--- title: "特别连载:Potluck 讲述的酒店故事 02" description: "1980 年代会员制度假村曾是财富象征，如今住宿趋势已转向民宿和酒店。会员权销售模式为何衰落，大明与韩华又如何靠高端化战略存活至今。" published: 2018-04-02T11:19:31+00:00 author: "ONDA 편집팀" category: "인사이트" image: "https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65d617fdabf928877f275b3d_Frame_55.jpg" canonical: https://onda.me/zh-Hans/blog?slug=teugbyeolyeonjae-poteureogi-deulryeojuneun-hotel-iyagi-02 locale: zh-Hans --- # 特别连载:Potluck 讲述的酒店故事 02 #### **02. 韩国住宿业的演变历程** ##### 作者 Potluck ([https://brunch.co.kr/@nicejty0](https://brunch.co.kr/@nicejty0)) ### **"请把窗关上，天气太好了。"** 临终之人躺在床上望着窗外美景，舍不得离开人世时说的话。这也是画家黄周利散文集的标题。那一天，大概就像今天这样吧。难得没有雾霾，从早晨起就让人心情舒畅的风和阳光，真是个美好的春日。 今天我们来看看**韩国酒店的演变史**。在酒店普及之前，先简单说说曾是住宿设施代名词的度假村。 1970 年代，避暑地住宿还是帐篷(露营)和民宿。到了 1980 年代，度假村时代正式开启。领头羊是明星度假村(现已被韩华收购)。之后韩国度假村、大明、韩华、Coresco 等迎来全盛期。度假村会员权一度是财富的象征。但现在呢? 还有人专门去买度假村会员权吗? 这里有两个原因。 先从供给方(度假村开发商)角度看。会员权销售是开发商筹集资金的绝佳手段。施工初期就卖会员权，不用贷款付利息，就能轻松搞定工程款还能赚钱 —— 度假村都没盖完就实现了。会员权本质是使用权，约定期满要退还会费，但过去高利率时代，20 年后(会员权的常见约定期)本金的实际价值已大幅缩水，对开发商来说负担不大。会员延期的情况也很多。 ![스크린샷 2018-04-13 오후 8.25.27.png](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a407eed48aca5883290eed_62e76aa3dd3aace20e2fae2f_5e943ecea6915d982c454635_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2018-04-13-e1848be185a9e18492e185ae-8-25-27.png) 但接下来出现了几个问题。 第一，度假村数量增加，行业竞争加剧，非会员也能以相对低廉的价格入住，会员权的吸引力下降。 第二，开发商卖完会员权后不好好维护设施，度假村价值下滑，相比其他住宿设施竞争力减弱。 第三，进入低利率时代后，会员期满退还的金额与入会时相比缩水幅度不大。但如前两点所述，新度假村大量供应，而会员权度假村日益老化，选择不续期、要求退款的会员越来越多，给开发商造成了相当大的资金压力。 这些原因导致度假村市场逐渐走下坡路。现在除了大明、韩华(以及易买得)，基本没什么企业还在做度假村业务。度假村客户大量转向特色民宿、露营和酒店。 ### **_先等一下!_** ##### 在进入下一个话题前，简单说说大明和韩华的战略。 ##### **第一是连锁化。** 大明、韩华在全国都有连锁店，买新的度假村会员权就能使用全国其他度假村，这是优势。 ##### 第二点更关键，就是 **"高端化"** 差异化战略。度假村像公寓一样标准化空间和装修，在与近年兴起的精致民宿、高档酒店的竞争中落了下风。为应对这一点，大明推出 "Sol Beach"、韩华推出 "Sorano" 新品牌，做高端度假村。不用既有的大明、韩华品牌而创造新品牌，理由和**现代的捷尼赛思、丰田的雷克萨斯**一样。现在回到酒店的话题。 ![스크린샷 2018-04-13 오후 8.25.39.png](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a407eed48aca5883290ee5_62e76aa3dd3aac924b2fae2d_5e943ece071f2ff945a6f047_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2018-04-13-e1848be185a9e18492e185ae-8-25-39.png) **2000 年前的酒店业主要是大企业运营的特级酒店**。原因如下。1960-70 年代发展中国家时期,朴正熙政府为获取外汇努力争取国际活动。举办国际活动能提升韩国的国际地位，也能推动旅游业发展，效果是复合的。那么争取国际活动需要什么? 就是具备会议功能的酒店。于是**政府制定特别法，鼓励开发带会议设施的特级酒店**。 但再多法律优惠，特级酒店这种需要大量资本的设施也不是谁都能建的。所以酒店开发以大企业为主。三星系的新罗酒店、新世界的朝鲜酒店、乐天酒店等是代表。但这类特级酒店投资高、维护成本高，很难盈利。不过对于有众多关联企业的大集团来说，酒店用处不小。首先，国外买家来访时接待很方便。自家活动也能方便使用。对老板家族(尤其夫人们)来说也是很好的场所。也就是说，酒店不是盈利业务概念，而是像饰品一样装点门面的用途。 但酒店业迎来了大变化。就是**韩流热潮带来的外国游客激增**。从 K-pop 开始的韩流扩散到电视剧、电影、化妆品、美食等，为了更了解韩国，许多外国人开始访韩。尤其中国游客增长势头明显。访韩外国人传统上以日本人最多，但最近 3-4 年中国游客人数超过了日本。 ![스크린샷 2018-04-13 오후 8.25.47.png](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a407eed48aca5883290ee9_62e76aa3dd3aac4a142fae2e_5e943ecfaae67b00ee755f16_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2018-04-13-e1848be185a9e18492e185ae-8-25-47.png) 2016 年 3 月，奥兰集团 6,000 名员工奖励旅游访问仁川，在月尾岛参观《来自星星的你》拍摄地并举办炸鸡啤酒派对。同年 5 月，中迈集团带领 8,000 名员工在汉江观看《太阳的后裔》OST 演出并举办参鸡汤派对。(中迈集团后来又有 1,000 人的奖励旅游，对韩国的偏好度相当高。) 中国游客的规模就是这么惊人。现在是外国游客千万人次的时代。 那么想一想，这么多游客来访，就需要相应多的住宿设施吧? 那这些游客偏好昂贵的特级酒店，还是中低价位的酒店? 当然是中低价酒店需求大。 所以**从 2000 年代后期开始，中低价酒店开发急速增加**。新罗、乐天分别推出 "Stay"、"City" 品牌进军中低价酒店市场。**"新罗舒泰"**(光化门、驿三、济州、东滩、蔚山、天安等)、**"乐天城市酒店"**(麻浦、钟路、大田、蔚山、金浦等)。但特级酒店和中低价酒店在运营方式、服务方面差异很大。因此新罗和乐天在稳定下来之前经历了许多试错。 在三成站 COEX 运营洲际酒店的 Parnas(GS 建设子公司)也推出中低价品牌**"九棵树"**，在明洞、忠武路等地开业。海外品牌中，**"宜必思"、"诺富特"、"假日酒店"** 等积极进攻韩国市场。就这样，韩国酒店市场迎来了巨大变化的浪潮。 资本市场开始把酒店业看作赚钱的生意。(与特级酒店不同，中低价酒店维护成本不高。顶多清扫客房、补充备品(洗发水、香皂、牙刷等)就行。) 资产管理公司组建的基金资金流入酒店市场，酒店供应快速增长。 一度首尔市内酒店不足，政府甚至给容积率激励(可以建得更高)的时期过去了，现在出现供应过剩的指责。萨德部署问题导致中国游客减少是主要原因。 就这样，酒店市场也会像其他商品一样，随着时间推移找到供需平衡点。今天的故事就到这里。 #### **\[连载目录\]** [2018.03 酒店的起源与历史](https://onda.me/magazine/15/post/1018) **2018.04 韩国住宿业的演变历程** 2018.05 酒店业的特性 2018.06 酒店术语简单整理 2018.07 酒店的主要功能与设施 2018.08 酒店的运营方式 2018.09 关于酒店品牌 2018.10 住宿设施开发/运营成功案例(1) 2018.11 住宿设施开发/运营成功案例(2) 2018.12 住宿设施开发/运营成功案例(3) 2019.01 住宿设施开发/运营成功案例(4) ### [**用杂志阅读器查看全文 <<**](http://bit.ly/magazineon16)