本职是上班族，副业是 Airbnb 房东
0. 和读者的第一次见面，心跳加速
你好，这是我常看的新闻通讯之一。 感觉真的投入了很多心血。帮助很大。
ps. 顺便提个错别字。
那是 Weekly ON 发送的日子。新闻通讯通常不会收到读者反馈，这次居然收到 "Re:" 回复，瞬间心里一紧——是不是出什么问题了？(好在是其他内容的错别字，不是新闻通讯本身。)
错别字先放一边，难得有反馈就已经很开心了。仔细一看——这位读者居然是 Airbnb 房东？！这种直接见面的机会，怎么能错过。
*再次感谢接受采访邀请的读者崔仁旭先生。
1. 本职是上班族，副业是 Airbnb 房东
你好，很高兴见到读者！能先简单介绍一下自己吗？
仁旭: 你好，我是崔仁旭，在一家 IT 公司做服务策划工作。
之前做过什么工作？
仁旭: 工作 16 年了，干过很多不同的活儿。其中做市场营销的时间最长，还在创业公司当过营销负责人。
正想着该辞职的时候，现在这家公司联系我，就稀里糊涂开始做服务策划了。我家有三个儿子，你懂的。😂
我是 ENFJ，兴趣广泛。做 Airbnb 之前也干过副业，卖过东西，也喜欢写作。
兴趣多，所以才做民宿吧。民宿是怎么开起来的？
仁旭: 江陵(강원도)是我老家，常回去看亲戚。2018 年冬天平昌办冬奥会，我就想"乡下办奥运会，能不能搞点有意思的？"
奥运会一来，外国游客会很多，机会就在那儿。租个房子做民宿，风险也不大。所以 2017 年底，我就把第一间民宿开起来了。
那你已经是第 5 年的 Airbnb 房东了！
仁旭: 对，但一直在那间租的房子里做倒没有。我想改造房子，但租的房子不能随便装修。中间在公寓做了两年，最后 2021 年买了一栋 27 年房龄的独栋，大规模翻修了一遍。
上班的同时还当房东，应该挺不容易吧……
仁旭: 我在三成洞(삼성동)上班，老婆也上班，光养三个孩子就够忙的了。更何况首尔到江陵 200 公里。
好在姑妈住江陵，我把预订日程共享给她，房间清洁和日常运营都拜托她。
除了打扫，民宿还得管设备。这些我能远程搞定的就远程搞。花草得经常打理，我又不能常去，所以定了个原则——"能远程做的就远程，一个月去一次就够"。
远程运营，这是在引领住宿业数字化啊。(这是 ONDA 的口号，咳咳)
仁旭: 刚开民宿时没准备这些，买独栋的时候就从设备阶段开始引入 IoT 了。
比如锅炉或空调开着，我不能每次都跑去关，那电费就高了。所以锅炉、空调、门锁、灯光都能用手机远程控制。在 App 上点一下，200 公里外的江陵民宿就响应了，没理由不这么干。
2. 积累"真实"评价，销售和营销一起搞定
民宿开业后，应该为怎么卖出去发过愁吧。
仁旭: 往前说，旅游区的房价本来就贵。江陵镜浦台(경포대)那边房价高，但开车 15 分钟外的地方是乡下，相对便宜。找了个离景区不太远、稍微投资就能改成民宿的地方，目标是"成为目的地本身，而不是景区附近的住宿"。客群定位是像我们一样有孩子的家庭。
所以选了跟目标契合的 Airbnb 平台开始卖房。通常是民宿装修好了再上 Airbnb 吧？我反着来——空房子就先注册，翻修过程中有变化就随时更新。 虽然预订是关闭的，但一直在搜索结果里露脸，游客也能认识这个民宿。
新民宿得建立信任，信任靠评价。所以初期的想法是"不看价格，先攒 10 条好评"，积极参加平台促销活动。
除了 Airbnb，试过别的渠道吗？
仁旭: 一开始在 Instagram 卖过，6 个月后放弃了。🤣
Airbnb 是订房平台，Instagram 大多数人是来看内容的，使用目的不同。向 Instagram 用户推销江陵乡下的独栋民宿，比想象中难。
还有，收到 DM 问"4 晚 5 天多少钱"，我得算周末价、连住折扣，回复得花 10-20 分钟。报完价，有人说"再看看，回头打款"，得不偿失。
上班时间又不能快速回复，所以就找了客人自己看、自己付款、预订就成的系统。
当然想过用 ONDA 的销售代理服务在多个渠道卖，但"江陵庭院房"是房间不多的独栋民宿，我选择集中在一个渠道。
开业一年了，现在的策略是什么？
仁旭: 初期重点是选择销售渠道、集中火力，让客人认识民宿。现在进入中期，重点放在满意度上。
Airbnb 的评价系统做得很好，大家都知道。客人和房东互相留评价，然后公开。但有时评价不够诚实，韩国人的性格，该给 3 分也会给 5 分。
所以除了 Airbnb 评价，我另外做了一份改进民宿用的问卷。 客人提的意见我去改进，再告诉下一批客人。虽然留意见的客人已经走了，但下一批客人知道"之前客人的意见促成了这个准备"，也会很满意。会让人潜意识里觉得这是一家倾听客人声音的民宿。
