擁有 10 年飯店經歷的經營者，在明洞 17 樓開設的青年旅館。全館不設多人房，僅以單人套房形式營運，以低於飯店的維護成本確保獲利空間。
旅宿類型: 青年旅館
地址: 首爾特別市中區明洞路 55 號 17 樓
客房類型: 單人房、雙人房、雙床房、三人房
附屬設施: 休息室、公用廚房、免費洗衣設施、免費早餐、旅遊服務台
周邊景點: 明洞藝術劇場、Noon Square、南山、明洞聖堂、清溪川、南大門市場、首爾廣場等
Q 您好，請介紹一下旅宿和您自己。
您好，我是 Philstay 明洞的營運總監金京元。Philstay 明洞是 2017 年 3 月開幕的迷你飯店等級青年旅館，位於地鐵 2 號線乙支路 1 街站與 4 號線明洞站附近的大樓 17 樓。得天獨厚的位置讓南山與明洞市區盡收眼底，視野非常好。Philstay 明洞共有 25 間客房，可輕鬆容納約 60 人。
客房分為單人房、雙人房、雙床房、三人房四種類型。想要更經濟實惠的旅客，可以選擇沒有窗戶的經濟房型。我們與其他青年旅館不同的地方，在於全館不設多人房，所有客房都是附獨立衛浴的單人套房。
Q 您是如何開始經營 Philstay 明洞這間青年旅館的?
在經營 Philstay 明洞之前，我在飯店工作了約 10 年。管理訂房業務時，我發現 Agoda 等海外銷售平台上，青年旅館的曝光度比一般飯店高很多。當時剛好有位經營青年旅館的朋友，偶然機會去參觀後，發現青年旅館的經營方式與飯店截然不同，也有其獨特優勢，開始產生興趣。
飯店的初期成本加上持續的維護費用都相當龐大，但青年旅館除了初期投資外，後續成本比飯店低很多。特別是成本結構方面，飯店的人事與維護費用往往佔客房收入的 30% 至 40%，但青年旅館的人事成本低得多，即使客單價較低也能維持營運。
於是我決定嘗試經營青年旅館，從 Philstay 明洞的初期裝潢到整體規劃都參與其中，在 2017 年初正式開幕。不知不覺已經經營兩年了。
Q 經營旅宿時，您認為最重要的價值是什麼?
經營旅宿最重要的價值是親切服務，而維持親切服務最重要的就是員工。旅宿業是服務業，再好的硬體設施，如果員工不夠親切也沒有意義。所以旅宿需要隨時保持微笑、以親切態度接待客人的員工。尤其飯店的客人入住後除非必要不會經過櫃檯，但我們是單層結構，客人進出都會經過櫃台，與員工有很多直接接觸和溝通的機會，因此提升與客人的親密感非常重要。
當然，由於青年旅館的外國客人比例很高，員工的語言能力是基本且重要的條件。但在招募員工時，最重要的還是看他們能否讓客人感到舒適自在。光是業務能力好但沒有笑容，無法給客人帶來真正的滿意。始終以親切態度主動接近客人，是旅宿經營的基本，也是必須堅守的價值。
Q 評論裡說您這裡親切又乾淨的回饋很多! 獲得好評的秘訣是什麼?
首先，客人入住後在評論中指出的優缺點，我們都會盡快改善。各個平台上的評論我都會經常閱讀，除了設施等無法立即改善的部分，只要是我們能做到的，都會馬上修正與補強。
而且 Yanolja(야놀자)、Yeogi Eottae(여기어때)等訂房 App 都很強調回覆評論的重要性，所以 Philstay 明洞只要有評論就會直接回覆。我認為客人花心思寫了長篇評論，如果沒有回應，會讓人覺得我們根本沒在看，久而久之評論也會越來越少。
我們透過直接閱讀評論獲得回饋來改善旅宿，而且回覆評論也能讓預訂的客人看到我們正在積極處理、用心管理旅宿的正面態度。因此即使出現負評，也會教育員工不要置之不理，而是要透過回覆讓客人看到我們正在改進。
Q Philstay 明洞沒有多人房，與一般青年旅館有什麼不同?
一般提到青年旅館，大家都會想到多人房。但「明洞」這個地區以購物為主，東南亞旅客很多，特別是中國、新加坡、馬來西亞等亞洲國家的客人，不太喜歡開放式的多人房結構。雖然各國情況不同，但許多人認為青年旅館可以比較熱鬧吵雜，如果設多人房，反而會讓彼此都不舒服。
因此 Philstay 明洞全館採用單人套房，既能保護個人隱私，又能更舒適地休息。也因此特別受到喜歡安靜舒適環境的女性客人青睞，國籍方面則以中國和日本客人居多，中國客人約佔 30%，日本客人也約佔 30%。
Q 聽說 Philstay 明洞的訂房率很高，人氣秘訣是什麼? 訂房管理怎麼做?
