生活型住宿設施規範，律師告訴你明確標準

TL;DR

生活型住宿設施與相關管制法案

宋智恩律師的旅宿業與法律故事

02. 生活型住宿設施規範，律師告訴你明確標準

作者：宋智恩律師

編輯：ONDA 高智慧經理

最近首爾江西區麻谷地區的生活型住宿設施 Le West 公開申購，竟湧入 57 萬 5 千多人，創下 657 比 1 的競爭率。隨著公寓的稅負與貸款管制加強，生活型住宿設施相對成了投資人的替代商品。 因為不算住宅，所以不像公寓或住宅型辦公住宅那樣計入房屋數，不併入綜合不動產稅，也不適用轉讓所得稅加重課稅，這是最大的優勢。

生活型住宿設施正在崛起，相關管制也成了焦點議題。這篇文章要清楚說明生活型住宿設施管制法案。

什麼是生活型住宿設施？

生活型住宿設施就是所謂的 Residence，是辦公住宅概念的居住設施。配備住宅功能，像飯店一樣可以做短期住宿生意的商用辦公住宅，屬於建築法上的建築物，而非住宅法上的住宅。也就是說，生活型住宿設施不是住宅用途，而是經營旅宿業的設施。

然而，因為投資目的，對於「不是住宅用途」這件事沒有充分告知，才引發問題。

不能當住宅使用

今年 4 月政府修法，讓生活型住宿設施可以當住宅使用。取得生活型住宿設施後必須登記為旅宿業，沒有登記就由業主自住的話屬於違法。因此，即使登記為旅宿業也不能自住，長期住客也禁止辦理戶籍登記。

生活型住宿設施建築法施行令、施行細則預計修訂

因此國土交通部預告修訂生活型住宿設施相關的建築法施行令、施行細則，以及生活型住宿設施建築標準制定案的立法與行政措施。主要內容是，雖然建築物用途是住宿設施，卻違法變更用途當住宅使用的情況持續增加，明定這是必須申報旅宿業的設施，不能當住宅使用。

因此在建築法令的用途定義中，明確說明生活型住宿設施是公共衛生管理法規定必須申報旅宿業的設施，並推動修訂建築物預售法令，要求生活型住宿設施預售公告時必須標明**「不得作為住宅使用，須申報旅宿業」**的文字。

如果生活型住宿設施的廣告讓人以為可以當住宅使用，也預計發公文給地方政府，要求以虛假、誇大廣告為由對業者提起公訴。

生活型住宿設施建築標準

生活型住宿設施建築標準為了防堵違法轉用，要求新建的生活型住宿設施必須具備經營旅宿業所需的設施。生活型住宿設施的建築物用途是經營旅宿業的住宿設施，必須符合公共衛生管理法規定等住宿設施的型態。 建築標準包括前檯櫃檯、大廳、布巾室、客房門禁系統等的設置。使用許可時也必須提交旅宿業同意書。

違規建築物將進行中央集權式確認，登記義務化正在推進。目前雖然已經將違規建築物電腦化管理義務化，但因為核准權責機關各自用 Excel 等自有系統個別管理，將改為輸入到 Seum-teo 系統中。

此外，未來承購者在分購契約時，必須經過說明，了解生活型住宿設施須申報旅宿業、不能作為住宅使用，並附上確認書，建築物預售法施行令的修訂方案也已在規劃中。