生活型住宿设施及相关监管法案
宋智恩律师的住宿业与法律故事
02. 生活型住宿设施监管，律师解读明确标准
作者:宋智恩律师
编辑:ONDA 高智慧经理
最近，首尔江西区麻谷地区的生活型住宿设施 Le West 预售吸引了 57.5 万人申购，竞争比高达 657:1。随着住宅税收与贷款监管收紧，生活型住宿设施成了投资者眼中的替代品。 因为它不算住宅，不计入住房套数，既不纳入综合房地产税合并计算，也不适用转让所得税重税 —— 这是最大优势。
生活型住宿设施越火，相关监管也成了热点。本文将明确梳理生活型住宿设施的监管法案。
什么是生活型住宿设施?
生活型住宿设施就是韩国所说的 Residence，概念类似酒店式公寓。它具备居住功能，却可以像酒店一样做短租业务 —— 属于商用物业，而非《住宅法》定义的住宅，而是《建筑法》框架下的建筑物。也就是说，生活型住宿设施不是用来住的，是用来开住宿业务的。
但因为冲着投资去的人多，卖方常常没把 "不能当住宅用" 讲清楚，问题就来了。
禁止作为住宅使用
今年 4 月，韩国政府修改了法律，允许生活型住宿设施用于居住。买下生活型住宿设施后必须登记为住宿业，业主自住属于违法 —— 即便登记了住宿业。因此，即便登记了住宿业也不能自住，长租客也不能办理迁入申报。
《建筑法》实施令与实施细则即将修订
对此，国土交通部预告将修订《建筑法》实施令与实施细则，并制定生活型住宿设施建筑标准。核心内容:这类建筑本来用途是住宿设施，却大量违法改作住宅使用，新规将明确标注 "需申报住宿业"，堵住当住宅用的口子。
具体措施包括:在《建筑法》用途定义中明确 "生活型住宿设施须依《公共卫生管理法》申报住宿业"，并推动修订《建筑物预售法》，要求预售公告中必须写明**"不可作为住宅使用，需申报住宿业"**。
对于把生活型住宿设施宣传成 "可以当住宅" 的情况，地方政府将以虚假、夸大广告为由向经营者提起公诉。
生活型住宿设施建筑标准
生活型住宿设施建筑标准要求新建项目配备运营住宿业必需的设施，以防止违规挪作他用。建筑用途是住宿设施，必须符合《公共卫生管理法》的标准等住宿设施形态。具体包括:前台、大堂、亚麻房、客房门禁系统等。使用许可时还需提交住宿业同意书。
违规建筑将强制纳入集中登记管理。目前虽然已要求违规建筑电子化管理，但审批部门各自用 Excel 等工具分散管理，新规将统一录入 Seum-teo 系统。
此外，今后购房者须被告知生活型住宿设施属住宿业申报对象，签订预售合同时需确认 "不可作为住宅使用" 并附上确认书 —— 《建筑物预售法》实施令也将据此修订。
已预售的生活型住宿设施怎么办?
对于已预售的生活型住宿设施，政府计划制作告知函，明确 "住宅用途将被征收《建筑法》强制履行金"，发放到居委会等渠道加强行政指导，并引导业主将其改成住宅用酒店式公寓(주거용 오피스텔)或正式住宅。
修订案的处罚何时生效?
今年 7 月 29 日，议员金南国等 10 人提交了《建筑物预售法》部分修订法案，内容是将生活型住宿设施排除在可预售建筑物范围之外，防止其违规改作住宅，确保按原本定位在《公共卫生管理法》框架下申报并经营住宿业务。
该修订案尚未通过国会，但无论是国土交通部的立法预告还是议员修订案，都明确指向一点:堵住生活型住宿设施被违规当住宅用的口子。处罚力度可能有变，但制裁看来近期就会落地。
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02. 生活型住宿设施监管，律师解读明确标准