生活型住宿设施会给住宿市场带来怎样的变化?
作者:SoTA Collection 朴志勋 本部长
编辑:ONDA 李彩恩 经理
6 万 4,923 间客房从天而降?
今年 1 月 15 日，韩国国土交通部通过《建筑法施行令》修正案立法预告，明确规定新建生活型住宿设施必须按《公共卫生管理法》申报住宿业，并要求在分售公告中标注"不可用作住宅·需申报住宿业"字样，推动建筑相关法令的修订。同时，对于已经以生活型住宿设施名义登记住宿业但实际作为住宅使用的情况，给予 2 年宽限期，期间不征收履行强制金，引导业主将用途变更为居住型办公楼或住宅。
换句话说，以往因税收优惠多而常被挪作住宅的生活型住宿设施，今后不能再当住宅用，包括新开的生活型住宿设施在内，全部必须申报为住宿业。据文化体育观光部统计，截至 2019 年 6 月 30 日，全国生活型住宿设施客房总数达 6 万 4,923 间。从某种角度看，这相当于有超过 6 万间此前没正经运营的客房要进入住宿市场了。
这项政策会给住宿市场带来怎样的变化?
生活型住宿设施的法律定义
在探讨生活型住宿设施给住宿市场带来的变化之前，先来了解一下这个概念。**"生活型住宿设施"**是服务式公寓(serviced residence)的法定名称，简单说就是提供酒店式服务的办公楼。
从法律层面看，生活型住宿设施主要依据建筑法与公共卫生管理法。
公共卫生管理法中的住宿业(生活)就是指生活型住宿设施，它与普通住宿设施最大的区别在于是否配备烹饪设施。不配烹饪设施的普通住宿设施，就是我们熟知的酒店、汽车旅馆等。生活型住宿设施可以做饭，所以可以看作能生活的酒店，也就是公寓式酒店。
公寓式酒店的概念很早就有了，但通过修订《公共卫生管理法施行令》让它合法运营，是最近的事。作为新出现的住宿形态，生活型住宿设施的起源与背景是什么?
生活型住宿设施的发展史
生活型住宿设施也叫服务式公寓，这跟它的诞生背景有关。在韩国，1988 年格兰德希尔顿酒店为迎接 88 首尔奥运会，把部分客房改造成公寓式客房运营，这是公寓式酒店概念引入的开端。同年，瑞士格兰德酒店针对外籍长期居住者，提供酒店式服务的同时营造居家般舒适的居住空间，推出了韩国的公寓式酒店。90 年代中期，平均客房入住率超过 90%,相当火爆。
受此推动，原本面向外籍长期居住者的服务式公寓，演变出了按客房分售并委托运营的"韩国式公寓酒店"。也就是说，房地产开发商把商住两用公寓或办公楼卖给投资者，同时接受委托运营并返还收益，成了一种房地产投资形式。特别是公寓酒店企业把目标客群从长住客扩展到短住客后，与酒店的矛盾加剧，部分委托给外国连锁酒店管理的品牌转型为家庭式酒店业，只剩下以客房分售为基础的本土品牌。
因为既可长租又可短住，分售后入住客房的业主越来越多，在长租与短住的边界模糊中，2010 年韩国观光酒店业协会将公寓式酒店举报为非法经营，服务式公寓一度陷入危机。
但 2011 年 7 月保健福祉部修订《公共卫生管理法施行令》，增设了能让公寓式酒店合法化的"滞留型住宿设施"，后来与普通住宿业相比以可以做饭的"生活型住宿业"命名，获得了明确的法律地位。
当时政府部门间沟通不畅，行政安全部认为生活型住宿设施与酒店不同，能做饭且居住时间长，允许办理入户登记;而国土部将生活型住宿设施归为临时居住的住宿设施，不适用于公寓的转售限制。
于是诞生了具备生活基础设施、又能规避公寓限制的节税型投资产品"生活型住宿设施"，随之出现了先按公寓或居住型办公楼竣工、再变更用途为住宿设施等以住宅形态存在的案例。
(来源:酒店与餐厅,2021.04.19,站在办公楼与酒店十字路口的生活型住宿设施)
生活型住宿设施现在的意义是什么?
回顾生活型住宿设施的历史，到 2020 年为止它有两层含义:
A)"生活型"住宿设施
像办公楼一样可以出租的设施
B)生活型"住宿设施"
能按酒店方式运营住宿业，同时客房内配备厨房、洗衣机等适合居住的生活设施
也就是说，既可以像办公楼那样出租，也可以申报为住宿业直接运营——一句话，是很好的收益型房地产。虽然和办公楼类似，但税法上属于住宅的办公楼在**"7·10 房地产对策"**中多套房持有者税率上调后，生活型住宿设施的节税优势更受关注。
但生活型住宿设施因为不算住宅而享受各种税收优惠，却被用作住宅，对此的质疑声不断。加上它与普通公寓或办公楼不同，可以建在准住宅及商业区域，被指助长无序开发，争议持续发酵。2021 年以来政府侧重 B)的含义，将生活型住宿设施定义为以住宿业形态运营的设施。
正如文章开头提到的，国土部 1 月 15 日发布的《建筑法施行令》禁止作为住宅使用，并要求申报为住宿业。
生活型住宿设施，哪些人在入局?
成为热门话题的生活型住宿设施，都是哪些人在关注和投资?
再看生活型住宿设施的吸引力
首先，生活型住宿设施受关注的原因和优势可以更详细地说:生活型住宿设施不算住宅，所以1. 可以规避综合不动产税等适用于公寓的限制。同样因为不算住宅，2. 可以获得更多贷款;3. 申请认购时不需要认购存折，任何人都可以自由认购分售。
此外，4. 不受多套房持有者转让所得税加重等限制，因为适用建筑法，5. 不属于转售限制对象。也就是说，签约后立即可以买卖分售权，不受转售限制。作为商业设施，6. 可以建在交通便利的要地，这也是优势。
与同样能做饭、适合长住的度假公寓相比，普通度假公寓受《旅游振兴法》规定，禁止按单元分售，而生活型住宿设施可以按客房分售、拥有、交易。也就是说，7. 每间客房可单独登记产权。
哪些人在投资生活型住宿设施?
因此，考虑分售后通过转售赚取差价的人，或者想投资房地产但因多套房身份难以投资公寓或办公楼的人，很多会选择生活型住宿设施。特别是办公楼长期空置会让管理费、利息、贷款还款等成为业主的沉重负担，而生活型住宿设施可通过短期住宿获利，这一点很有吸引力。
生活型住宿设施有问题吗?
那么生活型住宿设施市场有没有问题?
如前所述，生活型住宿设施最终必须以住宿业形式运营。但大部分业主缺乏住宿业专业知识，直接运营的不多，更多是委托给运营公司。
这个过程中，如果委托给没有完善运营体系或缺乏住宿业专业性的运营公司，业主受损的情况不少。因此选择信息公开透明、与业主持续沟通建立信任的运营公司很重要。
此外，以前很多生活型住宿设施没有正经按住宿业运营。现在需要引入 PMS(酒店管理系统)、门锁系统等基于 IT 的系统，为规范运营做好准备。
今天我们了解了生活型住宿设施的含义和优缺点。希望能解答你对生活型住宿设施的一些疑问。下次我们会整理一下生活型住宿设施相关的法律常识。
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