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title: "10 月 Airbnb 震撼彈：6 萬間房源即將消失!?"
description: "Airbnb 與旅宿產業的全面變革已經開始"
published: 2025-06-27T03:00:00+00:00
author: "ONDA 편집팀"
category: "인사이트"
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locale: zh-Hant
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# 10 月 Airbnb 震撼彈：6 萬間房源即將消失!?

[去年 7 月 Airbnb 在韓國宣布「營業登記強制化」政策](https://v.daum.net/v/20240927203102792)時，我心想「這下真的要變天了。但如果全部下架，觀光客要住哪裡？」Airbnb 這次不只是宣示守法而已，整個產業的震盪恐怕才剛開始。

畢竟**韓國共享住宿市場年營收已破 1 兆韓元，這項決定足以從根本翻轉市場版圖**。

![(出處：Airbnb)](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/687ca3b7cce3054941aa5b9f_KakaoTalk_20250716_162623165.jpg)

### **衝擊規模與市場影響**

先看數據：2023 年韓國 Airbnb 房源超過 73,000 間，[年交易額突破 1.1 兆韓元](https://www.yanolja-research.com/insight/view/11?lang=en)。問題是**其中 70% 至 90% 以上估計都是「未登記」房源，從未申報營業**。根據 Yanolja Research 資料，2022 年韓國 Airbnb 交易額達 1 兆 1,289 億韓元，但向國稅廳申報的加值稅僅有 217 億韓元。

海外案例可以預見韓國即將發生什麼。[2018 年日本施行民宿新法](https://www.hankyung.com/article/201803166267e)後，**房源數從 62,000 間暴跌 80% 至 13,800 間**，15 萬筆訂單裡合法房源只有 2,000 件。更極端的是 [2023 年紐約](https://skift.com/2023/09/13/airbnbs-nyc-listings-fall-77-big-hotelier-sees-tailwind/)，因強制房東須同住等嚴格規範，**短租房源銳減 92%，連帶使飯店價格飆漲 7.4%**。

![(出處：Airbnb)](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/687ca43dcce3054941aac0e0_KakaoTalk_20250716_162632390.png)

韓國最受關注的是**首爾江南、弘大、鍾路等外國人熱門區域的辦公套房房源，將在 2025 年 10 月從 Airbnb 大量消失**。

這是法規結構造成的無解困局。建築法將辦公套房歸類為「業務設施」，但旅宿業登記只能在「住宿設施」進行——換句話說，辦公套房根本無法申請旅宿業登記。2016 年韓國大法院就已判決[「辦公套房經營 Airbnb 屬違法」](https://www.ilyo.co.kr/?ac=article_view&entry_id=220420)。

因此辦公套房房東面臨商業模式崩潰的生存危機。

他們多數是小資本個體戶，租下或買下多間辦公套房經營。現在只能被迫轉型長租市場，或改做派對包場等空間租賃生意——但這是從客群、行銷通路到營運方式完全不同的產業，談何容易。

旅客也會受影響。房源選擇大幅縮水，剩下的房價必然上漲。尤其是想以低預算住在市中心的旅客會首當其衝。Airbnb 的核心吸引力之一——「平價又獨特的房源」——選項大減，**許多旅客勢必轉向傳統飯店或其他平台**。

### **短期贏家：飯店、生活型住宿與 OTA**

這波變動最明確的受益者是**飯店業，尤其是中低價位與商務飯店**。

Airbnb 的核心競爭力「市區裡價格合理的個人空間」消失後，尋找類似價位替代方案的旅客需求會大量湧向飯店。如同紐約的例子，供給減少直接推升飯店價格與住房率。

**生活型住宿也是大贏家**。提供的產品幾乎和 Airbnb 辦公套房房源相同，但建築法歸類為「住宿設施」，能合法營業——這是壓倒性優勢。市區生活型住宿的強勁競爭對手一夕消失，將迎來前所未見的需求爆發。

**國內外 OTA 也迎來絕佳機會**。過去在飯店、汽車旅館、渡假屋訂房市場表現強勢，但 Airbnb 獨霸的「共享住宿」領域始終使不上力。現在可以吸收從 Airbnb 出走的大量旅客，以及少數合法房東，開拓新成長動能。

### **Airbnb 與旅宿產業的全面變革已經開始**

當然 Airbnb 也不是只有損失。韓國政府正為達成 3,000 萬外國旅客的國家目標努力，需要大量優質房源。如果 Airbnb 真的全面下架房源，房源短缺與住宿費暴漲導致外國旅客減少，後果不言而喻。

從另一個角度看，Airbnb 甚至可能樂見短期混亂——因為長期來看能在合法化談判桌上獲利。例如爭取「開放本國人共享住宿」或「辦公套房合法經營 Airbnb 方案」等長年訴求。

就算無法全面合法化，也能參考海外「積極管制」案例。日本 2018 年民宿法並未完全禁止共享住宿，而是設定「年營業 180 天上限」，在可管理範圍內合法化。防止住宅完全商業化的同時，也鼓勵健全的兼職房東模式。

歐洲許多城市也採取類似做法。巴黎規定出租主要住所每年上限 120 天(即將縮短至 90 天)，並為所有房源發放登記號碼由市政府管理。這是「管理式合法化」而非「一刀切禁止」的範例。

最終這不是「禁止 vs 開放」的二元對立，而是如何找到平衡點——**兼顧觀光活絡、居住穩定、稅收確保與安全管理的變革起點**。

就像 IT 產業無數次典範轉移，這次也是提前解讀變局、做好準備的玩家勝出。尤其如果韓國本土 OTA 善用這次機會，有望大舉搶下 Airbnb 過去佔據的市場。

你怎麼看這波變動?