民宿與獨棟泳池別墅市場，高 CP 值住宿走強、奢華型需求同步上升
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疫情期間中斷的國際旅遊重新開放後，民宿與獨棟泳池別墅的經營狀況並不如預期順利。尤其平日空房率讓許多業者傷透腦筋。
身為銷售中介平台，ONDA 對價格議題格外謹慎。但我們也認為，把客觀數字反映的現實傳達給合作夥伴、業主與整個產業，是 ONDA 該做的事。
旅遊商品，尤其旅宿業的價格對市場趨勢相當敏感。需求旺盛或選擇有限時，價格會上漲，七月底八月初的旺季就是最明顯的例子。反過來說，當消費者選擇變多，價格就會回調。
今天我們要看的是 20232024 年全國住宿價格，以及京畿道、濟州島、江原道平日(週日四)與週末(週五~六)的實際訂房價變化。
先來看全國趨勢。說明一下，本文將 1 月 1 日3 月 31 日定義為淡季，6 月 15 日7 月 15 日為旺季。
**1015 萬韓元價格帶的住宿占比，從 2023 到 2024 年明顯下滑。**雖然這個區間萎縮了，520 萬韓元的高 CP 值住宿仍占最大宗。同時，20 萬韓元以上奢華型住宿的需求也小幅上升。
到了 2024 年旺季，5~10 萬韓元房型的銷售比去年增加約 2%，**15 萬韓元以上價格帶的整體需求則出現下滑。**雖然表中沒有呈現，但 60 萬韓元以上的頂級奢華住宿需求大幅成長。
說得有點沈重，但結論就是：高 CP 值的變得更便宜，奢華型的變得更貴。可以歸納為兩大趨勢 —— 高 CP 值住宿走強，奢華型住宿需求上升。
住宿營收的關鍵在於降低平日空房率。接下來我們會檢視主要觀光地區淡季與旺季的平日客單價。
江原道...高級住宿以外全面下修
韓國人最常去的國內旅遊地！江原道 2023 年與 2024 年的住宿客單價有什麼不同？
先看淡季，**去年只占 1.5% 的 5 萬韓元以下高 CP 值住宿，今年暴增到 13%。**連帶使得去年占 55.1% 的 5~10 萬韓元住宿，今年掉到 50.2%，減少 4.9 個百分點。
10~25 萬韓元的住宿商品在 2024 年也比 2023 年略為減少。
旺季也一樣，2024 年 20 萬韓元以上的奢華住宿整體訂單都在萎縮。
結論是：除了極少數超高價住宿，江原道民宿與獨棟泳池別墅的價格比全國平均跌得更深。
濟州島...全國價格變動最劇烈的地方
對旅遊趨勢高度敏感的濟州島，價格彈性也最大。2023 年淡季最熱門的 10~15 萬韓元住宿，今年銷售占比掉了超過 10%。**10 萬韓元以下的高 CP 值住宿占比上升 9.4 個百分點。**相對地，20 萬韓元以上的奢華型需求增加。那旺季呢？
**旺季中，較平價的 5~10 萬韓元住宿以 33.3% 占最大宗。**令人擔憂的是，濟州島連 30 萬韓元以上高級住宿的占比都在萎縮。
會不會是短期內湧進太多高級住宿？與全國趨勢不同，濟州島的奢華住宿就連旺季也得稍微壓低客單價，才能吸引更多客人。
京畿道淡旺季...以 25 萬韓元為分界線，明顯兩極
兒童民宿與獨棟泳池別墅密集的京畿道，因地區特性，客單價基準本就比其他地方高。京畿道民宿與獨棟泳池別墅的整體動向以 25 萬韓元為分界，呈現明顯對比。
淡季與旺季，25 萬韓元以上房型的占比都比去年增加。尤其淡季平日，20~25 萬韓元的銷售比重增加 4.4%。
淡季這個價格帶基本上屬於高級住宿。與全國趨勢相仿，京畿道高級住宿需求上升，價格也有一定程度的漲幅。
另外，消費者最偏好的平日客單價落在 10~30 萬韓元之間。如果**對自家住宿品質有信心，可以在這個區間微調價格來提高收益。**反過來說，若定價高於消費者偏好區間，稍微下修也是可以考慮的選項。
以上是全國最熱門觀光地區 —— 江原道、濟州島、京畿道的現況分析。如果想更深入了解您所在地區的情況，歡迎透過下方連結與我們聯繫。