生活型住宿设施监管过渡期结束前必须确认的事项
最近，生活型住宿设施(以下简称"生活型住宿")再次成为住宿业的烫手山芋。 搜索"生活型住宿设施"，会发现近期负面新闻明显增多。原因是韩国国土交通部对生活型住宿的监管过渡期将于 10 月 14 日结束。
"生活型住宿"在《建筑法施行令》第 3 条之 5 中被归类为"生活住宿设施"。建筑外观与普通公寓式酒店、城市酒店区别不大，但只能作为住宿设施经营，不能用于居住。
如果在这篇文章里详细展开生活型住宿的话题，篇幅会过长。详细内容可以参考 ONDA 此前的文章。
回到正题，这些监管出台的背景是，过去有人 宣传"可以居住"，导致很多业主将生活型住宿用于"居住"而非"住宿经营"。非居住类建筑被当作住宅使用，自然会产生问题。
为此，2021 年 1 月，韩国国土交通部出台了针对生活型住宿居住用途的具体监管方案，过渡期将于今年 10 月结束。如果 10 月之后继续将生活型住宿用于居住，每年需缴纳房产交易价 1015% 的履行强制金。~
(9 月 25 日修正)国土交通部已将生活型住宿居住用途的履行强制金处罚延期至 2024 年底。但 2024 年底之后若继续将生活型住宿用于居住，将按照《地方税法》规定的建筑物时价标准额的 10% 每年征收履行强制金。
因此，ONDA 最近收到了大量咨询申请。坦率地说，只有在生活型住宿购房者完成大量前期准备后，ONDA 才能提供帮助。尤其是如果没有建筑物 30% 以上或 30 间客房以上的业主协议体，我们也无能为力。
首先请参考下表，准确把握自己的情况，再制定咨询或后续经营计划。
ONDA 正在与全国多家生活型住宿委托运营公司合作，共同克服艰难的市场环境。如果你是正面临经营困境的委托运营公司，不妨与 ONDA 一起探讨解决方案。
**必须凑够 30 间客房委托销售吗……
我自己在 Airbnb 或 NAVER 上卖不行吗?**
结论是 基本不可能。ONDA 曾就此问题请律师撰文。根据 宋智恩律师的文章，主要有三个原因导致这不可行:
- 负责住宿设施管理监督的地方政府担心住宿业泛滥，不允许个人经营生活型住宿
- 以建筑物部分区域为对象的住宿业，客房数须达 30 间以上，或营业场所面积须占该建筑总建筑面积的三分之一以上(《公共卫生管理法施行规则》第 2 条)
- 个人难以完成公共卫生营业申报及履行相关义务
从遵守相关法规到获得地方政府许可，没有一件容易的事。只有凑齐 30 间客房以上的业主协议体，才具备向地方政府或保健福利部申报营业的基本条件。当然，光申报不代表马上就能开业。这只是让你在现实中意识到重重难关的开始罢了。
据我所知，有一家生活型住宿凑齐了 80 多间客房，但在解决各种问题的过程中投入了两年多时间，才勉强开始营业。生活型住宿在住宿业中属于运营难度较高的专业领域。那些宣传轻松赚钱、暗示可以居住的人，真该好好反省。
从实际运营生活型住宿的现实来看，个人经营几乎不可能。我们直接运营或委托管理的生活型住宿设施，几乎都是按照三四星级酒店的架构运营。通过门户网站、国内外 OTA、官网直接引流(D2C)、即时通讯等多种渠道吸引住宿客人，在前台接待客人。
而且客人也不是像入住个人经营的"度假屋"那样看待生活型住宿，而是把它当作性价比不错的酒店。这样的运营，个人事实上做不到。
就像个人或家庭经营社区小吃店(虽然很辛苦)是可能的，但要运营接待大量顾客的正餐餐厅却很困难一样。
客人期待的服务、应对和遵守国家监管、顺畅运营等方面，个人经营的住宿设施与生活型住宿有天壤之别。因此政府才建议(实际上是必须遵守的要求)，生活型住宿运营时须凑齐 30 间客房以上，或建筑客房的三分之一以上，选定"专业委托企业"进行运营。
**住宿业登记只是开始，
要找能做数字化经营的委托运营公司**
获得地方政府许可、挂上招牌后，实战才刚开始。其实无论过去还是现在，住宿业成功方程式的核心始终是"位置"和"价格"。再加上消费者理所当然期待的干净客房、亲切服务，就能成为口碑不错的生活型住宿。
位置在建设时就已确定，无法改变。如果地段不佳，只能降低价格让顾客感受到足够的性价比。而"干净客房"和"亲切服务"最终都会转化为成本。即使客房卖得再多，支出超过收益就必然亏损。
这时，生活型住宿购房者就必须 非常认真地考虑把委托运营交给哪家公司。
要找能准确把握市场行情、合理定价以优化空房率，知道哪里能以合理价格采购客房用品，并能最大限度降低运营支出中占比最大的人工成本的委托运营公司。
尤其是经历新冠疫情后，许多酒店从业者、住宿业从业者认识到这个行业就业不稳定、工作环境恶劣，"找人"变得非常困难。劳动力市场的从业者减少，员工工资自然上涨。也就是说，必须解决用最少人力高效运营生活型住宿这一难题。
这个问题该怎么解决? 许多住宿企业都选择了"削减其他支出和用工人数，最大化线上销售收益"这一正面策略。
过去的住宿业，尤其是大型住宿业越倾向于劳动密集型经营。酒店门口理应有可靠的行李员，前台必须有"亲切"看得见的接待人员。还要有 24 小时待命接听客房服务电话的员工。大型住宿设施"理应具备"亲切的员工，社会上提到"酒店人"也有良好的印象。
问题是这一切都是"成本"，而 ONDA 拥有通过技术解决不必要成本的方案。尤其在人力方面，过去运营 200 间客房需要 30 多人，ONDA 拥有用 5~10 人运营的数字化转型技术。
通过易用的客房管理系统(PMS)、无人自助入住和无卡门锁等数字设备服务，以及长期市场经验积累的运营诀窍等实现。
线上销售业绩决定收益
新冠疫情前后变化最大的产业之一就是住宿业。过去主要通过线下旅行社或极少数 OTA(在线旅游平台)销售的酒店客房，疫情后分销结构发生了巨大变化。
最显著的变化是销售渠道的多元化。不仅仅是从线下旅行社转向线上销售渠道，线上本身也在通过多样化的渠道进行销售。
举个例子。我们最常用的住宿预订 App，韩国有 Yanolja(야놀자)、Yeogi Eottae(여기어때)、MyRealTrip 等，海外有 Airbnb、Agoda、Expedia 等。
但现在呢? NAVER、Kakao 的地图 App、租车 App SOCAR、幼儿园 App KidsNote、Google 酒店搜索、公司福利商城都能预订住宿。而且过去即使在网上买了住宿券，还要再给酒店、度假屋打电话另行预订，现在这些麻烦的流程都能在线上一次完成。
ONDA 在应对多样化销售渠道和革新在线预订体验方面，被评为韩国最优秀的企业。知名大型连锁酒店、度假村都在通过 ONDA 向多个在线销售渠道销售客房。
生活型住宿真正的竞争对手是周边的生活型住宿或三四星级酒店。ONDA 在过去两年多里，将全公司的力量集中在提升酒店客房销售能力上。每个季度的酒店客房销售业绩都在快速增长。正式启动委托运营的生活型住宿如果与 ONDA 合作，可以期待很高的客房销售业绩。