想用 Airbnb 把房子变现？先搞懂外国人观光都市民宿业的法规。合法与非法的界限在哪里，为什么只能接待外国人？从《旅游振兴法》的立法初衷说起。
01. 读懂《旅游振兴法》的立法逻辑，规则就好理解了
作者：Suran 皮贤珍
编辑：ONDA 苏摩拉经理
做 Airbnb 房东前必知的法律常识
Airbnb 是共享经济最成功的案例。把闲置空间变现，它被认为是最有效的办法。但如果一头扎进去盲目经营，很可能被当作非法住宿点查处。合法与非法的边界在哪里?《旅游振兴法》与外国人观光都市民宿业的相关规定，以及合法 Airbnb 房东必须了解的税务问题 —— Suran 会用大白话给你讲明白。
Suran 皮贤珍
结束漫长的职场生涯后，2014 年在首尔西村创办了民宿品牌 Suran。她实现了创业目标 —— 每周工作 20 小时，月收入 300 万韩元。2018 年开始过上数字游民的生活，想在哪儿工作就在哪儿。
通过专栏与讲座，向 Airbnb 和共享公寓创业者传递准确的法律、税务信息。
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什么是外国人观光都市民宿业?
外国人观光都市民宿业的规定写在《旅游振兴法》里。如果把法条原文照搬到这儿，会怎样?我敢拿我的国民银行账户打赌 —— 大家会直接合上页面。所以这里用人话解释。"外国人观光都市民宿业" 这个名字本身，其实已经说明了一切。
**外国人：**只能接待外国游客。
**观光：**为了促进旅游业，政府特别允许 —— 允许什么?
**都市民宿业：**在城市地区经营民宿。
在《旅游振兴法》修订、新设 "外国人观光都市民宿业" 这个业种之前，韩国的 "民宿业" 指的就是 "农渔村民宿业"。除此之外，城市地区的游客理应住在持牌住宿设施里。政府当时为什么认为城市不能搞民宿?
民宿是在居民自住的房子里经营的。想象一下你家小区要开一家住宿设施(比如汽车旅馆)，居民肯定会炸锅，拉横幅抗议。实际上住宿业只能开在商业区，不能开在居民区，即使在商业区也得离居住地保持一定距离。而你现在要在住宅区中心批准住宿经营?
都市民宿业最严格的限制从这里开始：只能接待外国人。 如果接待本国人，就会和现有住宿业产生不公平竞争的问题。而且 "通过接待外国游客促进旅游" 这个名义也能站得住脚。
最重要的原因是：在 2012 年之前，首尔等城市的住宅里其实早已存在接待外国人的民宿(homestay)和青年旅舍(guesthouse)。也就是说，2012 年《旅游振兴法》修订增设外国人观光都市民宿业，目的之一就是让那些想合法登记却无法登记的 "灰色地带" 住宿点转正。
青年旅舍(Guesthouse)是什么?
说到这里，该聊聊青年旅舍了。有趣的是，韩国法律条文里根本没有 "guesthouse" 这个词。韩国 NAVER 词典把 guesthouse 定义为 "供旅行者廉价住宿的设施"。所以你能看到很多不同性质的住宿点都挂着 "guesthouse" 的招牌 —— 不一定是外国人观光都市民宿业。
比如你在安东的韩屋 guesthouse 住了一晚，它可能是农渔村民宿业，也可能是韩屋体验业。住客不需要知道也无所谓，但经营者必须清楚 —— 法律依据不同，税收也不同。举个例子，农渔村民宿是为农渔民副业收入设计的，年营收 3000 万韩元以下可免征所得税。
如果是韩屋体验业，和农渔村民宿不同，没有实际居住的要求，一个人可以经营多处韩屋 guesthouse。所以 guesthouse 这个词，应该理解为 "规模相对小、价格较低的住宿业" 的统称。
只能接待外国人的 "外国人观光都市民宿业"
上表可见，多种住宿业种都能使用 "guesthouse" 作为商号，但唯一明确限定 只能接待外国人 的业种，就是 外国人观光都市民宿业。我们大多数人住在城市，周边随处可见的普通住宅也能拿来做生意 —— 这种吸引力让很多人对外国人观光都市民宿业充满兴趣。
接下来的十期连载，我会通过 Magazine ON 逐一拆解 外国人观光都市民宿业 的方方面面。由于它本质上是在本不该有住宿设施的住宅区开了特例，所以 "这个不行、那个不能" 的限制特别多。这些限制条款，以及一些例外情况 —— 比如哪些地方可以合法接待韩国人、有些城市地区只能办农渔村民宿业许可 —— 我都会讲到。
还有 2019 年 1 月 9 日政府提出的 共享民宿业 也绕不开。这种允许一年内最多 180 天接待本国人的共享民宿业，要等《旅游振兴法》修订通过国会之后才能实施。通过这些解析，你能获得一些创业方向的思路 —— 在哪个区域、什么样的房子里创业，已有的房产怎么盘活。
我常自我介绍说 "我是个谨慎的 B 型血"。真的很谨慎。有几个人会翻遍《旅游振兴法》原文、实施令和实施细则?把法制处、国税厅网站加入收藏夹，反复查找，找不准还要跑去问公务员的人有几个?正是这份谨慎让我积累了知识和经验，现在能分享出来，我很高兴。下一期会详细说明哪些类型的住宅可以申请外国人观光都市民宿业许可。
[连载目录]
2019.07 读懂《旅游振兴法》的立法逻辑，规则就好理解了 2019.08 可以申请的住宅类型有限定 2019.09 都市民宿业 vs 农渔村民宿业 2019.10 在公寓楼经营必须征得居民同意? 2019.11 营业登记流程，要交哪些税? 2019.12 非法 Airbnb，违法会受什么处罚? 2020.01 你知道旅游振兴发展基金吗? 2020.02 合法接待本国人的途径? 2020.03 济州岛没有都市民宿业? 2020.04 共享民宿业会带来什么影响?
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