Airbnb 與旅宿產業的全面變革已經開始
去年 7 月 Airbnb 在韓國宣布「營業登記強制化」政策時，我心想「這下真的要變天了。但如果全部下架，觀光客要住哪裡？」Airbnb 這次不只是宣示守法而已，整個產業的震盪恐怕才剛開始。
畢竟韓國共享住宿市場年營收已破 1 兆韓元，這項決定足以從根本翻轉市場版圖。
衝擊規模與市場影響
先看數據：2023 年韓國 Airbnb 房源超過 73,000 間，年交易額突破 1.1 兆韓元。問題是其中 70% 至 90% 以上估計都是「未登記」房源，從未申報營業。根據 Yanolja Research 資料，2022 年韓國 Airbnb 交易額達 1 兆 1,289 億韓元，但向國稅廳申報的加值稅僅有 217 億韓元。
海外案例可以預見韓國即將發生什麼。2018 年日本施行民宿新法後，房源數從 62,000 間暴跌 80% 至 13,800 間，15 萬筆訂單裡合法房源只有 2,000 件。更極端的是 2023 年紐約，因強制房東須同住等嚴格規範，短租房源銳減 92%，連帶使飯店價格飆漲 7.4%。
韓國最受關注的是首爾江南、弘大、鍾路等外國人熱門區域的辦公套房房源，將在 2025 年 10 月從 Airbnb 大量消失。
這是法規結構造成的無解困局。建築法將辦公套房歸類為「業務設施」，但旅宿業登記只能在「住宿設施」進行——換句話說，辦公套房根本無法申請旅宿業登記。2016 年韓國大法院就已判決「辦公套房經營 Airbnb 屬違法」。
因此辦公套房房東面臨商業模式崩潰的生存危機。
他們多數是小資本個體戶，租下或買下多間辦公套房經營。現在只能被迫轉型長租市場，或改做派對包場等空間租賃生意——但這是從客群、行銷通路到營運方式完全不同的產業，談何容易。
旅客也會受影響。房源選擇大幅縮水，剩下的房價必然上漲。尤其是想以低預算住在市中心的旅客會首當其衝。Airbnb 的核心吸引力之一——「平價又獨特的房源」——選項大減，許多旅客勢必轉向傳統飯店或其他平台。
短期贏家：飯店、生活型住宿與 OTA
這波變動最明確的受益者是飯店業，尤其是中低價位與商務飯店。
Airbnb 的核心競爭力「市區裡價格合理的個人空間」消失後，尋找類似價位替代方案的旅客需求會大量湧向飯店。如同紐約的例子，供給減少直接推升飯店價格與住房率。
生活型住宿也是大贏家。提供的產品幾乎和 Airbnb 辦公套房房源相同，但建築法歸類為「住宿設施」，能合法營業——這是壓倒性優勢。市區生活型住宿的強勁競爭對手一夕消失，將迎來前所未見的需求爆發。
國內外 OTA 也迎來絕佳機會。過去在飯店、汽車旅館、渡假屋訂房市場表現強勢，但 Airbnb 獨霸的「共享住宿」領域始終使不上力。現在可以吸收從 Airbnb 出走的大量旅客，以及少數合法房東，開拓新成長動能。
Airbnb 與旅宿產業的全面變革已經開始
當然 Airbnb 也不是只有損失。韓國政府正為達成 3,000 萬外國旅客的國家目標努力，需要大量優質房源。如果 Airbnb 真的全面下架房源，房源短缺與住宿費暴漲導致外國旅客減少，後果不言而喻。
從另一個角度看，Airbnb 甚至可能樂見短期混亂——因為長期來看能在合法化談判桌上獲利。例如爭取「開放本國人共享住宿」或「辦公套房合法經營 Airbnb 方案」等長年訴求。
就算無法全面合法化，也能參考海外「積極管制」案例。日本 2018 年民宿法並未完全禁止共享住宿，而是設定「年營業 180 天上限」，在可管理範圍內合法化。防止住宅完全商業化的同時，也鼓勵健全的兼職房東模式。
歐洲許多城市也採取類似做法。巴黎規定出租主要住所每年上限 120 天(即將縮短至 90 天)，並為所有房源發放登記號碼由市政府管理。這是「管理式合法化」而非「一刀切禁止」的範例。
最終這不是「禁止 vs 開放」的二元對立，而是如何找到平衡點——兼顧觀光活絡、居住穩定、稅收確保與安全管理的變革起點。
就像 IT 產業無數次典範轉移，這次也是提前解讀變局、做好準備的玩家勝出。尤其如果韓國本土 OTA 善用這次機會，有望大舉搶下 Airbnb 過去佔據的市場。
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