花了几个月挑选的建筑，签约后为了符合旅游住宿业规定，客房数从 30 间缩水到 19 间。收益预期直接砍掉三分之一，而租金支付日近在眼前。还没动工，现实难题已经一个接一个。
11. 动工
– 几个月的纠结之后，终于破土动工
作者: Seoul Dalbit 民宿 郑承浩
编辑: ONDA 经理 Somora
Seoul Dalbit 民宿 东大门店(总店) 地址: 首尔市钟路区昌信洞 329-18 房型: 小型双床房、小型双人房、标准双床房 公共设施: 公共客厅及厨房、屋顶花园 周边景点: 骆山公园、兴仁之门、DDP、昌信洞文具玩具市场、东庙跳蚤市场
Seoul Dalbit 民宿 DDP 店(分店) 地址: 首尔市中区奖忠洞 2 街 74 号 房型: 双人房、家庭房(3 人、4 人、6 人) 公共设施: 公共客厅及厨房、屋顶花园 周边景点: 奖忠体育馆、南山、光熙门、清溪川等
Seoul Dalbit 民宿 SNS 官网: http://seouldalbit.com Instagram: @seoul_dalbit
经过无数次折腾，我们终于选定了这栋楼。要把它变更为旅游住宿业用途，就得按规定修改设计图纸，而这期间时间一直在流失。改图比想象中耗时更久，因为按照法规要求——走廊宽度、墙体厚度、门宽等细节条款全得对上，最后出来的设计跟我们最初构想的完全是两回事。
一开始我们规划的样子，是像俄罗斯方块那样把 ㄱ 字形的客房见缝插针地塞满整个空间，客房总数能达到将近 30 间(!)。但按旅游住宿业规定，建筑中央得开出宽 150 厘米的走廊,客房之间要砌 30 厘米以上的墙体,每间客房都得有能采光的窗户——这么一改，客房总数直接缩水到 19 间。
也就是说，原本预期的收益直接被砍掉三分之一。
必须在中间留出走廊，这是致命的。
但在敲计算器算还没开张的营收之前,另一个更紧迫的数字逼到了眼前——租赁合同里第一笔租金的支付日快到了。 上一篇也提到过，签租赁合同时，尤其是有大规模装修计划的情况下，租金支付日设置得越有利越好。像我们这样还要走设计和用途变更等行政流程的，就更得争取时间。
从签租赁合同到用途变更图纸最终确定，整整过了两个月。我们立刻开始找能按图纸施工的公司。按合同约定，三个月后开始付租金，也就是说只剩一个月了，心里越来越急。要是现在再来一遍，我会在委托设计师做方案时就一并委托施工监理，电工、设备、木工等各专业分包商也分头找好协调起来。但当时，我们需要的是能统筹全局的总包公司。
最近找施工公司的信息渠道多了一些，也出现了能简单下单、拿报价的平台(相关报道: http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=849380)，但在韩国，小规模施工市场依然是供方主导、信息严重不对称的状态。 施工公司信息分享 O2O 服务的代表品牌"集答(Zipdak，집닥)"，甚至专门做了一个出版项目来帮消费者应对这种局面。
施工费用尤其不好定。一般施工费分材料费和人工费两大块，但同样的工程内容，用什么材料、用多少，什么专业的工人、来几个、干几天，材料费和人工费都能像橡皮筋一样拉长缩短。比如贴墙纸这件事，用真丝墙纸还是合纸墙纸、做不做防火处理、墙纸下面垫不垫加固用的无纺布等等，报价能差出天际。
所以站在消费者角度，想要合理控制价格、按预期推进施工，就只能动员所有人脉，联系尽可能多的公司，拿到各种报价做比较。
我们的工程也一样。动员周围所有关系，联系了 7 家公司。给每家都发了我们想要的参考图和平面图，收到了各种报价。有的公司会详细发来概念图、修改后的平面图和报价单，有的只发来不知道依据何在的一两页报价表。
这时第一次切身体会到，即使基于同一份图纸，施工细节怎么做、用什么材料，最终报价能相差 1.5 倍以上。单纯选报价最便宜的公司，又担心成果质量没保障;选贵的吧，又觉得自己像冤大头。选施工公司的纠结就此开始。
第一次看到这种报价表，根本看不懂。
首先我们把明显超预算的和报价离谱低的公司筛掉，经过多轮会面把候选从 5 家缩减到 3 家，最后剩 2 家。这个过程中讨论了各种细节——用什么色调、墙体用什么材质、保温工程怎么做、收口用什么等等。
其实市面上很多公司，连这种会面流程都省了，直接要求先签合同再谈细节。当然，处理图纸和报价的每个环节都要公司投入人力，他们这么说也能理解。但委托方也要花几千万甚至上亿韩元做施工，当然得把细节看得更仔细更周全。
虽然细致审查内容是好事，但时间不等人，第一笔租金支付日还是到了。而我们还在选施工公司，照这个进度，加上工期，看来又要多付两个月租金。
最终，我们 3 个合伙人紧急决定追加注资。
这次追加投资的是合伙人之一的同龄朋友。决定让他入伙时，脑子里闪过很多念头。我们 3 个人虽然时间不长，但一起准备了 4-5 个月，积累了共同的时间和经验，新来的人能跟我们磨合好吗?尤其是最重要也最敏感的"股权和营收分配"怎么定?工作从哪儿开始、要解释到什么程度?……
好在这些顾虑都是多余的，新加入的人跟我们很合得来，营收分配比例也谈到了 4 个合伙人都认可的合理水平，签了新的合伙协议。
以后如果有机会，一定要专门写一篇文章说这个——如果要跟人一起做生意，不管关系多好多差，重要事项一定要书面化。 即使是敏感问题也要摊开来说清楚、写下来，这样才能避免同床异梦的情况，合伙人之间讨论时也有明确的标准可循。
追加注资让我们暂时喘了口气，但施工公司还是没定下来。最初的 7 家候选因为预算和施工能力等问题逐渐淘汰，一个半月后只剩最后两家。一家是报价非常便宜、但由老板一个人拼命(hustle)运营的街边小公司;另一家报价稍高，但有自己的作品集，设计和施工能力都不错。
现在变成 4 人合伙的我们经过激烈讨论，为了控制预算，选择了成果可能稍逊但费用更低的第一家。我们给落选的第二家公司打了最后一通电话通知结果。
结果这家公司在得知被淘汰后，竟然主动提出可以降价近 20% 来匹配对方的报价!
这一刻又一次感受到，"果然装修费用不透明，像橡皮筋一样能拉能缩"。另一方面也有点不安——怎么突然降这么多，会不会施工到一半说钱不够了怎么办。后来确实又多花了钱……
就这样一波三折之后，我们跟施工公司签了约，终于破土动工。
距离合伙人初次见面已经 6 个月，距离在东大门看房、签租赁合同已经过去 4 个月。
[连载目录]
2019.01 序章 2019.02 睁眼 2019.03 幻想 2019.04 观察 2019.05 构想 2019.06 相遇 2019.07 心动 2019.08 调整节奏 2019.09 计算 2019.10 迷茫 2019.11 动工 2019.12 成型 2020.01 盛大开业 2020.02 尾声 – 辞职过程小结