租来的房子用作 Airbnb 或民宿经营，合同到期后还能要回押金吗？本文从实务角度梳理外国人观光都市民宿业的'居住'要件，以及租约结束时可能产生的法律争议点。
05. 租房经营 Airbnb：租约到期后的法律风险
作者 申律律师
编辑 ONDA Somora 经理
申律律师事务所
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通过本系列专栏，我们将结合过往客户咨询经验，以相对轻松的方式介绍住宿业开业与运营中大大小小的法律争议点与解读。
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租房开民宿与 Airbnb
大家好，我是申律律师。以外国人观光都市民宿业为基础，经营 Airbnb 和民宿的从业者正在逐年增加。
民宿经营者既可以使用自有住宅、公寓等物业，也有不少人选择租赁房屋来运营住宿。租房开民宿相比自有房产，能以较低成本尝试创业和运营，这是其主要优势。
但按现行法律，在城市地区经营民宿，除少数特殊情况外，只能面向外国游客提供服务，这类业态被归入《观光振兴法》下的"外国人观光都市民宿业"。
因此本文将重点讨论，当以租赁房产经营外国人观光都市民宿或 B&B 时，租约到期后在押金退还等环节可能出现的法律问题。
外国人观光都市民宿业的'居住'要件
现行《观光振兴法实施令》规定如下：
第2条(观光业种类) ① 根据《观光振兴法》(以下简称"本法")第3条第2款， 观光业种类细分如下。
바. 外国人观光都市民宿业：在《国土规划及利用相关法律》第6条第1号规定的 城市地区(不含《农渔村整备法》规定的农渔村地区及准农渔村地区，下同)居住的居民， 利用本人正在居住的下列住宅之一，向外国游客提供体验韩国家庭文化的合适设施， 并提供食宿等服务(在城市地区，根据《城市再生活化及支援特别法》第2条第6号规定的 城市再生活化计划，同条第9号规定的村企业优先向外国游客提供食宿， 并在不影响外国游客使用的范围内，向访问该地区的韩国游客提供体验该地区特色文化的食宿服务)
《建筑法实施令》附表1第1号가目或다目规定的独立住宅或多户住宅
《建筑法实施令》附表1第2号가目、나目或다目规定的公寓、联排住宅或多世带住宅
外国人观光都市民宿业的必要条件之一，是经营者必须"居住"在经营场所。也就是说，法律并不要求房屋必须归经营者所有，但房屋的用途必须是经营者实际居住的"住宅"。
结论就是，原则上只要经营者本人在租赁的住宅中实际居住，就可以在那里注册个体工商户并合法经营民宿。
经营者实际不居住租赁房产时的潜在问题
租房经营民宿时，如前所述，经营者本人应当在该住宿场所居住生活，并向客人提供食宿，这是最常见的合规经营模式。但也有人考虑单纯租下房子、自己不住，只提供住宿服务给外国人。这种做法隐患不少。
가. 可能不被认定为住宅用房产
韩国大法院对《住宅租赁保护法》下的住宅用建筑物判断标准，有如下判例：
《住宅租赁保护法》第2条规定的住宅用建筑物的认定，不应仅以租赁标的物的登记簿记载为准， 而应根据其实际用途来判断。在本案这种建筑物的一部分作为租赁标的、 兼有住宅与非住宅用途的情况下，应根据具体情况， 综合考虑该租赁的目的、整体建筑物与租赁标的物的结构和形态、 承租人对租赁标的物的利用关系，以及承租人是否在该处进行日常生活等因素， 做出符合立法目的的判断 (本院 1988.12.27. 宣告 87다카2024 判决 参照)。
在住宅、非住宅用途混合的情况下，判例强调要看租赁目的、承租人是否在该处生活等"实际用途"。虽然上述判例的背景是 1980~90 年代，建筑物中既有居住部分、也有商店或美容院等经营部分混杂的情形，但这一标准对当下民宿登记要件的适用同样有参考意义。
按此判例标准，即便房产证上记载为住宅，如果经营者并不实际居住、仅用作住宿经营，就有可能不被认定为住宅用建筑物。换言之，经营者在自己日常生活的住所里拿出部分空间做民宿，没有问题；但如果本人住在别处、这套房子完全只用于民宿经营，就可能被判定不符合都市民宿业的居住要件。
나. 租约到期后押金退还可能遇阻
为保障居民住房安全，韩国通过《住宅租赁保护法》对住宅承租人的押金给予特别保护。尤其当承租人完成房屋交付与居民登记后可取得对抗力，若再取得确定日期，还能获得押金优先受偿权。
术语虽然有些专业，但之所以在讨论外国人观光都市民宿业时提及《住宅租赁保护法》，正是因为该业态以'居住'为要件。如果租房经营民宿的经营者拿到了对抗力和确定日期，理论上也可以作为住宅承租人受到该法保护。
然而，在实际不居住的房屋中经营外国人民宿，本身就不符合外国人观光都市民宿业的登记条件。要经营民宿，就必须办理迁入申报和居民登记。
因此，如果住宿经营者注册了外国人观光都市民宿业并实际运营，就一定以经营者名义完成了迁入申报。但如果经营者本人并不在民宿实际居住，就极有可能构成我们常说的虚假迁入。这不仅可能触犯《居民登记法》受到处罚，还会导致无法满足《住宅租赁保护法》规定的对抗力条件，丧失对押金的强力保护。
再者，依据判例，如果家人在住宅中居住、只有承租人本人临时转移了居民登记地，一般不会被认定为丧失对抗力。但如果本人或家人都不居住，只是为了主业或副业经营都市民宿而单纯转移了居民登记，那么日后向房东要求退还押金时，就可能陷入困境。
也就是说，部分押金的最优先受偿权、或因取得确定日期而优先于后顺位担保权人的受偿顺位，都可能被判无效。即便房东本人同意你经营民宿、不提出异议，但该住宅的其他利害关系人——比如房东的债权人——一旦知晓这一情况，必然会提出质疑(特别是在房屋被拍卖、进入分配程序时)。因此，必须提前考虑所有可能发生的问题并做好应对。
经营者实际不居住、单纯只做住宿经营，房产可能不被认定为住宅用建筑物。
다. 与各部法律立法宗旨不符
《住宅租赁保护法》的宗旨是"保障国民居住生活稳定"，对承租人给予强力保护。而允许外国人观光都市民宿业的立法目的，是让访韩外国游客体验韩国家庭文化，同时促进地区观光产业发展。
从这个角度看，两部法律的立法宗旨并不冲突。但不符合居住要件的城市地区外国人民宿，既不符合法律的立法本意，在寻求住宅或经营保护时也必然面临局限。
结 语
坦白说，前述问题确实有些理论化，实际中虚假迁入的查处也有难度。但租房经营民宿需要取得房东同意，房东本人对这些情况可能非常清楚；加之民宿经营的特点是各国游客频繁进出房屋，与周边邻居的矛盾也在所难免。
一旦上述问题浮出水面，承租人的处境就会相当被动。因此，在决定经营民宿时，务必全面考虑各种潜在情况、做好充分评估后再行动，这一点我强烈建议各位重视。
感谢各位阅读申律律师的住宿业法律小故事专栏。下次我们将带来更多住宿业法律话题。谢谢。
[连载目录]
2019.12 租房经营 Airbnb：租约到期后的法律风险
