找到了喜歡的建築物，但三個人對旅宿業和建築都一無所知。從訪談觀光客到空間計算，創業前如何驗證民宿的實際商業可行性。
09. 計算
— 按按計算機，這門生意划不划算。
作者 首爾月光民宿 鄭承浩(정승호)
編輯 ONDA 經理 Somora
首爾月光民宿 東大門店(本店) 地址：首爾市鍾路區昌信洞 329-18 客房類型：小型雙床房、小型雙人房、標準雙床房 公共設施：公共客廳與廚房、屋頂花園 鄰近景點：駱山公園、興仁之門、DDP、昌信洞文具玩具市場、東廟跳蚤市場
首爾月光民宿 DDP 店(分店) 地址：首爾市中區獎忠洞 2 街 74 客房類型：雙人房、家庭房(3 人、4 人、6 人) 公共設施：公共客廳與廚房、屋頂花園 鄰近景點：獎忠體育館、南山、光熙門、清溪川等
首爾月光民宿 SNS 官網：http://seouldalbit.com Instagram：@seoul_dalbit
找到了喜歡的建築物。位在東大門市場巷弄裡的商業大樓，可以同時使用二樓和三樓，一百多坪的開闊空間。像一張空白畫布，我們可以在這裡打造心目中的客房形態與空間配置。
仲介已經告訴我們押金和租金條件。在簽租約之前，得先算算這個空間能做出多少間客房、能創造多少營收。
籌備民宿的三人小組，對旅宿業、觀光業或建築都所知不多。我雖然念工科，但是材料工程，跟空間設計八竿子打不著；P 君念的是經管，準備進企業當上班族。在 Airbnb 經營民宿的 H 君雖然有 DIY 裝潢施工的經驗，但規劃設計空間還是頭一遭。
話雖如此，總不能什麼準備都沒做就直接簽約吧，於是我們開始動手了。
這是 2015 年當時各家業者的客房配置與價格。四年過去，跟現在殺成一片紅海的市場價格相比，真是恍如隔世。
要做什麼定位?
根據我們調查到的統計資料，東大門是觀光客造訪頻繁的地區，尤其以亞洲旅客為主。為了了解目標客群的需求，**我們決定到新村和仁寺洞的咖啡廳，找亞洲觀光客搭話，請他們喝飲料，順便問些我們想知道的事。**從新加坡、馬來西亞、香港來的旅客，我們跟他們聊了聊，直接聽到問題的答案。受訪者雖然不多，但我們發現他們共同看重「舒適的睡眠環境」「個人空間」「良好的地點」。還意外發現一件原本不知道的事——因為很多人來韓國是購物行程,回程的行李比來的時候多!
那麼我們的民宿客房配置,應該以獨立客房為主,而不是背包客棧那種多人宿舍;空間氛圍走寧靜舒適路線,而非派對風格;同時要有足夠的行李收納空間(順帶一提,這套定位只適用於以購物型亞洲觀光客為主的東大門地區)。
要以什麼房型為主?
根據調查,亞洲旅客傾向避開與陌生人共住的多人房,所以可以設單人房,或者因為小團體旅客居多,以雙人房為主。
不過單獨旅行的人比小團體少,從空間效率來看雙人房也比較划算,所以雙人房數量要多一些。但為了應付團體旅遊,也要適當配置四人房等多人房型。
基於這樣的想法,我們完成了客房配置規劃。
客房要多大才合適?
根據 H 君經營民宿的經驗,客房不需要太大,但為了明確判斷,我們決定再實地走訪附近四五家民宿。本連載第四篇(https://brunch.co.kr/@backgo/4)也提到過,我們在看東大門附近的民宿時,其實已經參觀過一些客房。
**這次我們不只是看看而已——決定真的在那些客房裡住一晚。選了包括上班族在內所有人時間都寬裕的週五,訂了房。**大約五到六坪、附衛浴的小巧三人房。三個二十多歲的年輕人擠在一間房裡,拿捲尺量房間大小、仔細檢查每個角落,這畫面想必挺滑稽。
長寬各 XX 公尺,衛浴一坪出頭。三人房是這個尺寸的話,雙人房三到四坪應該就夠了。單純從坪數來看或許顯得侷促,但放兩張床、擺短期三四晚的行李,實際住起來並不會覺得太小。
有點魯莽、也令人有點心酸(?)的是,我們的初期規劃就停在這個層次。
價格該訂多少?