还会做回头客促销，或者给发来可以发到民宿 SNS 上的照片的客人准备点小礼物。收到的评价每周发一条，都预约好了。
客人评价就拿来做 SNS 营销了。
仁旭: 看别的民宿 Instagram，很多都是感性照片或者"微风轻拂"、"静谧春风"之类美化休息的文案。有位民宿平台高管说，这种手法最多管两年。
客人留的评价，不用花很多时间就能持续发帖，而且对找民宿的潜在客人来说也是需要的信息。
3. 拜托了，Airbnb 荣誉消防员
江陵庭院房在 Airbnb 上好卖，你觉得原因是什么？
仁旭: 刚才说过，庭院房之前我在镜浦台附近的公寓也做过民宿。"草堂洞(초당동) 20 坪公寓"和"乡下 20 坪独栋"，对两边的客人做了问卷，发现一个点。
问预订前看了几家民宿，景区附近、客单价低的民宿(草堂洞 20 坪公寓)看了 5-6 家，乡下、客单价高的民宿(乡下 20 坪独栋)看了 20 多家。
景区附近民宿多，快速预订最重要。但如果需求比较复杂——(1) 带孩子 (2) 有院子 (3) 私密——这种人最后还是会找 Airbnb。孩子会爬了，去酒店不方便。
连续 6 次超赞房东！
仁旭: 超赞房东是绝对评价，只要认真履行预订、努力让客人满意，谁都能拿到。不过有个条件——100 次预订中如果房东主动取消 2 次以上，就拿不到超赞房东。听说最近这个条件更严了。
拿到超赞房东，信任度当然好，还有个好处是可以筛选只看超赞房东的民宿。
Airbnb 的门道你应该很清楚了。
仁旭: 光韩国就有大约 4 万房东。Airbnb 为了帮新房东适应，运营官方教练大使项目。韩国现在有 10 位大使，我是其中之一。
注册民宿就能匹配，假设匹配了 100 人，50% 是凑数的，剩下 50% 里才有真想做民宿的人。
很多人不知道从哪儿问起，所以我先评估房东了解到什么程度，按他们的水平辅导。从怎么开银行账户、到怎么写预订消息，我把 之前写的博客链接 发给他们，都挺喜欢。当然，他们不会看。🤣
有个例子，我辅导了 8 分钟，房东就收到第一单。我以"能不能预订"为前提，具体告诉房东怎么修改民宿信息，房东也信任我，接受了建议。没想到 8 分钟就来订单，房东和我都觉得神奇。
当大使 8 个月了，上个月的房源成功转化率排第一。
那你刚当房东的时候，从哪儿获取信息的？
仁旭: Airbnb 比其他渠道注册民宿更简单、更直观。指引做得好，我就自己摸索着改进了。
其他信息通过 Weekly ON 了解住宿业整体动态，或者必须知道的消息，都看得很好。
4. 不是"又爱又恨"，而是"持续热爱"的经营之道
做民宿最难的是什么？
仁旭: 尽量准备了远程操作，但有些急事还是得现场处理。有次雪大，院子里的灯串被压下来摔碎了。还是工作日，第二天就有客人来。我熬到半夜捡碎片，挺折腾的。
Instagram 上看到漂亮的民宿，也想试试，但最后还是得问自己"能不能远程管理？"
不过没客人的时候可以和家人一起住，这点很好。我一直梦想有院子的生活。95% 的客人都是带孩子的夫妻，看到为孩子准备的浴缸或小泳池很满意，我也觉得有共鸣。
持续经营，原则真的很重要。你有什么经营理念？
仁旭: 根据情况，能做多少做多少，这是最好的。一不小心，民宿会变成"又爱又恨"的存在。
也要尊重客人。客人提不满，说明是真的认真考虑后才说的，其实很感谢。听好反馈，改进，民宿不就能越来越好吗？
还有，如果位置不好，得把定位做清楚。乡下又没特色的民宿，其实不会有人来。有些儿童民宿一晚 70-80 万韩元，妈妈们骂归骂，最后还是会再去。"可以带宠物"、"像儿童乐园一样的民宿"——得有自己的定位。
以后有什么目标？
仁旭: 希望孩子长大后，民宿能有新的故事。还想继续做大使，帮助老年房东自立。
退休后当房东的五六十岁人对智能手机不熟悉，需要比我们想象中更详细的说明。我和一位房东来回发了 140 条消息。😁 不帮他们，老年房东很难独自完成。我觉得老年人的经济自立有意义,所以以后也想继续帮助他们。
最后想说点什么？
仁旭: 我有时会想"我在 IT 公司上班，周末却在拔杂草？这投资回报率划算吗？"
我的结论是——有意义。 收益重要,但空间本身的意义也在。"我是做这个的,但那个也能做好"——能发现自己。这给生活带来意义。
从某种意义上说,这是小生意,但以后做大生意时,这会是基础经验。如果你在考虑开民宿,从选址到运营,获取帮助的方法很多,先开始再说。
