个人能用生活型住宿设施做 Airbnb 吗？

TL;DR

生活型住宿设施做 Airbnb，个人能行吗？

上期我们讲了生活型住宿设施的监管框架。这期往前走一步 —— 个人能不能用生活型住宿设施做 Airbnb？很多人想知道答案，但一直找不到准确说法。我们来把这个问题理清楚。

生活型住宿设施是 非住宅用途、专门经营住宿业的设施，也就是常说的公寓式酒店(Residence)。它有居住功能，又能像酒店一样做短租生意，属于商业用途的办公式公寓，不是《住宅法》里的住宅，而是《建筑法》里的建筑物。

生活型住宿设施的法律依据在**《公共卫生管理法实施令》。第 4 条规定，它是"提供住宿空间(含厨房设施)及相关设备服务的经营活动"**。

《公共卫生管理法实施令》第 4 条(住宿业分类) 1. 住宿业(一般)：提供住宿空间(不含厨房设施)及相关设备服务的经营活动 2. 住宿业(生活型)：提供住宿空间(含厨房设施)及相关设备服务的经营活动

所以生活型住宿设施建设时需向国土交通部申请建筑许可，经营住宿业则要向保健福祉部申请许可。

《公共卫生管理法实施细则》第 2 条和第 3 条规定，生活型住宿设施必须符合以下标准，并向市长、郡守、区厅长备案后才能营业：

甲. 住宿业(生活型)必须配备厨房设施与通风设施或窗户。室内厨房必须是固定式厨房，可以按客房分设，也可以设在公共厨房区域。

乙. 住宿业(生活型)每间客房须配备浴室或淋浴间。但按《旅游振兴法实施令》第 2 条第 1 项第 2 号第 5 目规定的青年旅舍(Hostel)，可以共用浴室或淋浴间。

丙. 在建筑物的部分空间开设住宿业，客房数须达 30 间以上，或营业面积占整栋建筑总建筑面积的三分之一以上。 但考虑地方实际情况，特别市、广域市、特别自治市、道、特别自治道可通过地方条例放宽客房数与面积标准。

理论上，只要满足上述设施与设备要求并完成备案，生活型住宿设施就能合法做 Airbnb。

但根据《公共卫生管理法》，经营者必须完成公共卫生营业备案，并履行卫生管理义务 —— 个人实际操作起来困难重重。

尤其是拿生活型住宿设施做 Airbnb，前面提到的标准要求**"客房数 30 间以上，或营业面积占整栋建筑总建筑面积的三分之一以上"** —— 无论从设施投入还是卫生管理义务来看，个人满足这些条件的可行性都很低。

因此保健福祉部建议用生活型住宿设施做 Airbnb 时，选定委托运营公司来经营。事实上负责监管的地方政府为防止住宿业泛滥，已经不批准个人经营。典型案例是釜山的生活型住宿设施**"海云台 LCT"** —— 销售时宣传个人可做住宿业，但地方政府认为个人不符合标准，最终未获批准。

另外，最近住宿业经营标准趋严的相关法律修订案已进入立法预告阶段，个人用生活型住宿设施做住宿业，事实上已经不可能了。