址:首尔市钟路区昌信洞 329-18
客房类型:小型双床房、小型大床房、标准双床房
配套设施:公共客厅及厨房、屋顶花园
周边景点:骆山公园、兴仁之门、DDP、昌信洞文具玩具市场、东庙跳蚤市场

[**首尔月光青年旅舍 DDP 店(分店)**](http://bit.ly/seoudbDDP)
地址:首尔市中区奖忠洞 2 街 74 号
客房类型:大床房、家庭房(3 人、4 人、6 人)
配套设施:公共客厅及厨房、屋顶花园
周边景点:奖忠体育馆、南山、光熙门、清溪川等

**首尔月光青年旅舍 SNS**
官网:[http://seouldalbit.com](http://seouldalbit.com)
Instagram:[@seoul\_dalbit](https://www.instagram.com/seoul_dalbit/)

![traveler-1611614](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a9e11bd62b7d8c6148091b_62e7677786728d11ab0c9819_5e942873459693451175ad6d_traveler-1611614.jpeg)

终于敲定了我们的第一个据点，去中介所准备签租赁合同。这笔钱，对打工族来说不是小数目，更何况还要砸下更大一笔钱翻修整栋楼，并且打算至少做五年生意。为了在合同里争取更多有利条件，我们也算是做了多方调查、四处打听了。

但现在回头看，当时还是太嫩。结果是合同里对我们不利的条款一大堆。租赁合同是房东和租户之间万一发生纠纷或误解时解决问题的依据，就算不出事，**它也是经营者安身立命最重要的那张纸**。这里给打算通过商铺租赁开店的朋友整理几条实战建议。

### **1) 看病找医生,配药找药师,法律找律师,建筑找建筑师。**

签租赁合同前,先把《商铺租赁保护法》仔细读一遍,把重要条款单独记下来。国家法令信息中心([http://www.law.go.kr/법령/상가건물임대차보호법](http://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%83%81%EA%B0%80%EA%B1%B4%EB%AC%BC%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95))有全文,保证金追偿、对抗效力、续约请求权、权利金追偿这些核心条款要读懂。

但法条没写清楚的模糊地带、实操层面的法律意见,必须找律师才靠谱。网上的信息可能不准确,也可能不适用你的情况,强烈建议找律师当面咨询。

很多人觉得找律师是天大的事,其实现在有不少在线法律咨询平台,一次电话咨询五万韩元以下,有些地方政府还提供免费法律咨询。我的经验是,这类服务超出预期的细致,甚至会帮你查类似判例。就算辖区不同也能咨询,所以别犹豫,去找。(例:首尔钟路区政府免费法律咨询页面 [http://www.jongno.go.kr/Main.do?menuNo=1800](http://www.jongno.go.kr/Main.do?menuNo=1800))

一般餐饮店用不着,但如果要变更建筑用途或大修,找建筑师咨询吧。建筑师通常和当地政府部门配合办手续,所以找楼所在地的建筑师更靠谱。

### **2) 基本心态:成了最好,不成拉倒。**

眼前这栋楼可能看起来完美契合你的规划,中介说后面排队的租户一堆,房东催着问什么时候签,但千万别急。前面几篇也说过了,世上不缺房子。拖太久确实可能黄了,但看房至少要留 2~3 周时间仔细查。

去法院互联网登记所打产权登记簿,周边饭馆吃饭时顺便打听口碑,如果有特殊情况(需要修设施、要变更用途之类)提前充分调查、算清楚。这是几千万韩元的合同,一旦入驻就是好几年。草率签了出岔子,所有人都头疼。

### **3) 合同里每个字都要抠清楚。**

租赁合同大致分两部分:标准格式条款和特别约定。要一个词一个词琢磨。能的话,让中介先给你合同草稿,回去研究几天。

中介一般站房东那边,为了快点拿中介费,会软磨硬泡让你当场盖章,但**此时此刻,手里握着钱的你才是大爷**。

租赁合同里通常要注意这些:

