--- title: "ESSAY：河回面具──小職員的脫逃記 07" description: "三位 20 多歲的上班族，一邊工作一邊籌備民宿創業。第一次見面就投入 5,000 萬韓元，再加上貸款，湊齊了上億韓元的資金。從選址、規模到風格，一步步展開第一間旅宿的開幕專案。" published: 2019-07-05T00:00:00+00:00 author: "ONDA 편집팀" category: "인사이트" image: "https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a9e11a94e95b0f5538d3e3_62e76782bd1694af74390ca6_5e94296d33383289a2438c17_house-1353389.jpeg" canonical: https://onda.me/zh-Hant/blog?slug=essay-hahoetal---hacanheun-hoesaweonyi-talculgi-07 locale: zh-Hant --- # ESSAY：河回面具──小職員的脫逃記 07 **作者 首爾月光民宿 鄭承浩** **編輯 ONDA 經理 Somora** ![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b230dab3da91b54a6223_62e76782bd16941482390cac_5e94296d36c30b09bee8c02e_screenshot-0-2.png) ![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b230dab3da91b54a6235_62e76782bd169435f5390cb1_5e94296d65892b3bb718a4bb_screenshot-1-2.png) [**首爾月光民宿 東大門店(本店)**](http://bit.ly/seouldbDDM) 地址：首爾市鍾路區昌信洞 329-18 房型：小型雙床房、小型雙人房、標準雙床房 公共設施：共用客廳與廚房、屋頂花園 周邊景點：駱山公園、興仁之門、DDP、昌信洞文具玩具市場、東廟跳蚤市場 [**首爾月光民宿 DDP 店(分店)**](http://bit.ly/seoudbDDP) 地址：首爾市中區獎忠洞 2 街 74 號 房型：雙人房、家庭房(3 人、4 人、6 人) 公共設施：共用客廳與廚房、屋頂花園 周邊景點：獎忠體育館、南山、光熙門、清溪川等 **首爾月光民宿 SNS** 官網：[http://seouldalbit.com](http://seouldalbit.com) Instagram：[@seoul\_dalbit](https://www.instagram.com/seoul_dalbit/) ## **07\. 心動** ### **── 毫無根據的興奮記憶** ![house-1353389](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a9e11a94e95b0f5538d3e3_62e76782bd1694af74390ca6_5e94296d33383289a2438c17_house-1353389.jpeg) 第一次見面的陌生人，當天就決定投資 5,000 萬韓元。 沒有像樣的營運計畫書，也沒有具體方案，就募資數千萬韓元──募資的一方也好、投資的一方也罷，三年後回頭看，這決定真的有點瘋。但也正因為什麼都沒準備好，我們才有機會從零開始，完整參與一間新旅宿從規劃到開幕的每個過程，獲得極為寶貴的經驗。 我、正在經營 Airbnb 的 H 君，還有跟我一樣決定投資的他的朋友 P 君──三個人組成了一支團隊。 就這樣，我們一起啟動了第一間民宿的開幕專案。 ### **編列預算** 首先要編預算。三個人湊出來的金額是上億韓元，對 20 多歲的社會新鮮人來說，這是大到讓人眼睛發直的數字。但仔細看資金來源……其實是把之前零散投資的股票、基金、存款全部解約，連靈魂都掏空的積蓄，再加上貸款才湊齊的珍貴老本。 順帶一提，當時我和 P 君都在穩定的知名企業上班,因此能從銀行以低利率貸到相當可觀的金額。但現在變成自營業者後,即使到處問、申請信用保證,能不能貸到當年那筆錢都是問題。 要是你正在上班、又動了創業的念頭,而且打算投入大筆資金,那麼在上班族時期申請貸款,各方面條件都會好得多。(悄悄說) ### **開店前的思考** 現在子彈準備好了。在決定把彈匣裡的子彈射向哪裡之前,為了開一間新店,我們面臨幾個問題: **_1) 要在哪裡開店?_** **_2) 需要多大的空間?_** **_3) 要打造什麼風格的空間?_** 近幾年崛起的「熱門商圈」──過去的延南洞、梨泰院經理團路、聖水洞,到最近的益善洞、乙支路──這些地方的特色店家之所以吸引消費者,上述三個要素中,尤其是**第 3 點「空間風格與空間設計」**影響最大。獨特的室內設計、風格定位、小物陳設等,都能讓人們願意專程前往。 但**對準備開店的人來說,1) 地點與 2) 物件大小更為關鍵**。好位置才能吸引客人,而選什麼規模的物件,直接決定了保證金與租金等核心成本。 尤其**旅宿業不像餐飲業能快速翻桌,營收上限由房間數與房價決定,因此選在哪裡、選什麼樣的物件,是決定這家店能否獲利的致命因素**。加上位置與空間也會決定店的樣貌與氛圍,所以這絕對是最重要的一環。 籌備新店、思考需要什麼的過程,跟大學裡學的經營學課程完全不同。