三位 20 多歲的上班族，一邊工作一邊籌備民宿創業。第一次見面就投入 5,000 萬韓元，再加上貸款，湊齊了上億韓元的資金。從選址、規模到風格，一步步展開第一間旅宿的開幕專案。
作者 首爾月光民宿 鄭承浩
編輯 ONDA 經理 Somora
首爾月光民宿 東大門店(本店) 地址：首爾市鍾路區昌信洞 329-18 房型：小型雙床房、小型雙人房、標準雙床房 公共設施：共用客廳與廚房、屋頂花園 周邊景點：駱山公園、興仁之門、DDP、昌信洞文具玩具市場、東廟跳蚤市場
首爾月光民宿 DDP 店(分店) 地址：首爾市中區獎忠洞 2 街 74 號 房型：雙人房、家庭房(3 人、4 人、6 人) 公共設施：共用客廳與廚房、屋頂花園 周邊景點：獎忠體育館、南山、光熙門、清溪川等
首爾月光民宿 SNS 官網：http://seouldalbit.com Instagram：@seoul_dalbit
07. 心動
── 毫無根據的興奮記憶
第一次見面的陌生人，當天就決定投資 5,000 萬韓元。
沒有像樣的營運計畫書，也沒有具體方案，就募資數千萬韓元──募資的一方也好、投資的一方也罷，三年後回頭看，這決定真的有點瘋。但也正因為什麼都沒準備好，我們才有機會從零開始，完整參與一間新旅宿從規劃到開幕的每個過程，獲得極為寶貴的經驗。
我、正在經營 Airbnb 的 H 君，還有跟我一樣決定投資的他的朋友 P 君──三個人組成了一支團隊。
就這樣，我們一起啟動了第一間民宿的開幕專案。
編列預算
首先要編預算。三個人湊出來的金額是上億韓元，對 20 多歲的社會新鮮人來說，這是大到讓人眼睛發直的數字。但仔細看資金來源……其實是把之前零散投資的股票、基金、存款全部解約，連靈魂都掏空的積蓄，再加上貸款才湊齊的珍貴老本。
順帶一提，當時我和 P 君都在穩定的知名企業上班,因此能從銀行以低利率貸到相當可觀的金額。但現在變成自營業者後,即使到處問、申請信用保證,能不能貸到當年那筆錢都是問題。
要是你正在上班、又動了創業的念頭,而且打算投入大筆資金,那麼在上班族時期申請貸款,各方面條件都會好得多。(悄悄說)
開店前的思考
現在子彈準備好了。在決定把彈匣裡的子彈射向哪裡之前,為了開一間新店,我們面臨幾個問題:
1) 要在哪裡開店?
2) 需要多大的空間?
3) 要打造什麼風格的空間?
近幾年崛起的「熱門商圈」──過去的延南洞、梨泰院經理團路、聖水洞,到最近的益善洞、乙支路──這些地方的特色店家之所以吸引消費者,上述三個要素中,尤其是**第 3 點「空間風格與空間設計」**影響最大。獨特的室內設計、風格定位、小物陳設等,都能讓人們願意專程前往。
但對準備開店的人來說,1) 地點與 2) 物件大小更為關鍵。好位置才能吸引客人,而選什麼規模的物件,直接決定了保證金與租金等核心成本。
尤其旅宿業不像餐飲業能快速翻桌,營收上限由房間數與房價決定,因此選在哪裡、選什麼樣的物件,是決定這家店能否獲利的致命因素。加上位置與空間也會決定店的樣貌與氛圍,所以這絕對是最重要的一環。
籌備新店、思考需要什麼的過程,跟大學裡學的經營學課程完全不同。也跟公司裡經歷的專案規劃流程截然不同。大學時是拼湊網路資料的空想,現在是實際拿我們的資金開店的實戰;在大公司裡只要稍微出點力就能取得的資料與資訊,現在必須從無到有自己找。
選址
首先,我們專注在第一個問題:「要在哪裡開店?」初次做生意的業餘選手,資訊來源註定受限,那該怎麼辦?只能憑直覺嗎?並非如此。依我的經驗,「直覺」要建立在詳盡的調查、充足的資料與豐富的經驗之上,才能真正發揮作用。
我們先設定民宿的主要客群,收集來韓國的觀光客行為模式資料。對我們這種業餘選手來說,幸運的是韓國的公開資料水準非常高。因此我們能輕鬆從統計廳與韓國觀光公社等機構,取得各式各樣的旅遊相關數據。
其中對我們幫助最大的,是韓國觀光公社每年發布的《外籍旅客實態調查報告》。這份報告到現在,我開業第三年了還在用。
觀光客主要造訪地點排名,摘自 2017 年《外籍旅客實態調查報告》
根據報告,以 2014 年為基準,超過 80% 的絕大多數觀光客造訪首爾,超過 60% 的觀光客去明洞,近半數觀光客去東大門市場,其餘則造訪古宮、南山、南大門市場。
因此我們決定以吸引最多旅客的明洞與東大門地區為中心,開始搜尋物件。
搜尋才幾天,就接到電話說找到好物件了!我甚至冒出了大膽的念頭:如果真有神,是不是老天在看顧我們的挑戰。
我到現在還記得那一刻──2015 年初夏的某一天。那天難得準時下班,直奔東大門。東大門站出口正對面,緊鄰興仁之門十字路口的五層樓建築。位置夢幻到不行。保證金與租金等條件,現在回頭看也相當不錯。
而且最重要的是,當我爬上屋頂時,興仁之門與 M****tt 飯店盡收眼底的那一刻,胸口的悸動至今還記得。民宿的浪漫──屋頂休憩空間,這麼夢幻的景觀,絕對能吸引所有旅人。**這裡就是我第二人生的起點!**心臟狂跳,滿是興奮。
這段影片(https://youtu.be/XMocY3Mf6C4) 就是從那棟建築的屋頂一路往下拍的。光聽聲音就能感受到那份雀躍,對吧?甚至在 20 秒左右,頭正面撞上門框、痛得要命的狀態下,還是開心到不行。
影片截圖
但這棟樓最終沒能成為我們的基地。
夢幻的位置與屋頂景觀讓人輕率地心動,但開店過程中該考慮的層面實在太多了。
[連載目錄]
2019.01 序幕 2019.02 睜開眼 2019.03 空想 2019.04 觀察 2019.05 構思 2019.06 相遇 2019.07 心動 2019.08 調整呼吸 2019.09 計算 2019.10 迷惘 2019.11 動工 2019.12 成形 2020.01 盛大開幕 2020.02 尾聲──離職過程總結