在公寓做 Airbnb 需要邻居同意，但法律条文里找不到这条规定。公务员要求提交同意书，依据到底是什么?
04. 在公寓做民宿，必须拿到住户同意书?
作者 Suran
编辑 ONDA Somora 经理
Airbnb 创业者必知的法律知识
Airbnb 是共享经济最成功的案例，把闲置空间变现的最有效方式。但盲目开业，可能沦为非法民宿，成为执法部门的打击对象。合法与非法的界限在哪?《旅游振兴法》与外国人观光都市民宿业法规、合法经营 Airbnb 必须了解的税务——Suran 用通俗语言为你解读。
Suran
结束多年职场生涯后，2014 年在首尔西村创办民宿 Suran。实现了"周工作 20 小时、月入 300 万韩元"的创业目标，2018 年起过上随时随地工作的数字游民生活。
通过专栏与讲座，向 Airbnb、共享公寓创业者传递准确的法律与税务信息。
Photo by chuttersnap on Unsplash
什么是公寓住户同意?
在公寓经营外国人观光都市民宿业，需要拿到住户同意吗?
我的博客经常收到这类问题。答案是 YES。实际去区政府或市政厅办理外国人观光都市民宿业许可时，工作人员会要求提交所在公寓的住户同意书。
但令人意外的是，翻遍《旅游振兴法》及其施行令、施行细则，都找不到关于"公寓住户同意"的条款。公务员到底依据什么要求提交同意书?
答案藏在文化体育观光部网站(http://www.mcst.go.kr)公布的《外国人观光都市民宿业业务处理指南》里。这是法律条文未细化事项的公务员操作手册。
外国人观光都市民宿业业务处理指南(文化体育观光部)
看看这份文件如何规定公寓住户同意:
(共同住宅的额外确认及处理事项)确认管理规约中是否要求住户的特定行为需取得同意，若外国人观光都市民宿业属于该范围，需附上相关同意书。
解读一下: 核查所在公寓的共同住宅管理规约是否涉及住户同意内容，据此收集同意书。下方还贴心地引用了首尔市共同住宅管理规约准则作为示例。
示例: 根据《首尔市共同住宅管理规约准则》第 56 条{管理主体的同意标准}第 6 款，将专有部分用作游乐室、宿舍或自习室等用途时，通道式公寓需获得该通道内、走廊式公寓需获得该层走廊内过半数住户同意，且必须取得直接受影响的相邻住户{含正上下层}同意。
按此示例，通道式公寓需获得通道内住户、走廊式公寓需获得同层走廊住户过半数同意。同时，楼上楼下邻居也是必须征得同意的对象。
住在麻浦区孔德站附近的朋友，所在走廊式公寓每层八户，最终征得了同层四户 + 楼上楼下各一户共六户的同意，成功申请了外国人观光都市民宿业许可。
'那我家也照这个办法拿同意书就行了!' ——别急着这么想。上述内容只是以首尔市共同住宅管理规约准则为例。
如果不在首尔呢? 如果在首尔但是独栋公寓，没有共同住宅管理规约呢?
这种情况下如何处理住户同意，需要联系负责公务员确认。打电话给区政府或市政厅的"旅游科"或"文化旅游体育科"等部门，要求接通外国人观光都市民宿业负责人，务必确认自己所在建筑适用哪套法规。
要求全体住户同意?
