想合法运营 Airbnb，得先看房子类型。只有独栋、多户、多世带、联排、公寓这五类能做，面积不能超 69 平，建筑不能是违章。房子不用是自己的，但必须实际居住，还得房东同意。
02. 能做的房子类型有限定
作者 Suran 皮贤真
编辑 ONDA Somora 经理
Airbnb 创业者必须知道的知识
Airbnb 是共享经济最成功的案例。把闲置空间变现，这是公认最有效的方法。但盲目运营会被当作非法住宿取缔。合法与非法的界限在哪？《观光振兴法》与外国人观光都市民宿业相关法规，还有合法 Airbnb 经营者必须了解的税务——Suran 用通俗的语言为你讲清楚。
Suran 皮贤真
结束长年职场生活后，2014 年在西村创办了民宿 Suran。实现了"每周工作 20 小时、月入 300 万韩元"的创业目标，2018 年起开始了随时随地工作的数字游民生活。
通过专栏和讲座，向 Airbnb、共享住宅创业者传递准确的法律与税务信息。
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不是什么房子都能做?
上次我们讲了外国人观光都市民宿业的天生局限——因为在住宅区允许经营住宿，所以只能接待外国人。但限制不止这一条。不是什么房子都能做外国人观光都市民宿业。 按《观光振兴法》规定，能做外国人观光都市民宿业的房屋类型也有明确限定。
独栋住宅 / 多户住宅 / 多世带住宅 / 联排住宅 / 公寓
目前在韩国，只有以上五类住宅能做外国人观光都市民宿业。这就是为什么我们不能在 officetel(办公商住两用房)、近邻商业设施里做都市民宿业。
面积也有限制。 即便你家符合上述住宅类型，建筑面积也必须在 230 ㎡(约 69 平)以下。违章建筑更是不行。 住宅或公寓里私搭阁楼、扩建阳台的能有多少?有人会说我租的是 201 号，3 楼扩建跟我没关系吧?不行，也不可以。所以找房时不仅要查不动产登记簿，建筑物台账也必须核实。
此外还有经营者实际居住的条件。所以即便你有好几套房，也只能用实际居住的那一套登记。
不是自己的房子也能做?
"我不是房东，能开民宿(外国人观光都市民宿业)吗?" 有人这么问。当然可以。来看《观光振兴法实施令》第 5 条:
根据《国土规划及利用相关法律》第 6 条第 1 号的都市地区居民，利用自己居住的住宅，向外国观光客提供体验韩国家庭文化的适当设施及住宿餐饮等服务的行业
这条写的是**"居住的房子"**，不是拥有的房子。所以其实做外国人观光都市民宿业的人，租房的比自有房产的还多。
那居住与否怎么确认?经营者向区政府或市政府申请外国人观光都市民宿业时，必须一并提交确认迁入与否的文件(居民登记誊本)。
但是，房东同意是必须拿到的。 首尔麻浦区甚至强制要求提交房东同意书。当然可以单独制作房东同意书，但如果你计划做外国人观光都市民宿业并签订合同，最简洁的做法是在租赁合同特别约定里写明"出租人同意承租人在此房屋经营外国人观光都市民宿业"。有些地方政府不强制核查房东同意书，但不建议瞒着房东做生意。 因为将租赁住宅用于合同外用途，构成解约事由。所以如果违反这一条，即便被赶走也无处申诉。这跟我们的房子能不能登记为外国人观光都市民宿业、能不能合法经营，是两码事。
民宿 & 都市民宿业找房小贴士
初次做民宿或都市民宿业的人，找符合条件的房子往往很费劲。因为房东大多担心人来人往会把房子搞坏，不愿意出租。想想为什么新婚夫妇是最受欢迎的租客就明白了。
那怎么找能做都市民宿业的房子?
—— 拿装修前后对比照去说服: 要说服房东，你用自己的钱把他的房子装修得漂亮，提升了资产价值。
—— 表示自己全部搞定: 月租房里，房东通常会管壁纸、地板，连水管、马桶、灯具、门锁都管。你说这些租客全部自己搞定。反正装修支出不可避免。别忘了在合同里去掉恢复原状条款，这是必查项。
—— 签长期合约: 一般租赁合同 2 年，装修成本很难收回。所以对房东说什么都自己修，不用他操心，然后签长期合约。5 年以上最好，不行就 4 年、3 年也可以。
—— 尝试直接交易: 要按上述内容协商，就得直接见到房东。去 NAVER 论坛 "Peter Pan"、直房(Zigbang)等能跟房东直接交易的平台找找机会。
为什么办公商住两用房、单间不行?
非法 Airbnb 的代名词——办公商住两用房(officetel)。为什么 officetel 做外国人观光都市民宿业是非法的? 因为能做外国人观光都市民宿业的五类住宅里不包括 officetel。但很多人问住宅用途的 officetel 也不行吗?办了租赁事业者登记也不行吗?它还是 officetel 啊!
那单间呢?如果不动产登记簿上写的是多户的单间?《观光振兴法》里多户是可以的，但你去递交申请，区政府工作人员会说单间不行。原因就是**"自己居住的"**这条规定。自己住的同时在一间房里接待外国观光客，说不通。所以虽然法律没规定必须几间房以上，但实际上只有两居室以上才能登记外国人观光都市民宿业。
现实中，观光客也不愿意跟房东住一起。你出去玩的时候，愿意跟房东或其他游客共用卫生间、客厅、厨房吗?不，你会希望只有自己或自己这拨人用。所以 Airbnb 上登记房间时有"独立房间"或"整套房子"的区分。同样面积的客房，独立房间(与他人共用客厅、浴室、厨房)和整套独立使用时价格不同，预订率也不同。当然 officetel、单间这种独栋形式在客房销售上更有利——只是没法合法经营而已。
下次我们对比一下都市民宿业与最近兴起的农渔村民宿业。
[连载目录]
2019.07 了解《观光振兴法》的立法宗旨，理解起来就容易了 2019.08 能做的房子类型有限定 2019.09 都市民宿业 vs 农渔村民宿业 2019.10 在公寓里做需要居民同意? 2019.11 工商登记方法、要交哪些税? 2019.12 非法 Airbnb，违法会受什么处罚? 2020.01 你知道观光振兴发展基金吗? 2020.02 合法接待本国人成为可能? 2020.03 济州岛没有都市民宿业? 2020.04 共享民宿业会带来什么影响?
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