1980 年代会员制度假村曾是财富象征，如今住宿趋势已转向民宿和酒店。会员权销售模式为何衰落，大明与韩华又如何靠高端化战略存活至今。
02. 韩国住宿业的演变历程
作者 Potluck (https://brunch.co.kr/@nicejty0)
"请把窗关上，天气太好了。"
临终之人躺在床上望着窗外美景，舍不得离开人世时说的话。这也是画家黄周利散文集的标题。那一天，大概就像今天这样吧。难得没有雾霾，从早晨起就让人心情舒畅的风和阳光，真是个美好的春日。
今天我们来看看韩国酒店的演变史。在酒店普及之前，先简单说说曾是住宿设施代名词的度假村。
1970 年代，避暑地住宿还是帐篷(露营)和民宿。到了 1980 年代，度假村时代正式开启。领头羊是明星度假村(现已被韩华收购)。之后韩国度假村、大明、韩华、Coresco 等迎来全盛期。度假村会员权一度是财富的象征。但现在呢? 还有人专门去买度假村会员权吗? 这里有两个原因。
先从供给方(度假村开发商)角度看。会员权销售是开发商筹集资金的绝佳手段。施工初期就卖会员权，不用贷款付利息，就能轻松搞定工程款还能赚钱 —— 度假村都没盖完就实现了。会员权本质是使用权，约定期满要退还会费，但过去高利率时代，20 年后(会员权的常见约定期)本金的实际价值已大幅缩水，对开发商来说负担不大。会员延期的情况也很多。
但接下来出现了几个问题。
第一，度假村数量增加，行业竞争加剧，非会员也能以相对低廉的价格入住，会员权的吸引力下降。
第二，开发商卖完会员权后不好好维护设施，度假村价值下滑，相比其他住宿设施竞争力减弱。
第三，进入低利率时代后，会员期满退还的金额与入会时相比缩水幅度不大。但如前两点所述，新度假村大量供应，而会员权度假村日益老化，选择不续期、要求退款的会员越来越多，给开发商造成了相当大的资金压力。
这些原因导致度假村市场逐渐走下坡路。现在除了大明、韩华(以及易买得)，基本没什么企业还在做度假村业务。度假村客户大量转向特色民宿、露营和酒店。
先等一下!
在进入下一个话题前，简单说说大明和韩华的战略。
第一是连锁化。 大明、韩华在全国都有连锁店，买新的度假村会员权就能使用全国其他度假村，这是优势。
第二点更关键，就是 "高端化" 差异化战略。度假村像公寓一样标准化空间和装修，在与近年兴起的精致民宿、高档酒店的竞争中落了下风。为应对这一点，大明推出 "Sol Beach"、韩华推出 "Sorano" 新品牌，做高端度假村。不用既有的大明、韩华品牌而创造新品牌，理由和现代的捷尼赛思、丰田的雷克萨斯一样。现在回到酒店的话题。
2000 年前的酒店业主要是大企业运营的特级酒店。原因如下。1960-70 年代发展中国家时期,朴正熙政府为获取外汇努力争取国际活动。举办国际活动能提升韩国的国际地位，也能推动旅游业发展，效果是复合的。那么争取国际活动需要什么? 就是具备会议功能的酒店。于是政府制定特别法，鼓励开发带会议设施的特级酒店。
但再多法律优惠，特级酒店这种需要大量资本的设施也不是谁都能建的。所以酒店开发以大企业为主。三星系的新罗酒店、新世界的朝鲜酒店、乐天酒店等是代表。但这类特级酒店投资高、维护成本高，很难盈利。不过对于有众多关联企业的大集团来说，酒店用处不小。首先，国外买家来访时接待很方便。自家活动也能方便使用。对老板家族(尤其夫人们)来说也是很好的场所。也就是说，酒店不是盈利业务概念，而是像饰品一样装点门面的用途。
但酒店业迎来了大变化。就是韩流热潮带来的外国游客激增。从 K-pop 开始的韩流扩散到电视剧、电影、化妆品、美食等，为了更了解韩国，许多外国人开始访韩。尤其中国游客增长势头明显。访韩外国人传统上以日本人最多，但最近 3-4 年中国游客人数超过了日本。
2016 年 3 月，奥兰集团 6,000 名员工奖励旅游访问仁川，在月尾岛参观《来自星星的你》拍摄地并举办炸鸡啤酒派对。同年 5 月，中迈集团带领 8,000 名员工在汉江观看《太阳的后裔》OST 演出并举办参鸡汤派对。(中迈集团后来又有 1,000 人的奖励旅游，对韩国的偏好度相当高。) 中国游客的规模就是这么惊人。现在是外国游客千万人次的时代。
那么想一想，这么多游客来访，就需要相应多的住宿设施吧? 那这些游客偏好昂贵的特级酒店，还是中低价位的酒店? 当然是中低价酒店需求大。
所以从 2000 年代后期开始，中低价酒店开发急速增加。新罗、乐天分别推出 "Stay"、"City" 品牌进军中低价酒店市场。"新罗舒泰"(光化门、驿三、济州、东滩、蔚山、天安等)、"乐天城市酒店"(麻浦、钟路、大田、蔚山、金浦等)。但特级酒店和中低价酒店在运营方式、服务方面差异很大。因此新罗和乐天在稳定下来之前经历了许多试错。
在三成站 COEX 运营洲际酒店的 Parnas(GS 建设子公司)也推出中低价品牌**"九棵树"，在明洞、忠武路等地开业。海外品牌中，"宜必思"、"诺富特"、"假日酒店"** 等积极进攻韩国市场。就这样，韩国酒店市场迎来了巨大变化的浪潮。
资本市场开始把酒店业看作赚钱的生意。(与特级酒店不同，中低价酒店维护成本不高。顶多清扫客房、补充备品(洗发水、香皂、牙刷等)就行。) 资产管理公司组建的基金资金流入酒店市场，酒店供应快速增长。
一度首尔市内酒店不足，政府甚至给容积率激励(可以建得更高)的时期过去了，现在出现供应过剩的指责。萨德部署问题导致中国游客减少是主要原因。
就这样，酒店市场也会像其他商品一样，随着时间推移找到供需平衡点。今天的故事就到这里。
[连载目录]
2018.04 韩国住宿业的演变历程
2018.05 酒店业的特性
2018.06 酒店术语简单整理
2018.07 酒店的主要功能与设施
2018.08 酒店的运营方式
2018.09 关于酒店品牌
2018.10 住宿设施开发/运营成功案例(1)
2018.11 住宿设施开发/运营成功案例(2)
2018.12 住宿设施开发/运营成功案例(3)
2019.01 住宿设施开发/运营成功案例(4)