生活型住宿設施規範輔導期結束前，必須確認的事項
**最近生活型住宿設施（以下簡稱生住）再度成為旅宿業界的燙手山芋。**搜尋「生活型住宿設施」會發現，近期相關負面新聞明顯增多，原因在於韓國國土交通部對生住的規範輔導期即將在 10 月 14 日結束。
「生住」依建築法施行令第 3 條之 5 被歸類為「生活住宿設施」。建築物型態與一般商務旅館、都心型飯店差異不大，但必須以住宿設施而非居住用途營業。
關於生住的詳細說明，若在此展開會讓文章過長。詳細內容請參考 ONDA 先前的文章。
回到正題，這項規範的背景來自過去業者宣傳「可居住」，導致許多案例並非作為「住宿營業」而是「居住」用途使用。非住宅建物被當作住宅使用，當然會產生問題。
因此 2021 年 1 月，國土交通部制定了生住居住用途的具體規範方案，輔導期將在今年 10 月結束。若 10 月後仍持續將生住作為居住用途使用，每年可能面臨市值 1015% 的履行強制金。~
（9 月 25 日更新）國土交通部已將生住居住用途的履行強制金處分延至 2024 年底。但 2024 年底之後若仍持續將生住作為居住用途使用，將按照《地方稅法》規定的建築物市價標準額每年課徵 10% 履行強制金。
因此 ONDA 也收到大量諮詢申請。坦白說，生住購買者必須完成許多準備工作，ONDA 才有辦法協助。特別是若沒有建物 30% 以上或 30 間客房以上的業主協議組織，我們也無能為力。
請先參考下表確實掌握狀況，再進行諮詢或規劃後續營業計畫。
特別是 ONDA 正與全國多家生活型住宿委託營運業者合作，共同克服艱困的市場環境。若您是目前面臨經營困境的委託營運業者，不妨與 ONDA 一起討論解決方案。
**一定要湊足 30 間客房委託銷售嗎……
我自己在 Airbnb 或 NAVER 上賣不行嗎？**
結論是**「幾乎不可能」**。關於這點，ONDA 曾請律師撰文說明。根據宋志恩律師的專欄，主要有三個理由說明為何不可行：
- 負責住宿設施管理監督的地方政府，擔心住宿業氾濫而不允許個人經營生住
- 針對建物部分區域的住宿業，客房數必須達 30 間以上，或營業場所面積須占該建物總樓地板面積三分之一以上（公共衛生管理法施行規則第 2 條）
- 個人在公共衛生營業申報與執行上的困難
從遵守相關法規到取得地方政府許可，沒有一件是簡單的。必須有 30 間客房以上的業主協議組織，才符合向地方政府或衛福部申報營業的基本條件。當然，光是提出申請不代表馬上能營業。這只是讓你在現實中體會到無數難題的開端罷了。
我所知道的某間生住，集結了 80 多間客房，但解決各種問題就花了超過兩年時間才終於開始營業。可見生住在住宿業中屬於營運難度極高的專業領域。那些宣傳輕鬆賺錢、誤導可居住的人，真該好好反省。
實際營運生活型住宿設施的現況來看，個人幾乎不可能做到。我們直營或委託管理的生住設施，營運結構幾乎等同於三至四星級飯店。透過入口網站、國內外 OTA、官網直接導流（D2C）、即時通訊等各種管道吸引住宿客人，並在櫃台接待客人。
而且客人也不是把住生住當成個人經營的「民宿」，而是抱著「以這個價格入住還不錯的飯店」的心態。這樣的營運方式，個人根本做不來。
一個人或家人一起經營社區小吃店（雖然也很辛苦）還可能做到，但要營運大量客人光臨的餐廳就困難重重，道理是一樣的。
客人期待的服務水準、因應與遵守國家規範、順暢的營運等等，個人經營的住宿與生住之間有天壤之別。因此政府建議（實質上是必須遵守的事項）營運生活型住宿設施時，需集結 30 間客房以上或建物客房三分之一以上，委託「專業管理業者」營運。
**住宿業登記只是開始，
要找能做到數位化經營的委託營運業者**
取得地方政府許可掛上招牌後，實戰才正式展開。其實無論過去或現在，住宿業成功方程式的核心始終是「地點」與「價格」。再加上消費者視為理所當然的整潔客房環境、親切的客戶應對，就能成為口碑良好的生活型住宿設施。
地點在建設時就已決定，現在已無法改變。若地點不佳，只能壓低價格讓客人感受到足夠的性價比。而「整潔客房」與「親切應對」最終都會反映在成本上。即使客房賣得再多，若支出超過收益，當然會虧損。
這時候生住購買者必須非常認真思考要將委託營運交給哪家業者。
必須找到能準確掌握市場狀況、合理訂定客房價格以優化空房率，知道以合理價格採購備品的管道，並具備最小化人事成本（營運支出中最大項目）能力的委託營運業者。
特別是經歷 COVID-19 疫情後，許多飯店從業人員、旅宿業工作者認為這個產業就業不穩定、工作環境惡劣，導致「找人」變得非常困難。就業市場勞工減少，勞工薪資自然上漲。換句話說，必須解決以最少人力高效營運生住的難題。
該怎麼解決這個問題？許多住宿業者選擇「削減其他支出與雇用人力，極大化線上銷售收益」這種正面突破的方式。
過去住宿業，特別是大型住宿業多採勞力密集型經營。飯店門口一定要有穩重的行李員，櫃台必須有「親切」看得見的櫃台人員，還要有 24 小時待命接聽客房服務電話的員工。大型住宿設施「理所當然該具備」親切員工，社會上提到「飯店從業人員」也有良好形象。
問題是這一切都是「成本」，而 ONDA 擁有透過技術解決不必要成本的方案。特別是人力方面，過去營運 200 間客房需要 30 多人，ONDA 擁有讓 5 至 10 人就能營運的數位轉型技術。
透過易於使用的客房管理系統（PMS）、無人 check-in 與無卡門鎖等數位設備服務，以及長期市場經驗累積的營運 know-how 等。
線上銷售成效決定收益
COVID-19 前後變化最大的產業之一就是住宿業。過去主要由線下旅行社或極少數 OTA 銷售的飯店客房，疫情後通路結構大幅改變。
最顯著的變化是銷售通路多元化。不只是從線下旅行社轉向線上銷售通路，線上本身也出現各種銷售管道。
舉例來說，我們最常用的訂房 app，韓國國內有 Yanolja（야놀자）、Yeogi Eottae（여기어때）、MyRealTrip（마이리얼트립）等，國外則有 Airbnb、Agoda、Expedia 等。
但現在呢？NAVER、Kakao 的地圖 app、租車 app SOCAR、幼兒園聯絡簿 app、Google 飯店搜尋、企業福利平台也都能訂房。而且過去即使線上購買住宿券，還要再打電話給飯店、民宿另外預約，現在已不需要這種麻煩流程，在線上就能完成所有預約程序。
ONDA 在對應多元銷售通路與革新線上預約體驗方面，獲得韓國國內最高評價。許多知名大型飯店集團、度假村透過 ONDA 在各種線上銷售管道販售客房。
生活型住宿設施的實際競爭對手是周邊的生住或三至四星級飯店。ONDA 過去兩年多將全公司資源集中在提升飯店客房銷售能力，因此每季飯店客房銷售實績都在急速成長。正式展開委託營運的生活型住宿設施，若與 ONDA 合作，也能期待高客房銷售成效。