也跟公司裡經歷的專案規劃流程截然不同。大學時是拼湊網路資料的空想,現在是實際拿我們的資金開店的實戰;在大公司裡只要稍微出點力就能取得的資料與資訊,現在必須從無到有自己找。 ### **選址** 首先,我們專注在第一個問題:「**要在哪裡開店?**」初次做生意的業餘選手,資訊來源註定受限,那該怎麼辦?只能憑直覺嗎?並非如此。依我的經驗,「直覺」要建立在詳盡的調查、充足的資料與豐富的經驗之上,才能真正發揮作用。 我們先設定民宿的主要客群,收集來韓國的觀光客行為模式資料。對我們這種業餘選手來說,幸運的是韓國的公開資料水準非常高。因此我們能輕鬆從統計廳與韓國觀光公社等機構,取得各式各樣的旅遊相關數據。 其中對我們幫助最大的,是韓國觀光公社每年發布的[**《外籍旅客實態調查報告》**](https://kto.visitkorea.or.kr/kor/notice/data/statis/tstatus/forstatus.kto)。這份報告到現在,我開業第三年了還在用。 ![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b230dab3da91b54a622b_62e76782bd169420cf390caf_5e94296d73fd9d6f0989854f_seouldalbit_screenshot.png) 觀光客主要造訪地點排名,摘自 2017 年《外籍旅客實態調查報告》 根據報告,以 2014 年為基準,超過 80% 的絕大多數觀光客造訪首爾,**超過 60% 的觀光客去明洞,近半數觀光客去東大門市場**,其餘則造訪古宮、南山、南大門市場。 因此我們決定以吸引最多旅客的明洞與東大門地區為中心,開始搜尋物件。 搜尋才幾天,就接到電話說找到好物件了!我甚至冒出了大膽的念頭:如果真有神,是不是老天在看顧我們的挑戰。 我到現在還記得那一刻──2015 年初夏的某一天。那天難得準時下班,直奔東大門。**東大門站出口正對面,緊鄰興仁之門十字路口的五層樓建築。位置夢幻到不行**。保證金與租金等條件,現在回頭看也相當不錯。 而且最重要的是,當我爬上屋頂時,**興仁之門與 M\*\*\*\*tt 飯店盡收眼底的那一刻**,胸口的悸動至今還記得。民宿的浪漫──屋頂休憩空間,這麼夢幻的景觀,絕對能吸引所有旅人。**這裡就是我第二人生的起點!**心臟狂跳,滿是興奮。 這段影片[(https://youtu.be/XMocY3Mf6C4)](https://youtu.be/XMocY3Mf6C4) 就是從那棟建築的屋頂一路往下拍的。光聽聲音就能感受到那份雀躍,對吧?甚至在 20 秒左右,頭正面撞上門框、痛得要命的狀態下,還是開心到不行。 ![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b230dab3da91b54a6241_62e76782bd169436eb390cae_5e94296d639000893fd8b03b_seouldalbit_screenshot1.png) ![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b230dab3da91b54a6238_62e76782bd16948066390cb2_5e94296d73fd9d595189854e_seouldalbit_screenshot2.png) ![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b230dab3da91b54a622f_62e76782bd1694a525390cb0_5e94296f36c30b24bce8c02f_seouldalbit_screenshot3.png) ![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b230dab3da91b54a6227_62e76782bd16949ce7390cad_5e94296ef70fbbb3d60fd224_seouldalbit_screenshot4.png) 影片截圖 **但這棟樓最終沒能成為我們的基地。** 夢幻的位置與屋頂景觀讓人輕率地心動,但開店過程中該考慮的層面實在太多了。 **\[連載目錄\]** [2019.01 序幕](https://onda.me/magazine/25/post/1981) [2019.02 睜開眼](https://onda.me/magazine/26/post/2102) [2019.03 空想](https://onda.me/magazine/27/post/2210) [2019.04 觀察](https://onda.me/magazine/28/post/2266) [2019.05 構思](https://onda.me/magazine/29/post/2294) [2019.06 相遇](https://onda.me/magazine/30/post/2371) **2019.07 心動** 2019.08 調整呼吸 2019.09 計算 2019.10 迷惘 2019.11 動工 2019.12 成形 2020.01 盛大開幕 2020.02 尾聲──離職過程總結 ## [**以雜誌檢視器閱讀全文 <<**](http://bit.ly/magazineon31) ## [**訂閱雜誌 <<**](http://bit.ly/magazinesub)