生活型住宿設施會為旅宿市場帶來什麼改變?
Writer : SoTA Collection 朴智勳 本部長
Editor : ONDA 李采恩 經理
64,923 間客房憑空冒出來?
今年一月十五日，韓國國土交通部公告《建築法施行令》修正案，明確規範新建的生活型住宿設施必須依《公眾衛生管理法》辦理旅宿業登記，並要求在分售公告中註明「不得作為住宅使用・須辦理旅宿業登記」。國土部同時表示，針對現存已登記為旅宿業卻當作住宅使用的生活型住宿設施，將給予兩年緩衝期，在此期間不處以履行強制金，鼓勵業主將用途變更為住宅型辦公室或一般住宅。
這等於宣告:過去因稅賦優惠而被挪作住宅使用的生活型住宿設施，從此不能再當住宅用，無論新舊案場一律要辦理旅宿業登記。根據文化體育觀光部統計，全韓國生活型住宿設施的客房總數高達 64,923 間(2019 年 6 月 30 日數據)。換句話說，這等於有超過六萬間過去沒在市場上流通的客房，即將全面投入旅宿市場。
這項政策會為旅宿市場帶來什麼衝擊?
生活型住宿設施的法律定義
在探討生活型住宿設施對市場的影響之前，我們先釐清這個名詞的定義。**「生活型住宿設施」**是 serviced residence(服務式公寓)的韓國法律正式名稱，簡單說就是提供飯店式服務的辦公室型套房。
生活型住宿設施的法律依據主要來自《建築法》與《公眾衛生管理法》。
《公眾衛生管理法》所稱的旅宿業(生活型)就是指生活型住宿設施。一般旅宿設施與生活型住宿設施最大的差別，就在於有沒有烹飪設施。不含烹飪設施的一般旅宿設施，包括我們熟知的飯店、汽車旅館等。生活型住宿設施則因為具備廚房，可視為「能住得下來的飯店」，也就是度假村飯店(residence hotel)。
度假村的概念很早就有，但讓這類經營模式合法化的《公眾衛生管理法施行令》修正案，其實是近年才通過的。作為一種新的住宿型態，生活型住宿設施是怎麼出現的?
生活型住宿設施的歷史
生活型住宿設施也被稱為服務式公寓(serviced residence)，這跟它的誕生背景有關。韓國最早是在 1988 年，當時格蘭德希爾頓飯店(Grand Hilton Hotel)為了迎接首爾奧運，將部分客房改造成公寓式套房經營。同年，瑞士大飯店(Swissotel)以長期旅居韓國的外籍人士為目標客群，提供飯店式服務的同時，打造如同居家般舒適的生活空間，正式推出韓國的度假村概念。據說直到九零年代中期，這類住宿的平均客房入住率都超過 90%。
在這股熱潮推動下,原本鎖定外籍長租客的服務式公寓，進一步演變成**「韓國式度假村」——也就是按客房分售、再委託經營的模式**。房地產開發商將住商混合大樓或辦公室型套房分售給投資人,同時接受經營委託,再將收益分配給業主。度假村就這樣變成了一種房地產投資商品。尤其當度假村業者將目標客群從長租客擴大到短租客後,與一般飯店的界線越來越模糊,衝突也隨之升高。部分原本委託外國連鎖飯店品牌經營的業者轉型為「家庭旅館業」,最後只剩下以客房分售為主的本土品牌繼續經營。
由於長租與短租都能做,不少買家乾脆住進自己分到的客房。在住宅與短租旅宿的模糊界線上,2010 年韓國觀光飯店業協會正式檢舉度假村為非法營業,服務式公寓一度陷入存續危機。
然而 2011 年 7 月,保健福祉部修訂《公眾衛生管理法施行令》,新增「滯留型住宿設施」類別,讓度假村得以合法化。之後又與一般旅宿業區隔,以**「可烹飪」為特徵命名為「生活型旅宿業」,取得明確的法律地位**。
當時政府部門之間缺乏溝通,導致一個弔詭的局面:行政安全部認為生活型住宿設施與飯店不同,既能烹飪、居住期間又長,因此允許遷入登記;但國土部卻將生活型住宿設施歸為「臨時居住的旅宿設施」,不適用如同公寓的轉售限制規定。
**於是誕生了一種既具備生活機能,又能迴避公寓相關管制的節稅型投資商品——「生活型住宿設施」。**甚至出現先以公寓或住宅型辦公室取得使用執照,再變更為旅宿設施的操作手法,最後這類物件實質上變成了住宅。
(出處:Hotel&Restaurant, 2021.04.19, 站在辦公室型套房與飯店分岔路上的生活型住宿設施)
生活型住宿設施現在代表什麼意思?