**▪ 租赁对象是否明确?** 地址、面积、使用楼层范围准确吗?老房子有时屋顶有违建加建,办用途变更时可能出问题。

**▪ 产权登记簿一定要自己去网上登记所打。** 有人会拿过期的糊弄你。看登记簿上有没有抵押权,金额是否太大。如果业主不止一人,万一起纠纷会很复杂。

**▪ 房东见过本人吗?** 能的话,哪怕盖住身份证号,也要看复印件确认身份。有人自己也是租户,拿房东的印鉴证明或委托书冒充行骗。

**▪ 租赁用途要在特约里写明。** 万一合同期内楼出问题,能证明"无法按租赁用途使用房屋",对租户不利的局面就能少一些。当然,使用期间出问题是另一回事。

**▪ 如果要做室内装修,** 特约里有时会写免租期,这时如果能马上开工,可以写明日期。但如果涉及用途变更或房东的房屋修缮,时间点可能打乱。提前详细规划并咨询,**把这条写成对你有利的时间节点**。

**▪** 与前租户的水电气结算,中介一般会办,但最好明确**"结算日期"**,比如写成"保证金尾款支付日"。

**▪ 考虑该地区的拆迁动向。** 拆迁正式启动的话,合同可能都做不完。

**▪** 有些房东会要求签特定文件作为合同前提,比如**诉前调解书** ——就是双方对可能产生纠纷的事项提前达成一致,写成调解书送法院确认,产生法律效力。这种时候也一样,拿到初稿后找人咨询,**充分掂量了再盖章**。

当然,上面这些都是事后总结的经验……我们的第一份合同既不够仔细也不够果断。自以为研究得够认真了,但在中介所坐一两小时根本看不完,现在回想起来漏洞不少。尤其是自信能快速搞定用途变更和装修,轻率约定 X 个月后开始交租金,这一条最致命。

总之,合同一盖章,我们马上联系建筑师把原本的住宅/邻里生活设施变更为旅游住宿设施(青年旅舍),并且开始找设计师画施工图纸。朋友、朋友的朋友、高中同学、大学同学的朋友……翻了个底朝天。

最近各种服务平台多了,找设计师和施工方容易了一点,但韩国装修市场信息极度不对称,找个靠谱的人至关重要,过程却非常艰难。

![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b232ea183f82ff6759d7_62e7677886728d99bd0c981d_5e942873b499e539f4df2db4_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2019-10-14-e1848be185a9e1848ce185a5e186ab-11.02.36.png)

设计时提供的参考图。主要追求温暖、舒适、亲切的形象。

几经周折,终于找到一位设计师,把我们的概念和参考图交给他。当时参考资料是 Google 图片搜索、实地住过觉得不错的地方、以及亲自跑到首尔市内看起来不错的住宿实地入住(!)尽可能多地收集来的,结果出来的设计相当不错。

把入口、公共空间、客房等各部分几十张参考图交过去,开了几次会,第一版平面图和 3D 效果图就出来了。我们想要的色调和概念体现得很到位。

#### **_好!现在设计完成,拿着这个开工就行了吧?^0^_**

![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b232ea183f82ff6759c7_62e7677886728d176b0c981c_5e94287336c30bcd1be8b2d5_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2019-10-14-e1848be185a9e1848ce185a5e186ab-11.02.47.png)

拿到的第一版 3D 图纸。第一次看的时候那种兴奋,三年后还记忆犹新。

但没想到,这才是悲剧的开始。首先我们没做过这么大的工程,没认识的施工方,而且设计和施工分开找本身就是败笔。**各位一定找能设计带施工的**。

接下来又是动用各种人脉找装修公司。但对有点作品集的事务所来说,我们这单不算大,对方态度客气却实际上就是婉拒。新手的辛酸吧。图纸初稿早就出来了,找施工方却一直拖,而租赁合同上第一笔月租的日期越来越近。这时又出了意外。

![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b232ea183f82ff6759d4_62e7677886728d54c30c981e_5e94287306600fe546dc682c_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2019-10-14-e1848be185a9e1848ce185a5e186ab-11.03.03.png)

实际完工效果。中间改了几次,但结果做得挺好。

问题来了:我们为了收益率像搭俄罗斯方块一样排布的客房,在用途变更审批时**被驳回了**。随手排的客房之间的墙厚、走廊宽度之类,到处不合规。拿着初稿图纸拍胸脯说能过的那个业余建筑师立刻解约,我们转头找了个在住宿业摸爬滚打多年的老建筑师。客房布局、消防、安全,各种法律问题开始一一梳理……

#### **_时间一直在流逝,交租金的日子一天天逼近。_**

**\[连载目录\]**

[2019.01 序章](https://onda.me/magazine/25/post/1981)
[2019.02 睁眼](https://onda.me/magazine/26/post/2102)
[2019.03 幻想](https://onda.me/magazine/27/post/2210)
[2019.04 观察](https://onda.me/magazine/28/post/2266)
[2019.05 构思](https://onda.me/magazine/29/post/2294)
[2019.06 相遇](https://onda.me/magazine/30/post/2371)
[2019.07 心动](https://onda.me/magazine/31/post/2434)
[2019.08 调整呼吸](https://onda.me/magazine/32/post/2509)
[2019.09 计算](https://onda.me/magazine/33/post/2572)
**2019.10 迷失**
2019.11 破土动工
2019.12 成型
2020.01 盛大开业
2020.02 尾声 —— 辞职经过总结

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