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title: "專欄：下回脫 —— 平凡上班族的出走日記 08"
description: "開民宿之前，務必先確認建物用途。餐廳只需申報就能營業，但旅宿業採嚴格的許可制，建物本身必須登記為住宿用途。簽約前找建築師諮詢，可以避免數百萬元的血本無歸。"
published: 2019-07-31T00:00:00+00:00
author: "ONDA 편집팀"
category: "인사이트"
image: "https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a9e13039a25de9f6109df9_62e7676b2f9d22650d0de201_5e9429313338325f8d438ba1_javier-allegue-barros-0nop5ihvaz8-unsplash.jpeg"
canonical: https://onda.me/zh-Hant/blog?slug=essay-hahoetal---hacanheun-hoesaweonyi-talculgi-08
locale: zh-Hant
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# 專欄：下回脫 —— 平凡上班族的出走日記 08

**作者 首爾月光青年旅館 鄭承鎬**

**編輯 ONDA Somora 經理**

![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b266d36f5f043d0528a9_62e7676b2f9d2214da0de203_5e9429316390003bcbd8aebe_screenshot-3.png)

![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b250b839966e3449fed4_62e7676ac95a7729791c21a8_5e9428cf06600f5024dc71bf_screenshot-1-2.png)

[**首爾月光青年旅館 東大門店（總店）**](http://bit.ly/seouldbDDM)
地址：首爾市鐘路區昌信洞 329-18
房型：小型雙床房、小型雙人房、標準雙床房
公共設施：共用客廳與廚房、屋頂花園
周邊景點：駱山公園、興仁之門、DDP、昌信洞文具玩具市場、東廟跳蚤市場

[**首爾月光青年旅館 DDP 店（分店）**](http://bit.ly/seoudbDDP)
地址：首爾市中區獎忠洞 2 街 74
房型：雙人房、家庭房（3 人、4 人、6 人）
公共設施：共用客廳與廚房、屋頂花園
周邊景點：獎忠體育館、南山、光熙門、清溪川等

**首爾月光青年旅館 SNS**
官網：[http://seouldalbit.com](http://seouldalbit.com)
Instagram：[@seoul\_dalbit](https://www.instagram.com/seoul_dalbit/)

## **08\. 調整步調**

### **──  停下腳步，仔細摸索事業的根基。**

![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a9e13039a25de9f6109df9_62e7676b2f9d22650d0de201_5e9429313338325f8d438ba1_javier-allegue-barros-0nop5ihvaz8-unsplash.jpeg)

Photo by Javier Allegue Barros on Unsplash

我們在東大門遇到的那棟五層樓建築，怎麼看都是完美物件。地點無敵——就在東大門站正前方，五層樓裡 2 到 5 樓能一次拿下，從屋頂看出去的夜景更是美得讓人捨不得走。

但我們忽略了一件事——

這棟樓很難拿到旅宿業許可。

我們沒在其他產業深耕過，所以接下來的資訊不一定百分之百準確——但據我了解，開餐廳或一般酒館（不是色情場所，就是普通的啤酒屋或小酒館）只要建物用途是「鄰里生活設施」，通過衛生檢查後，**只需申報就能營業**。

但旅宿業不同。客人從一天到幾週不等地實際住在裡面，算是準住宅設施，又直接牽涉生命安全，所以**建物空間本身必須登記為旅宿業用途**，還得**另外取得營業許可**。換句話說，旅宿業不是申報制，是許可制。

更何況過去汽車旅館或旅社這類旅宿場所，曾與不當關係或地下產業掛鉤，許可標準因此變得相當嚴格。住宅區內不得新設旅宿業，還得離學校 50 到 200 公尺以上，連客房面積、隔間牆厚度等**細節規定都非常嚴苛**。

如果我們不知道這些細節，貿然相中這棟樓就簽了租約，那就只能被綁在這棟建物上，做我們不想做的生意。好在我們事先找了處理建物用途變更的建築師諮詢，對旅宿業許可條款有了基本認識，才避開這場災難。

如果正在讀這篇文章的你也準備開新店，不管什麼形式，都請務必先查清楚：建物用途是否適合你要做的生意？在那棟樓裡開你想開的業種，行得通嗎？找建築師諮詢與處理這些事，要花數十萬到數百萬韓元，不算便宜，但建築師熟悉複雜的建築法規，能代勞一般人難以搞定的許可及行政程序，這筆錢花得值得。

特別是申請旅宿業專用建物的新許可或用途變更時，通常是該區的區公所/市政府公務員當承辦人，所以找熟悉當地狀況的在地建築師諮詢最有效。（比方說，鐘路區的許可案找中區的建築師問，對方也會叫你去當地重新打聽。）

