開民宿之前，務必先確認建物用途。餐廳只需申報就能營業，但旅宿業採嚴格的許可制，建物本身必須登記為住宿用途。簽約前找建築師諮詢，可以避免數百萬元的血本無歸。
作者 首爾月光青年旅館 鄭承鎬
編輯 ONDA Somora 經理
首爾月光青年旅館 東大門店（總店） 地址：首爾市鐘路區昌信洞 329-18 房型：小型雙床房、小型雙人房、標準雙床房 公共設施：共用客廳與廚房、屋頂花園 周邊景點：駱山公園、興仁之門、DDP、昌信洞文具玩具市場、東廟跳蚤市場
首爾月光青年旅館 DDP 店（分店） 地址：首爾市中區獎忠洞 2 街 74 房型：雙人房、家庭房（3 人、4 人、6 人） 公共設施：共用客廳與廚房、屋頂花園 周邊景點：獎忠體育館、南山、光熙門、清溪川等
首爾月光青年旅館 SNS 官網：http://seouldalbit.com Instagram：@seoul_dalbit
08. 調整步調
── 停下腳步，仔細摸索事業的根基。
Photo by Javier Allegue Barros on Unsplash
我們在東大門遇到的那棟五層樓建築，怎麼看都是完美物件。地點無敵——就在東大門站正前方，五層樓裡 2 到 5 樓能一次拿下，從屋頂看出去的夜景更是美得讓人捨不得走。
但我們忽略了一件事——
這棟樓很難拿到旅宿業許可。
我們沒在其他產業深耕過，所以接下來的資訊不一定百分之百準確——但據我了解，開餐廳或一般酒館（不是色情場所，就是普通的啤酒屋或小酒館）只要建物用途是「鄰里生活設施」，通過衛生檢查後，只需申報就能營業。
但旅宿業不同。客人從一天到幾週不等地實際住在裡面，算是準住宅設施，又直接牽涉生命安全，所以建物空間本身必須登記為旅宿業用途，還得另外取得營業許可。換句話說，旅宿業不是申報制，是許可制。
更何況過去汽車旅館或旅社這類旅宿場所，曾與不當關係或地下產業掛鉤，許可標準因此變得相當嚴格。住宅區內不得新設旅宿業，還得離學校 50 到 200 公尺以上，連客房面積、隔間牆厚度等細節規定都非常嚴苛。
如果我們不知道這些細節，貿然相中這棟樓就簽了租約，那就只能被綁在這棟建物上，做我們不想做的生意。好在我們事先找了處理建物用途變更的建築師諮詢，對旅宿業許可條款有了基本認識，才避開這場災難。
如果正在讀這篇文章的你也準備開新店，不管什麼形式，都請務必先查清楚：建物用途是否適合你要做的生意？在那棟樓裡開你想開的業種，行得通嗎？找建築師諮詢與處理這些事，要花數十萬到數百萬韓元，不算便宜，但建築師熟悉複雜的建築法規，能代勞一般人難以搞定的許可及行政程序，這筆錢花得值得。
特別是申請旅宿業專用建物的新許可或用途變更時，通常是該區的區公所/市政府公務員當承辦人，所以找熟悉當地狀況的在地建築師諮詢最有效。（比方說，鐘路區的許可案找中區的建築師問，對方也會叫你去當地重新打聽。）
我們看的那棟樓，細部條款上沒有致命違規或問題，但每層樓面積偏小，要重新隔出客房來布置，空間不太夠。最後這棟樓因為行政處理麻煩，加上能收的客人少、預期收益也少，不適合當青年旅館的基地。
我們毫不留戀，繼續找下一棟。
東大門遇到的空間。這裡後來成了我們第一間青年旅館的基地。
從 2015 年那時到現在，找物件的過程讓我整理出以下幾點心得：
1) 一定要親自跑
住宅物件的價格依區域或公寓社區為單位，網路資訊收集可行，準確度也還可以。最近各種 X 房之類的不動產資訊分享平台服務也很多元。
但商用物件各地差異極大，就算同一區，也會因建物屋齡、狀況而完全不同。雖然有 Naver 之類的服務，但物件數量還是偏少。
所以找物件最好也最準確的方法，就是把想要的區域的房仲事務所全部搜出來，一家一家打電話，把我們要的面積、用途、押金/租金條件等需求講清楚，留案登記。如果聯絡十來家，回電的大概只有兩三家，實際去看又多半不理想，但直接聯絡還是比在網路上翻來翻去有效得多。
2) 要有耐心
找不動產時（住宅也一樣），要在理想區域找到符合條件的物件，必須拉長時間，放慢節奏。
好物件在我們詢問的當下大多不會有，要等到租約快到期時才會釋出到市場上，所以需要耐心等待。期間房仲為了成交賺仲介費，一定會推薦各種物件，但要遇到符合條件的並不容易。
這段期間該設定多久因情況而異，但我個人認為 3 到 6 個月比較合理。如果過了 6 個月還找不到符合條件的物件，可能是你的要求不切實際，或那個區域競爭力不足，需要修正計畫。
最重要的是，不動產交易隨時可能破局，所以就算遇到不錯的空間，也不要太可惜或留戀。其他好空間總會在某個時間、某個地方出現。
3) 條件要明確
委託房仲事務所找物件時，要根據自己想開的店的性質與規模，把地點、坪數、押金、租金，以及權利金條件明確告知，才能找到理想物件。房仲處理的物件種類繁多，如果要求不明確，可能推薦完全不合的物件，或是為了確認建物是否合適而白白浪費時間。
所以要告訴承辦人你要租的用途是辦公室、餐廳還是旅宿業，根據預算設定押金與租金水準，並明確說明不動產的型態，例如廁所數量、內部是否有隔間等。另外，韓國商用不動產市場的特性是有權利金存在，所以初期投入資金的規模，最好設定為押金加權利金。特別是權利金不像押金那樣固定，會隨著商圈興衰或店面營業績效大幅變動，要特別注意。
在東大門遇到那棟樓之後，我們又看了新村、明洞、東大門、乙支路、忠武路等地的各種建物。不動產業的特性是多數物件勘查都在平日白天進行，被公司綁住的我只能在平日晚上或週末同行幫忙。
我們想要的建物型態是開闊的開放空間，不是接手既有客房已經隔好的旅宿業。既有營業場所的權利金高，更重要的是無法依我們構想的概念來布置空間與配置客房。
我們想像在空白畫布上作畫一樣，依自己的構想來配置與布置客房與空間。
但大多數情況下很難找到寬敞開闊的空間，就算找到了，也很難遇到願意配合用途變更與旅宿業許可的屋主。
就這樣跑了兩個月左右，逛了數十家仲介事務所，看了十來個物件，某天接到電話說找到不錯的物件。東大門市場巷子裡的商業用建物，2 樓與 3 樓能一次使用，開闊的 100 多坪空間。
後來那裡成了我們的第一個基地。
【連載目錄】
2019.01 序幕 2019.02 睜開眼 2019.03 空想 2019.04 觀察 2019.05 構想 2019.06 相遇 2019.07 悸動 2019.08 調整步調 2019.09 盤算 2019.10 迷惘 2019.11 動工 2019.12 成形 2020.01 盛大開幕 2020.02 尾聲 —— 離職過程總結