回顧生活型住宿設施的歷史,可以發現直到 2020 年為止,這個名詞有兩種解讀:
A)「生活型」住宿設施
如同辦公室型套房般可出租的物業
B) 生活型「住宿設施」
可按飯店模式辦理旅宿業登記經營,客房內備有廚房、洗衣機等生活設施的住宿物業
換句話說,它既能像辦公室型套房一樣出租,也能辦理旅宿業登記自行經營——簡直是完美的收益型不動產。雖然與辦公室型套房類似,但在稅法上,辦公室型套房被視為住宅,**「7.10 不動產對策」**調高了多房者的稅率後,生活型住宿設施的節稅優勢更加凸顯。
然而,生活型住宿設施因不被視為住宅而享有的各種稅賦優惠,卻被拿來當住宅使用,引發越來越多爭議。此外,有別於一般公寓或辦公室型套房,這類設施可興建於準住宅區與商業區,被批評助長無序開發。2021 年起,政府開始將重心放在 B) 的定義上,將生活型住宿設施明確定位為「以旅宿業型態經營的設施」。
如同開頭所述,國土部在今年一月十五日公告的《建築法施行令》中,明令禁止作為住宅使用,並要求辦理旅宿業登記。
生活型住宿設施,誰在進場投資?
這個爭議不斷的生活型住宿設施市場,究竟吸引了哪些人投資?
再看一次生活型住宿設施的吸引力
首先,我們再細數一遍前面提過的優勢。生活型住宿設施不屬於住宅,因此 1. 可免除綜合不動產稅等適用於公寓的管制。同樣因為不是住宅,2. 可貸款額度較高,3. 申購時不需青年安心成家貸款,任何人都能自由分購。
此外 4. 不受多房者轉讓所得稅加重課稅等管制約束,依《建築法》規範的物件 5. 不適用轉售限制,也就是簽約後隨即可轉售分售權,完全不受轉售限制。因屬商業設施,6. 可興建於交通便利的黃金地段也是一項優勢。
與同樣可烹飪、可長住的度假公寓(condominium)相比,一般度假公寓受《觀光振興法》規範,禁止按戶分售;生活型住宿設施則可按客房分售、分別持有與交易。也就是說,7. 可按客房辦理個別產權登記。
哪些人在投資生活型住宿設施?
因此,許多考慮透過轉售賺取價差、或因為已經是多房者而難以投資公寓或辦公室型套房的人,紛紛轉向生活型住宿設施。尤其辦公室型套房若長期空置,管理費、利息、貸款本金等都會成為業主的沉重負擔;相較之下,生活型住宿設施還能透過短租帶來收益,這點格外有吸引力。
生活型住宿設施有什麼問題?
那麼,生活型住宿設施市場有沒有問題?
如前所述,生活型住宿設施最終必須以旅宿業型態經營。但大多數業主缺乏旅宿業專業知識,很少自己經營,通常委託給管理公司代營。
在這個過程中,不少缺乏完善經營系統或旅宿業專業能力的管理公司承接委託案,造成業主蒙受損失的情況屢見不鮮。因此,選擇資訊透明、與業主維持持續溝通並建立信任的管理公司,至關重要。
另外,過去許多生活型住宿設施並未真正以旅宿業模式運作。未來需要導入 PMS(飯店管理系統)、智慧門鎖系統等以 IT 為基礎的系統,做好正式營運的準備。
今天我們探討了生活型住宿設施的定義、優勢與問題。希望這篇文章解答了你對生活型住宿設施的部分疑問。下一次,我們將逐一整理生活型住宿設施相關的法律知識。
SoTA Collection
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