首先 Philstay 明洞靠近地鐵站、位於鬧區中心，地理位置優越，所以來過的客人回訪率很高。特別是日本客人中有很多對美妝感興趣的年輕人。
如同前面提到的，我們努力打造親切、安靜、舒適的旅宿，日本客人的回訪次數相當高。原因可能是我們的位置和設施都不錯，加上不是獨棟建築而是大樓內的青年旅館，有專業人員負責保全和機房等，讓客人能更安心地入住。
我們幾乎提前三個月就全部訂滿。這裡分享一個小技巧：我經常與 Booking.com、Agoda 等線上通路的負責人交流，在旺季或淡季時獲得價格調整和旅宿市場趨勢的建議。
不只明洞地區，整個旅宿業都會跟著一般飯店的客房單價波動。最近團體觀光客減少，飯店的住宿價格也跟著下降，如果青年旅館的客房價格設定得與飯店接近，訂房率自然會下滑。因此我們也會快速掌握市場動向，適時調整價格。
Q 選擇連鎖青年旅館品牌的原因，以及其優缺點?
如果對旅宿經營沒有資訊和經驗，創業的第一步往往最困難。而連鎖青年旅館的優點，就是在創業初期能獲得全方位的協助。從裝潢、地點選擇、旅宿初期營運、訂房系統設定、法律程序到稅務問題，許多一個人難以處理的創業起步，都能有人一起協助。而且因為是連鎖品牌，已經有既定的體系，不需要另外花心思建立品牌形象。
不過優點同時也是缺點 ——「Philstay」這個名字決定了整體形象。雖然都叫「Philstay」，但各分店的老闆和經營方式都略有不同，卻因為品牌相同而一起被評價。所以一家做不好，就可能影響其他分店，必須特別小心。另外光是明洞就有好幾家「Philstay」，有時客人訂了我們這家卻跑錯分店，或是偶爾會有人把其他分店的評論誤寫到我們這邊。例如在別家分店住過，卻把那家的服務或經營方式寫成我們的評論，造成一些混淆。
Q 您們提供免費洗衣、免費早餐、觀光導覽等多種服務，這些點子從何而來?
來明洞的客人中，有不少長期旅客會住一週以上，所以洗衣是必需的。飯店會提供洗髮精、潤髮乳等基本生活用品或飲料，但我們客房內的備品較少，於是思考能為客人做些什麼，想出的點子就是免費洗衣。所以在公共空間設置了一台大型洗衣機和烘乾機，外面走廊也放了好幾台迷你洗衣機。考量客房數不少，才多設幾台，讓客人不用等一兩個小時，隨時都能洗衣和烘乾，滿意度很高。除了深夜，洗衣機幾乎一直在運轉，使用率非常高。
早餐也是希望客人吃飽再去觀光，所以免費提供。入口和旅宿各處都放置了觀光宣傳冊。而且來韓國時如果語言不通，找交通工具或旅遊都會不方便。為了解決這個問題，我們隨時協助客人預約計程車和行程。特別是預訂行程後，旅遊公司會直接來旅宿接客人，讓客人能輕鬆享受行程。
Q 您們是如何開始使用 ONDA 服務的? 使用體驗如何?
開設連鎖青年旅館時，初期的訂房管理系統設定就是 ONDA。因此我學會了用 ONDA 方便地管理訂房。我們沒有自己的網站，用 NAVER MODOO 製作了免費的行動版首頁，在那個頁面也嵌入了 ONDA 的即時訂房窗口，直接接收訂單。也透過 ONDA 的通路管理系統，將客房串接到各種海外銷售通路並進行銷售，訂房管理相當便利。
不過最近通路要求我們開放一年以上甚至兩年後的預訂期間，但 ONDA 系統的日曆最多只能開放一年，這點稍微可惜。還有與 Trip.com 的串接有時會不太穩定。不過看到你們為了系統穩定持續努力，期待 ONDA 未來發展得更好。
Q 最後，旅宿附近有沒有隱藏版景點或美食推薦?
明洞是觀光區，物價偏高。周邊雖然有很多可以稱為美食的地方，但價格都相當貴。其實真正便宜又好吃的地方，在乙支路地下商街裡面非常多，有家常菜風格的餐點，5,000 韓元左右就能吃得很飽。所以旅宿附近的上班族也常往那裡跑。
不過外國客人通常都事先做好美食功課，只會說出店名然後問位置。例如韓國代表性美食五花肉或明洞餃子，這時我們就只告知確切位置。
旅宿附近的景點主要推薦南山塔或景福宮。但如果客人不想只在附近逛，我們也會介紹各種行程。向外國客人推薦行程時，像現在這種冬季最受歡迎的是滑雪行程。另外外國客人認為特別、平常不容易看到也不容易去的 DMZ 行程，也特別受歡迎。