決定第一個旅宿據點、簽下租約的那一刻，我以為自己查得夠仔細，但回頭看全是破綻。簽商業租約務必找律師、建築師等專業人士諮詢。
10. 迷航
——不知從何下手，四處碰壁
作者 首爾月光民宿 鄭承浩
編輯 ONDA Somora 經理
首爾月光民宿 東大門本店 地址：首爾市鍾路區昌信洞 329-18 客房類型：小型雙床房、小型雙人房、標準雙床房 公共設施：共用客廳與廚房、屋頂花園 周邊景點：駱山公園、興仁之門、DDP、昌信洞文具玩具市場、東廟跳蚤市場
首爾月光民宿 DDP 分店 地址：首爾市中區獎忠洞 2 街 74 號 客房類型：雙人房、家庭房(3 人、4 人、6 人) 公共設施：共用客廳與廚房、屋頂花園 周邊景點：獎忠體育館、南山、光熙門、清溪川等
首爾月光民宿 SNS 官網：http://seouldalbit.com Instagram：@seoul_dalbit
我們終於決定了第一個據點，走進房仲店準備簽租約。對一個上班族來說，這是筆不容易拿得出手的大錢；更何況還要砸更多錢整修整棟建築，打算至少經營五年。為了在合約裡爭取有利條件,我自認已經做了多方調查、徵詢各路意見。
但回頭看,當時的功課還是做得不夠扎實,最後合約裡埋了不少對我們不利的條款。租約是房東與房客之間一旦發生糾紛或誤會時的解決基準,就算沒發生糾紛,它也是經營者紮根做生意最重要的那份文件。以下整理幾個實務上的提醒,分享給想透過商業租約開店的人參考。
1) 看診找醫師、拿藥找藥師、法律找律師、建築找建築師
簽約時的法律基礎是商業不動產租賃保護法,建議先仔細讀過,把重要條款另外記下來。國家法令資訊中心(http://www.law.go.kr/법령/상가건물임대차보호법)有公開全文,押金返還、對抗力、續約請求權、權利金回收等重點部分都要看。
但法條沒寫明的模糊地帶,或實務上的法律意見,一定要問律師才能得到準確答案。網路上流傳的資訊常有錯誤或與你的狀況不符,強烈建議找律師諮詢。
找律師諮詢聽起來很遙遠、很困難,但現在有很多線上法律諮詢服務,一通電話不到 50,000 韓元,而且部分地方政府還提供免費法律諮詢。以我的經驗,這些免費服務品質超出預期,不只仔細還會幫忙查類似案例。就算不在你的轄區也能諮詢,一定要找。(例如:首爾鍾路區公所免費法律諮詢頁面 http://www.jongno.go.kr/Main.do?menuNo=1800)
一般餐飲業用不到,但如果要變更建物用途或大幅修繕,就要找建築師諮詢。建築師通常會與轄區公務員合作辦手續,最好找建物所在地的建築師。
2) 心態要設定成「談成最好,談不成也沒差」
眼前這棟樓可能看起來完美符合你的構想,仲介又說其他人排隊等著簽,房東催著問什麼時候簽約——但千萬別急。如前幾篇寫的,世界上到處都是房子。拖太久的話合約可能真的會泡湯,但看房至少要留 2~3 週的時間,仔細評估。
上法院網路登記所調謄本,到附近餐廳吃飯順便打聽風評,如果有特殊狀況(需要設備維修或變更用途)也要事前查清楚。這是動輒數千萬韓元的合約,一旦簽下去至少要經營好幾年。倉促簽約又出問題,每個人都會很麻煩。
3) 合約上的每個用詞都要拆開來看
租約大致分為合約範本上的條款與特別約定。這時要把每個用詞一個個挑出來思考。如果可以,先向仲介要一份租約草稿,花幾天時間檢視。
通常仲介會偏袒房東,又急著促成交易賺仲介費,會各種勸說、催你當場蓋章——但在那個當下,手上握著錢的你才是老大。
租約上通常要注意的地方整理如下:
▪ 確認租賃標的物有無清楚載明。 地址、面積、使用樓層範圍是否精確?老舊建築的屋頂常有增建結構,如果要變更用途可能會出問題。
▪ 謄本一定要親自上網調! 偶爾會有人拿過期謄本出來唬人。謄本上如果有抵押權,要確認金額是否過大。建物所有權人如果有好幾個,發生糾紛時會非常複雜。
