本業是上班族，副業是 Airbnb 房東
0. 與訂閱讀者的第一次見面
你好，這是我固定追蹤的電子報之一。 感覺得出來製作團隊真的很用心，幫助很大。
ps. 順便回報一個錯字。
那天跟往常一樣是 Weekly ON 發刊日。電子報的特性使然，除非是問卷調查，否則很少有機會收到訂閱讀者的回饋。看到收件匣跳出「Re:」開頭的回信，心裡一驚——該不會哪裡出錯了吧？(還好是其他內容的錯字通報，不是電子報本身。)
錯字先擱一邊，久違的讀者回饋讓人格外開心。細看之下才發現——原來是 Airbnb 房東！能直接見到訂閱讀者的機會，當然不能錯過。
*再次感謝接受訪談邀請的訂閱讀者「崔仁旭(최인욱)」。
1. 本業是上班族，副業是 Airbnb 房東
你好，很高興見到訂閱讀者！能請你簡單自我介紹嗎？
仁旭: 你好，我是崔仁旭(최인욱)，目前在一間 IT 公司負責產品規劃。
之前做過哪些工作？
仁旭: 工作大概 16 年了，期間做過很多不同的事。其中行銷做最久，也曾在新創公司擔任行銷主管。
本來想離職，結果現在這間公司主動聯絡我，就這樣陰錯陽差接下產品規劃的工作。畢竟我有三個兒子要養啊。😂
我的 MBTI 是 ENFJ，對很多領域都感興趣。經營 Airbnb 之前也做過電商副業，也喜歡寫作。
看來經營旅宿也是興趣廣泛的延伸。當初怎麼會想開旅宿？
仁旭: 我老家在江陵(강원도)，常回去探親。2018 年冬天平昌(평창)要辦冬季奧運，我就在想「鄉下辦奧運，會不會有什麼有趣的商機？」
奧運舉辦時會有大量外國遊客湧入，我覺得這是個機會。用租約的方式承租房子，風險也比較低。就這樣在 2017 年底第一次開了旅宿。
那已經是第五年 Airbnb 房東了！
仁旭: 對。不過不是一直在同一間租屋經營。當時想按自己的想法改造房子，但租來的房子不能隨意裝修。中間大約兩年改在公寓經營，最後在 2021 年買下一棟屋齡 27 年的獨棟房屋，進行了大規模翻修。
一邊上班一邊當房東，應該不輕鬆吧···
仁旭: 我在三成洞(삼성동)上班，太太也是雙薪家庭，光養三個小孩就夠忙了。更何況首爾到江陵大約 200 公里。
好在姑姑住江陵，我會共享預訂行事曆，請她幫忙打掃與日常管理。
除了房務，經營旅宿還要管理設施，這部分我只做能遠端處理的事。花草一旦開始種就很花時間，反正也無法常跑，我就訂下「能做什麼就做什麼」的原則——就算一個月只去一次，大部分也能靠遠端搞定。
遠端管理，正是數位化旅宿的先鋒啊。(這是 ONDA 的口號，咳咳)
仁旭: 一開始還沒準備好，但買下獨棟房屋後，裝修階段就一併導入 IoT 設備了。
譬如鍋爐或空調忘了關，無法親自跑去關掉，電費就會爆表。所以從鍋爐、冷暖氣到門鎖、照明都能用手機遠端控制。手機上點一下，200 公里外的江陵旅宿就能同步反應，沒理由不做。
2. 用「真實評價」做好銷售與行銷
開旅宿後，應該煩惱過怎麼銷售吧。
仁旭: 回到開幕之前，觀光區的房價很貴。同樣在江陵，鏡浦台(경포대)附近價格偏高，但開車 15 分鐘外的郊區就便宜多了。我想找一個離觀光區不太遠、稍微整理就能變旅宿的地方，目標是**「成為目的地本身的旅宿，而不只是觀光區的落腳處」**。鎖定像我們一樣有小孩的家庭客群。
於是選在跟這個定位相符的「Airbnb」平台銷售。一般人都是旅宿準備好才上架，**我反過來做——房子還空著時就先註冊，裝修過程中有任何變動就即時更新。**雖然預訂功能先關閉，但持續出現在搜尋結果裡，旅客就能提前認識這間旅宿。
新旅宿要建立信任得靠評價，所以抱著「與其降價，不如先累積 10 則好評」的心態，積極參與平台的新房東促銷活動。
除了 Airbnb，有試過其他通路嗎？
仁旭: 一開始也試過 Instagram 銷售，六個月後就放棄了。🤣
Airbnb 是為了訂房而來的平台，Instagram 使用者大多是看內容的。使用目的不同，要對 Instagram 用戶推銷江陵鄉下的獨棟旅宿，比想像中困難。
再說，收到「請報價四天三夜」的私訊詢問，我得花 10 到 20 分鐘計算週末價、連住折扣等等回覆。結果報價後對方說要再比較看看、之後再匯款，投入時間反而虧大了。
上班時間也無法快速回覆，所以最後選擇讓客人自己確認並付款就完成預訂的系統。
當然也想過用 ONDA 的銷售代理服務在多個網站銷售，但「江陵庭院宅」是房間數不多的獨棟旅宿，我決定專注單一通路。
開幕一年後的現在，採取什麼策略？
仁旭: 營運初期專注選擇通路、讓客人認識旅宿，現在進入中期後則更注重滿意度。
Airbnb 的評價機制很完善，大家都知道。客人與房東互相留評後才會公開，但有時評價未必誠實。韓國人的習性，本來想給 3 分最後還是給了 5 分。
