哄抬房價申訴潮湧入，政府端出自律申報制與罰則加重。但一年申報一次，真能反映天天在變的房價嗎？比取締更重要的，是打造一個坑不了客的系統。
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專程來釜山看 BTS 演唱會的日本旅客，走到旅館門口調頭就走。
平常 6.8 萬韓元的房間，變成 76.9 萬韓元。
漲了 11 倍（韓國公平交易委員會 2026.2.13 釜山 135 家旅宿實地調查）。
鐘路某間汽車旅館，把 14 萬韓元的房賣到 50 萬。他們很清楚外國旅客不知道其他選項。
2025 年 11 月到 2026 年 1 月，觀光投訴 213 件裡有 138 件與住宿相關。其中外國旅客申訴占 157 件，占總數的 74%（觀光投訴中心）。
政府動起來了。2026 年 2 月 25 日，部會聯手發布「哄抬房價根治對策」。
站在希望韓國躍升觀光強國的立場，我 100% 認同政府的方向。
但光靠這個夠嗎？
政策核心
這次對策的重點整理如下：
| 對策 | 內容 |
|---|---|
| 自律房價預先申報 | 旅宿業者按時段申報房價，每年一次。通過者核發「安心價格業者」認證 |
| 罰則加重 | 初犯直接停業 5 日（現行：警告或勒令改善） |
| 取消訂房納管 | 新增旺季單方取消訂房、收取違約金的申訴與裁罰機制 |
| 平台合作 | OTA 標示「安心價格業者」、強化評論功能、政府與平台簽 MOU |
也參考了國外案例。
法國最高可罰 1.5 萬歐元（約新台幣 50 萬）、德國 2.5 萬歐元（約新台幣 83 萬）。美國加州《反哄抬價格法》限制災難與緊急狀態期間的漲幅不超過 10%。
問題意識很準確。外國旅客在韓國被坑一次，那一次就成了整個韓國的印象。
但在這行待了 18 年，有件事我看得很清楚：
光靠取締與懲處，改變不了市場。
現場看到的三個問題
一年申報一次，跟得上現實嗎
住宿房價每天在變。平日與週末不同、淡旺季不同、周邊有無活動又不同。
全球飯店業早就把這套做成收益管理（Revenue Management），隨供需即時調價是常識。
一年申報一次，立意良善。但住宿業 365 天沒有兩天相同，一年申報一次很難涵蓋。
「過度」沒有標準
政府文件自己也承認：「合理定價標準不足」。
旺季漲幅指引交給民間自律，那標準由誰來定？
全球飯店業有一個概念叫基準定價（Rack Rate）。
套用折扣或促銷前的官方定價。
可以理解成飯店的「價格天花板」。所有優惠都從這個基準往下降，消費者看基準定價（Rack Rate）判斷現在的價格貴不貴。
價格隨需求浮動本身不是問題。
機票旺季也會漲 2~3 倍，那叫動態定價（Dynamic Pricing）。
問題是在沒有基準價格的情況下，給消費者的資訊不足就漲 10 倍。
若還加上聯合定價，問題更嚴重。
但只要有基準定價、消費者看得到這個價格，選擇就是消費者的事，也是市場的判斷。
韓國旅宿市場連這個基準都沒有。
同一個房間，在 Yanolja(야놀자) 6 萬韓元、在 Yeogi Eottae(여기어때) 5 萬、在 Booking.com 7 萬。
沒有基準，就沒有根據去判斷「多少才算合理」。
6 萬家旅宿，誰來監控
全國旅宿業者 59,619 家（Robincompany《韓國旅宿市場 2024》）。
有人力即時監控這些業者的房價變動嗎？
公平交易委員會實地調查釜山 135 家旅宿，就已經耗費大量資源。
擴大到全國，物理上的極限很明顯。
還有一點。
演唱會週末兩天就能賺 500 萬韓元的業主，停業 5 日真的有嚇阻力嗎？
算術上來說，不當利得超過懲處。
不是法國（約新台幣 50 萬）或德國（約新台幣 83 萬）那種等級的罰金，實效性令人懷疑。
不是取締，是系統
我在旅宿 IT 服務公司工作，提技術基礎建設這件事，我非常謹慎。
但 18 年來從沒看過市場單靠取締就改變，所以我想盡可能客觀地表達意見。
我認為這個問題的本質，不是「抓到壞業主」，而是**「打造一個坑不了客的結構」**。
價格透明靠技術實現