▪ 有親自見過房東嗎? 如果可以,就算遮住身分證字號也要看一下身分證影本確認身分。有些人自己也是租客,卻拿著房東的印鑑證明或委託書裝成房東詐騙。
▪ 租賃目的就算用特別約定也要寫明。 萬一租約期間內建築狀況出問題,只要能證明無法依租賃目的使用建物,就能減少對房客不利的狀況。當然租約期間使用中出問題是另一回事。
▪ 如果要進行裝修工程, 有時會在特別約定裡寫免租期,這時如果能馬上開工,可以寫明日期。但如果牽涉用途變更或房東的建物修繕,時程可能會打結。事前要透過仔細規劃與諮詢,想辦法把這個時間點寫成對你有利的條件。
▪ 前一個房客的水電瓦斯費通常仲介會處理,但最好寫明**「水電瓦斯費結算日」**,例如「押金尾款交付日」。
▪ 考量該地區有無都更議題。 都更一旦正式啟動,合約可能無法履行完畢。
▪ 有些房東會要求簽特定文件作為合約前提。例如訴前和解筆錄——針對可能產生爭議的事項,房東與房客事前達成協議並記錄下來,經法院確認後產生法律效力的文件。遇到這種狀況也一樣,先拿到文件草稿去諮詢,充分評估後再蓋章。
當然,上面這些是我從過去經驗學到的教訓……我們第一次簽約時既不夠細心也不夠大膽。儘管自認很認真檢視,但坐在房仲店裡花一兩小時看合約,根本不可能把所有細節都看完,回頭一看有不少疏漏。尤其是太過自信地認為能很快完成用途變更與裝修,在合約裡寫死「X 個月後開始繳租金」,結果成了致命錯誤。
總之,合約一蓋章,我們就馬上請建築師把原本是住宅/鄰里生活設施的建築變更為觀光住宿設施——青年旅館,並開始找設計師畫變更用途需要的圖面。我們翻遍了合夥人的熟人、熟人的熟人、高中同學、大學同學的熟人。
最近雖然有各種服務出現,找設計師與施工廠商的管道好了一點,但韓國裝修市場的資訊極度不對稱,找到好廠商非常重要,過程卻很辛苦。
設計時提供的參考圖。主要追求溫暖、親切、平易近人的形象。
幾經波折終於找到一位設計師,把我們的概念與參考圖交給他。當時為了蒐集設計參考,我用 Google 圖片搜尋、從住過的好旅宿中挑選,甚至還實際入住(!)首爾市內看起來不錯的旅宿,盡可能收集圖片交給設計師,最後出來的設計還挺不錯。
針對入口、公共空間、客房等各個部分交出數十張參考圖,經過幾次會議後,第一版平面圖與 3D 透視圖完成了。我們想要的色調與概念都充分表現出來。
好!現在有設計圖了,拿去施工就行了吧?^0^
第一版收到的 3D 圖。第一次看到時那份興奮,過了三年還歷歷在目。
但這才是悲劇的開始。首先,我們沒做過這麼大規模的工程,沒有認識的廠商;另一個錯誤是決定設計與施工分開發包。各位千萬要找能同時包辦設計與施工的人。
現在又得動員所有人脈找裝修施工廠商。但對有一定作品集的工作室來說,我們這個案子規模不夠大,對方雖然態度客氣但基本上是婉拒。該說是新手的悲哀吧。設計初稿早就出來了,但找廠商的時間一直拖延,租約上第一期租金的日期卻愈來愈近。就在這時,又冒出預料之外的問題。
實際完成的樣貌。中間雖經過幾次修改,但成果很好。
問題出在我們為了提高收益、像俄羅斯方塊一樣塞滿的客房配置,在用途變更審查時被打了回來。客房與客房之間的牆壁厚度、走廊寬度等原本沒多想的地方,到處都有問題。那位拍胸脯說能搞定、一派業餘的建築師馬上解約,我們去找了一位在旅宿業深耕多年的建築師。客房配置、消防、安全、各種法規面開始一一檢視…
時間不斷流逝,租金繳納日愈來愈近。
[連載目錄]
2019.01 序章 2019.02 睜開眼 2019.03 空想 2019.04 觀察 2019.05 構思 2019.06 相遇 2019.07 心動 2019.08 調整呼吸 2019.09 盤算 2019.10 迷航 2019.11 破土動工 2019.12 成形 2020.01 盛大開幕 2020.02 尾聲——離職過程摘要