我們看的那棟樓，細部條款上沒有致命違規或問題，但每層樓面積偏小，要重新隔出客房來布置，空間不太夠。最後這棟樓因為行政處理麻煩，加上能收的客人少、預期收益也少，**不適合當青年旅館的基地**。

我們毫不留戀，繼續找下一棟。

![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b266d36f5f043d0528b0_62e7676b2f9d2223410de202_5e9429315f8678e514656da6_screenshot-2_00.png)

東大門遇到的空間。這裡後來成了我們第一間青年旅館的基地。

從 2015 年那時到現在，找物件的過程讓我整理出以下幾點心得：

**1) 一定要親自跑**

住宅物件的價格依區域或公寓社區為單位，網路資訊收集可行，準確度也還可以。最近各種 X 房之類的不動產資訊分享平台服務也很多元。

但商用物件各地差異極大，就算同一區，也會因建物屋齡、狀況而完全不同。雖然有 Naver 之類的服務，但物件數量還是偏少。

所以找物件最好也最準確的方法，就是把想要的區域的房仲事務所全部搜出來，**一家一家打電話，把我們要的面積、用途、押金/租金條件等需求講清楚，留案登記**。如果聯絡十來家，回電的大概只有兩三家，實際去看又多半不理想，但**直接聯絡還是比在網路上翻來翻去有效得多**。

**2) 要有耐心**

找不動產時（住宅也一樣），要在理想區域找到符合條件的物件，**必須拉長時間，放慢節奏**。

好物件在我們詢問的當下大多不會有，要等到租約快到期時才會釋出到市場上，所以需要耐心等待。期間房仲為了成交賺仲介費，一定會推薦各種物件，但要遇到符合條件的並不容易。

這段期間該設定多久因情況而異，但**我個人認為 3 到 6 個月比較合理**。如果過了 6 個月還找不到符合條件的物件，可能是你的要求不切實際，或那個區域競爭力不足，需要修正計畫。

最重要的是，不動產交易隨時可能破局，所以**就算遇到不錯的空間，也不要太可惜或留戀**。其他好空間總會在某個時間、某個地方出現。

**3) 條件要明確**

委託房仲事務所找物件時，要根據自己想開的店的性質與規模，把地點、**坪數、押金、租金，以及權利金條件明確告知**，才能找到理想物件。房仲處理的物件種類繁多，如果要求不明確，可能推薦完全不合的物件，或是為了確認建物是否合適而白白浪費時間。

所以要告訴承辦人你要租的用途是辦公室、餐廳還是旅宿業，根據預算設定押金與租金水準，並明確說明不動產的型態，例如廁所數量、內部是否有隔間等。另外，韓國商用不動產市場的特性是有權利金存在，所以初期投入資金的規模，最好設定為押金加權利金。特別是權利金不像押金那樣固定，會隨著商圈興衰或店面營業績效大幅變動，要特別注意。

在東大門遇到那棟樓之後，我們又看了新村、明洞、東大門、乙支路、忠武路等地的各種建物。不動產業的特性是多數物件勘查都在平日白天進行，被公司綁住的我只能在平日晚上或週末同行幫忙。

我們想要的建物型態是**開闊的開放空間**，不是接手既有客房已經隔好的旅宿業。既有營業場所的權利金高，更重要的是無法依我們構想的概念來布置空間與配置客房。

**我們想像在空白畫布上作畫一樣，依自己的構想來配置與布置客房與空間。**

但大多數情況下很難找到寬敞開闊的空間，就算找到了，也很難遇到願意配合用途變更與旅宿業許可的屋主。

就這樣跑了兩個月左右，逛了數十家仲介事務所，看了十來個物件，某天接到電話說找到不錯的物件。東大門市場巷子裡的商業用建物，2 樓與 3 樓能一次使用，開闊的 100 多坪空間。

後來那裡成了我們的第一個基地。

**【連載目錄】**

[2019.01 序幕](https://onda.me/magazine/25/post/1981)
[2019.02 睜開眼](https://onda.me/magazine/26/post/2102)
[2019.03 空想](https://onda.me/magazine/27/post/2210)
[2019.04 觀察](https://onda.me/magazine/28/post/2266)
[2019.05 構想](https://onda.me/magazine/29/post/2294)
[2019.06 相遇](https://onda.me/magazine/30/post/2371)
[2019.07 悸動](https://onda.me/magazine/31/post/2434)
**2019.08 調整步調**
2019.09 盤算
2019.10 迷惘
2019.11 動工
2019.12 成形
2020.01 盛大開幕
2020.02 尾聲 —— 離職過程總結

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