**所以除了 Airbnb 評價，我另外設計問卷收集改善意見。**根據回饋補強缺失，並在下一組客人入住時說明。雖然留下意見的客人已經退房，對他們沒意義，但告訴新客人「這是根據前一位客人的建議準備的」，他們也會很開心。客人會感覺到這間旅宿很重視住客意見。
另外也推回訪促銷，或送小禮物給願意提供照片讓我放上社群的客人。收到的評價都預先排程，每週發一篇貼文。
等於用客人評價做 SNS 行銷。
仁旭: 看其他旅宿的 Instagram，特別多質感照片和「微風輕拂」「靜謐春風」這類美化休息的文案。聽某個旅宿策展平台高層說，這種風格最多撐兩年。
客人留下的評價不用花太多時間就能持續產出內容，對正在找旅宿的潛在客人來說也是有用的資訊。
3. 拜託了，Airbnb 榮譽消防員
你覺得江陵庭院宅在 Airbnb 熱賣的原因是什麼？
仁旭: 剛才提到，開庭院宅之前我在鏡浦台附近的公寓也經營過旅宿。針對「草堂洞(초당동) 20 坪公寓」與「郊區 20 坪獨棟房屋」的客人做問卷，發現一件事。
詢問訂房前比較了幾間旅宿，觀光區附近、客單價較低的旅宿(草堂洞 20 坪公寓)客人看了 5 到 6 間，但郊區、客單價較高的旅宿(郊區 20 坪獨棟房屋)客人則看了 20 間以上。
觀光區附近旅宿多，訂房要快，但如果有比較複雜的需求——(1) 帶小孩 (2) 有庭院 (3) 隱私性高的旅宿——這些人最後還是會來 Airbnb 找。小孩會爬來爬去的話，飯店就不太適合了。
連續六期超級房東！
仁旭: 超級房東是絕對評比，只要認真履行訂單、努力提升客人滿意度，任何人都能達成。不過有個條件是每 100 筆訂單中，房東主動取消不能超過 2 次，聽說最近這個標準更嚴格了。
成為超級房東除了提升信任度，還有個好處——客人可以用篩選功能只看超級房東的旅宿。
你對 Airbnb 應該超熟。
仁旭: 光韓國就有大約 4 萬名房東。Airbnb 為了協助新手房東適應，設立了大使官方教練制度。目前韓國有 10 名大使，我是其中之一。
只要註冊旅宿就會立刻配對教練。假設配對了 100 人，50% 是無效名單，剩下的 50% 裡才有真心想經營旅宿的人。
很多人不知道從何問起，所以我會先確認房東掌握到什麼程度，根據對方的程度提供建議。從開設帳戶、寫預訂訊息等等，我把之前寫的部落格連結傳給他們，他們都很喜歡。雖然不會真的看啦。🤣
舉例來說，有位房東在我諮詢 8 分鐘後就收到第一筆訂單。我以「能收到訂單」為前提，具體告訴房東該怎麼調整旅宿資訊，房東也信任我、採納回饋。沒想到 8 分鐘就有訂單進來，房東跟我都覺得很神奇。
擔任大使大約 8 個月，上個月的房東輔導成功轉換率拿了第一名。
那你剛成為房東時，是從哪裡取得資訊？
仁旭: Airbnb 相較其他銷售通路，註冊旅宿比較簡單直覺。操作指引也很清楚，我是靠自己摸索、不斷改進。
另外透過 Weekly ON 掌握旅宿業整體動態，也從中獲得許多必要資訊。
4. 用「愛」而不是「愛恨交織」經營
經營旅宿最困難的地方是什麼？
仁旭: 雖然盡量準備成能遠端處理，但遇到緊急狀況還是很辛苦。有次大雪把庭院裝飾的燈串壓垮摔碎了，偏偏是平日，隔天又有客人要入住，我只好半夜趕去撿碎片。
看 Instagram 上漂亮的旅宿，也想在自己的旅宿試試看，但最後還是回到「能不能遠端管理」這個標準。
不過沒客人的日子可以跟家人一起住，這點很棒。我一直夢想有庭院的生活。而且 95% 的客人都是有小孩的夫妻，看到他們為孩子準備的浴缸或小泳池而感到滿意時，我能感受到共鳴。
要長期經營，標準真的很重要。你有什麼經營哲學嗎？
仁旭: 我認為最重要的是依照現況、做能做的事。不然很容易變成「愛恨交織」的旅宿。
也要尊重客人的立場。客人願意提出不滿，代表他們經過深思熟慮才說的,其實很感謝。認真聽取回饋並改善,旅宿就能越來越好。
另外如果地點不好，一定要有明確的定位。郊區旅宿如果沒特色，根本不會有人來。一晚要價 70 到 80 萬韓元的親子民宿，媽媽們雖然抱怨，最後還是會再去。要像「可攜帶寵物」「像親子咖啡廳的旅宿」這樣，有自己旅宿的特色。
未來有什麼目標？
仁旭: 希望隨著孩子成長，旅宿也能有新的故事。也想繼續認真做協助中高齡房東自立的大使工作。
退休後當房東的五六十歲長輩不熟悉智慧型手機，需要比我們想像中更詳細的說明。有次為了解答疑問往返了 140 則訊息。😁 如果不幫忙，中高齡房東很難獨自完成。我認為協助中高齡者經濟自立很有意義，未來也想繼續做這件事。
最後有什麼想說的嗎？
仁旭: 「我在 IT 公司上班，週末卻在拔雜草，投資報酬率真的划算嗎？」我偶爾會這樣想。
**但我的結論是有意義。**收入固然重要，但空間本身帶來的意義也很重要。「我雖然做這份工作，但那件事也能做好」——能發現新的自己，為人生帶來意義。
某種程度上這是個小事業，或許能成為日後做更大事業的基礎經驗。如果你正考慮開旅宿，從選址到營運方法都有各種管道能取得協助，先開始再說吧。