首尔市的公寓小区，都会按《外国人观光都市民宿业业务处理指南》里的示例操作吗? 不幸的是并非如此。各区对住户同意的具体要求都不一样。
比如钟路区。 电话咨询后得知要求"同栋全体住户同意"。不是同一电梯线的全部住户，而是整栋楼全部住户。我说"那不就是让人别干了吗!"，对方回答"所以没人做啊。"
2014 年我刚开始做外国人观光都市民宿业时，规定还没这么苛刻。随着公寓等共同住宅噪音等投诉持续增加，监管越来越严了。钟路区不仅公寓，连多户住宅(빌라)也要求全体住户同意。与前面提到的麻浦区差别很大。
地方城市呢? 有位住在釜山金海机场附近的朋友，咨询区政府后被告知"查看所在公寓的管理规约照做即可"。京畿道某新建公寓因入住率不高，提交物业管理处主任的盖章就轻松解决了住户同意问题。
归根结底，重点是事先了解清楚。别人怎么办的，可能不适用于你所在地区，或者当前时间节点。如果你买房或签完租赁合同后才去打听住户同意规定，就晚了。务必提前向地方政府负责公务员咨询!
需要确认所在公寓的共同住宅管理规约是否涉及住户同意内容，并据此收集同意书。
如何获得住户同意?
关于《旅游振兴法》与外国人观光都市民宿业的连载已到第四期。现在读者应该都知道了可以做外国人观光都市民宿业的五种住宅类型: 独立住宅、联排住宅、多户住宅(다세대주택)、多家庭住宅(다가구주택)、公寓。除独立住宅外，其余四种都需要某种形式的住户同意。
拿同意书容易还是难，得碰了才知道。有人买了高档酒店的蛋糕挨家拜访邻居，也有人直接挨户敲门请签字就轻松搞定。
有人毕恭毕敬地说年轻人想创业麻烦帮个忙，有人挨家挨户发名片，说如果我家的外国客人造成任何不便，半夜凌晨都可以打电话，自己随叫随到。别因为"在公寓做外国人民宿谁会乐意"就先怯场、主动放弃。
文化体育观光部指南里没有规定住户同意书格式。先咨询负责公务员、公寓物业，如果没有专门格式，自己做个表格，填上栋号、门牌号、姓名、联系方式、签名栏即可。
拿到住户同意之后
千辛万苦拿到住户同意书、合法开展外国人观光都市民宿业，也不能高枕无忧。文体部指南里还有这么一条:
(告知共同生活义务事项)若违反管理规约中遵守共同生活秩序的义务，或违反《民法》第 217 条规定的注意义务导致损害赔偿诉讼等，不能以'拥有外国人观光都市民宿业注册'为由免责，必须告知此点。
意思是，如果因你家反复产生投诉，不能以"我有外国人观光都市民宿业许可、正规经营"为由逃避责任。
外国人观光都市民宿业最常见的就是噪音投诉。客人多半抱着度假心态，深夜喧哗。外国人对垃圾分类回收一无所知，经常乱扔厨余垃圾。搭乘凌晨航班抵达的外国人拖着行李箱，滚轮声会让邻居心烦。你得理解并照顾到这些。
认识的一位房东，经常给隔壁邻居送吃的——夏天送西瓜、冬天送橘子，哪怕鲫鱼饼也行。垃圾分类日，连邻居家门口的旧报纸都帮忙收拾干净。在公寓等共同住宅顺利经营外国人观光都市民宿业，需要学习这份用心。
※ 建议从头到尾通读一遍文体部《外国人观光都市民宿业业务处理指南》。 除公寓住户同意外，里面详细列出了公务员决定是否批准外国人观光都市民宿业的各项细则。
如果在文体部网站找不到这份文件，可以在 Suran 博客下载。
访问 www.bnbsuran.co.kr 或在 NAVER 搜索"스란주인장"即可。
[连载目录]
2019.07 理解《旅游振兴法》的立法宗旨 2019.08 可以经营的住宅类型有明确规定 2019.09 都市民宿业 vs 农渔村民宿业 2019.10 在公寓做民宿，必须拿到住户同意书? 2019.11 营业执照办理方法，要交哪些税? 2019.12 非法 Airbnb，违法处罚是什么? 2020.01 你了解旅游振兴开发基金吗? 2020.02 合法接待本国客人可行吗? 2020.03 济州岛没有都市民宿业? 2020.04 共享民宿业将带来什么影响?