法國從 2016 年起，法律要求旅宿業者在建築物外部公告房間定價。
連早餐含不含、有沒有網路都要標明。所有價格必須標示含稅最終金額。
這裡的核心不是「公告」這件事本身。
是基準價格公開後，超過這個價格的就會自動被看見。
韓國也能套用同樣原理。
只是不是貼在建築外牆，而是用數位系統。
旅宿業者用通路管理系統（Channel Manager）或飯店管理系統（PMS）管理房價，就會自動記錄各時段的價格。
不是人工每年申報一次，而是系統即時留下房價歷程。偵測到異常變動就自動通報。
不是人去稽查 6 萬家旅宿，而是資料去稽查。
全球 OTA 的自律機制
全球 OTA 有一個強大的機制：
經驗證的評論系統。
在 Booking.com 把 7 萬韓元的房賣到 77 萬，會發生什麼事？
評論立刻反映、星等下降、搜尋演算法排名往後掉、訂單減少。市場自己會懲罰。
與國內平台的差異也在這裡。
韓國消費者院調查顯示，Yanolja、Yeogi Eottae 汽車旅館的排名前段商品 100% 是廣告商品。
雖然寫「推薦順序」，實際上是廣告費付得多的在前面。
中小企業中央會調查中，92.4% 受訪業者回答「曝光順序不合理」。
全球 OTA 也有付費廣告商品，不是完全公平。
但基本演算法會納入評論分數、轉換率、價格競爭力等品質指標。
優質旅宿排名較前的機率較高，結構上就是如此。
跟純靠廣告費決定排序的結構本質不同。
坑客的旅宿在這個系統裡會自然淘汰。
不用政府一一取締。
法國改變 OTA 生態的方法
法國走得更前面。
法國《馬克宏法》(Loi Macron, 2015) 禁止 OTA 的最低價等同條款（Price Parity）。
讓飯店可以在自家官網提供比 OTA 更低的價格。德國也實施同樣措施。
為什麼重要？
旅宿業者可以發展自有通路的環境成形。
不 100% 依附平台，定價權就回到業主手上。
平台扭曲價格的空間也減少。
韓國也該思考這個方向。
從平台依附中脫身，業主有自有通路，同時也在全球 OTA 曝光。在這樣的結構裡，價格透明自然運作的生態系統。
AI 時代，觀光基礎建設的新標準
法國用法律、全球 OTA 用演算法淨化市場。
體感速度各有不同，但我們都活在能親身感受到的 AI 革命颱風中心。
站在徒手對抗這波浪潮的人之一，我想再多談一點。
現在全球旅客的行為在改變。
這是一個會問 ChatGPT「推薦首爾高 CP 值旅館」的時代。
AI 推薦的旅館、AI 信任的資訊，開始左右旅客的選擇。
從這個角度看，準備不久的將來——或者說可能已經到來的現實——觀光基礎建設的標準也該改變。
AI 讀的是結構化資料。
房價歷程、評論分數、設施資訊、政府認證與否。這些資料有系統地整理好，AI 就會判斷「這家旅館可以信任」。「安心價格業者」認證若也結構化成 AI 能讀取的形式，全球 AI 服務都能運用這個資訊。
大韓民國要成為觀光強國，需要的不只是人看的基礎建設，還要有 AI 也能讀的基礎建設。
政府建立的認證體系、平台提供的價格資料、業者管理的設施資訊，串連成一個數位生態系統。
這是民與官一起打造的下一步。
已有公司累積了韓國住宿商品標準化與全球化的經驗與專業。
這些現場能量若與政府的政策方向交會，「不被坑的國家」就不只是口號，而是系統。
坑不了客的國家
整理一下。
根治坑客房價，不是「抓到壞業主」，而是**「打造一個坑不了客的系統」**。
系統需要三件事：
- 基準價格體系——像 Rack Rate 一樣，各家旅宿的基準價格公開且可比較的結構
- 透明的技術監控——不是人力，而是用資料監控 6 萬家旅宿房價變動的基礎建設
- 媲美全球的自律機制——評論與演算法獎勵優質業者、淘汰坑客業者的生態系統
在這行 18 年，當然坑客的業主不少，但大部分都是認真透明經營的業主。
多數認真的業主因為少數坑客而連累整個產業形象，令人惋惜。
政府這次的對策，從這個角度看是對的方向。
若再加上技術基礎建設，韓國可以成為全世界都願意信任並來訪的觀光強國。
不是「抓到」坑客的國家，而是「坑不了」客的國家。
那不就是 K-觀光的下一步嗎？