要是在遙遠的從前,得親自跑一趟才能知道價格,但現在可是資訊時代!我們在訂房平台網站上調查附近地區、水準相近的青年旅館與民宿的評分、評論和價格帶,決定把我們民宿的價格定在差不多或稍低的水準。
現在定位、客房配置、尺寸等大致有了輪廓。接下來要擬定更具體的計畫,也就是正式計算獲利能力。我們選定的東大門空間,該如何規劃配置?
當然,在簽約之前,屋主不可能提供平面圖,何況這棟建築將近三十年歷史,本身就沒有保留圖面。所以我們先用捲尺量了整體空間的大小,以此推估適當的客房尺寸。建築形狀接近長方形,量起整體尺寸並不困難。
含衛浴每間房四到五坪,那就需要長寬各四公尺左右的空間吧。
在腦海裡建構虛擬的房間,配置衛浴。像俄羅斯方塊一樣排列客房、衛浴和公共空間。
把整個空間切割開來,可以做出 XX 間客房,平日和週末價格訂在 X 萬韓元的話,營業額會是這麼多!扣掉租金、粗估的人事成本、水電費、早餐與消耗品費用⋯⋯
**真的很不錯。收支算起來相當漂亮。**只要經營得當,三個人都能獲得滿意的收益!
現在回頭看,這真的是非常粗略的預測模型,遺憾的是我們的民宿至今還沒達到當時預估的收益水準。不過有趣的是,我們對成本的預測相當精準。收益預測失敗的原因,在於客房數量與客單價。我們不熟悉建築法規,不知道客房尺寸、牆壁厚度、走廊寬度都有規定;而且旅宿業的競爭比想像中激烈,我們天真的客單價設定根本站不住腳。
現在我們可以用累積下來的數據,做出更精確、更務實的收益計算——其實只是把初期預測模型裡的數字改了改,架構幾乎一模一樣。
我們用來預估營收與獲利的 Excel 表格。
按出來的數字顯示獲利能力相當令人滿意,於是我們決定落腳東大門這棟建築。
合約在東大門商場區一家簡陋的仲介辦公室簽訂。在那裡我們才知道房東——也就是建築物所有人的真實身分,所有人都嚇了一跳。房東竟然是在東大門市場巷弄裡做生意的文具玩具批發商!以前偶爾逛市場,總覺得「這些辛苦打拚的自營業者真不容易」,帶著某種同情心理,結果全都是膚淺的判斷。人家可是擁有好幾棟建築物的人。
2015 年 8 月的炎夏某日,簽了租賃契約。因為涉及大筆金錢,我們仔細、緩慢、一條一條檢視合約內容。
想像可能發生的各種狀況,也考慮到我們籌備開業需要的時間⋯⋯
現在回想起簽約那一刻,會想如果當時多留點時間、在合約裡加入更多保障條款不是更好嗎?不過說實話,即使回到當時什麼都不懂的狀態,我們大概還是會做出一樣的決定。
讀到這裡的各位,如果你們也要簽租賃契約,有任何需要或擔心的事項,**請坦率提出、協商,必要的條件一定要寫進合約的特約條款。**租賃契約是出租人與承租人在對等條件下簽訂的租借標的物契約,任何一方都不該退讓或以「和氣生財」為由含糊帶過。
如果談不攏,可以再協商,真的不行就再找別的物件。不要因為心急,或被仲介「本來就是這樣啦,人與人之間的事好說好說~」這種甜言蜜語騙過去。
天下之大,建築何其多。
匯了不少訂金,租賃契約簽完了!
好!現在有了建築物,拿去裝修就行了吧⋯⋯?這種天真的想法,正是我們悲劇的開端。
我們沒做過這麼大的專案,根本不知道接下來該做什麼。
[連載目錄]
2019.01 序章 2019.02 睜開眼 2019.03 空想 2019.04 觀察 2019.05 構思 2019.06 相遇 2019.07 心動 2019.08 深呼吸 2019.09 計算 2019.10 徬徨 2019.11 破土動工 2019.12 成形 2020.01 盛大開幕 2020.02 終章——離職歷程總結