承租住宅經營 Airbnb 與民宿，租約到期時能順利拿回押金嗎？從外國人觀光都市民宿業的「居住」要件，到租約終止時的法律爭議，以實務角度深入解析。
05. 用承租房產經營 Airbnb：租約到期後的法律問題
撰文 申律律師
編輯 ONDA 蘇茉菈經理
申律法律事務所
申律法律事務所目前以京畿道與仁川地區為主，在旅宿業與共享經濟領域具備專業能力，提供多元法律服務。
透過這個專欄，我將以過往客戶諮詢的實務經驗為基礎，用相對輕鬆的筆調，介紹旅宿業開業與營運過程中大大小小的法律爭議與解釋。
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用承租房屋經營民宿與 Airbnb
各位好，我是申律律師。透過外國人觀光都市民宿業經營 Airbnb 與民宿的業者正逐漸增加。
經營民宿時，業主有時會使用自有住宅或公寓，但也有不少人是承租房屋來營運。用承租房屋經營民宿，最大的優點是相較於自有物業，可以用較低的成本嘗試創業與營運。
然而依現行法規，若要在都市地區經營民宿，除了少數特殊情況外，只能經營專門接待外國人的民宿，這在觀光振興法中被歸類為「外國人觀光都市民宿業」。
因此本文將聚焦於：當業者用承租房產經營歸類為外國人觀光都市民宿業的民宿或 B&B 時，租約到期後在押金返還等環節可能出現的法律問題。
外國人觀光都市民宿業的「居住」要件
現行觀光振興法施行令如下規定：
第 2 條（觀光事業的種類）① 依據「觀光振興法」（以下簡稱「本法」）第 3 條第 2 項，觀光事業種類細分如下。
바. 外國人觀光都市民宿業：居住於「國土計畫及利用相關法律」第 6 條第 1 號所定都市地區（不含「農漁村整備法」所定農漁村地區與準農漁村地區，以下本條同）的居民，利用自己正在居住的下列任一住宅，為外國觀光客提供合適設施與食宿，使其體驗韓國家庭文化（含都市地區依「都市再生活化及支援特別法」第 2 條第 6 號所定都市再生活化計畫，由同條第 9 號所定村落企業優先為外國觀光客提供食宿，且在不妨礙外國觀光客使用的前提下，為造訪該地區的國內觀光客提供體驗該地區特色文化的食宿服務）之事業
「建築法施行令」附表 1 第 1 號 가 目或 다 目所定獨棟住宅或多戶住宅
「建築法施行令」附表 1 第 2 號 가 目、나 目或 다 目所定公寓、連棟住宅或多世代住宅
外國人觀光都市民宿業的要件中，將營運者的「居住」列為必要條件。也就是說，法規並未要求房屋必須是自有產權，但明確要求該建物的使用目的必須是營運者實際居住的「住宅」。
結論是：原則上，只要營運者本人確實居住在承租的住宅中，就可以在該處登記營業執照並合法經營民宿。
營運者未實際居住於承租房產時可能產生的問題
如前所述，用承租房產經營民宿時，營運者本人應居住在該住所並提供食宿，這是常見且合法的營運形式。然而，有些人考慮單純承租住宅、自己不住在裡面，只提供外國人住宿服務。這樣做可能引發多種問題。
가. 可能被判定為非住宅用建物
韓國大法院對於判斷住宅租賃保護法所定「住宅用建物」的標準，曾做出以下見解：
住宅租賃保護法第 2 條所定住宅用建物是否成立，不應僅以租賃標的物的登記簿記載為準，而應依其實際用途判定。若如本案，建物的一部分作為租賃標的，同時用於住宅與非住宅用途，則應依具體情況，綜合考量該租賃的目的、整體建物與租賃標的物的結構形態、承租人對租賃標的物的使用關係，以及承租人是否在該處從事日常生活等因素，做出合目的性的判斷。 （最高法院 1988.12.27. 宣告 87다카2024 判決參照）
當住宅與非住宅用途混用時，法院會考量租賃目的、承租人是否在該處生活等「實際用途」。上述判例的事實背景，是 1980~90 年代左右，建物中部分為住宅、部分為賣店、美容院等營業空間混合的情形下，法院提出住宅用建物的判斷標準。
若將此判例標準套用到現行民宿的登記要件，即使登記簿上符合住宅條件，若營運者未居住、僅作住宿營業使用，就有被判定為非住宅用建物的風險。換句話說，營運者在自己日常居住的空間中，將部分空間用作民宿是沒有問題的；但若自己住在別處、整間房屋完全用於民宿營運，就可能被解釋為不符合都市民宿業的居住要件。
나. 租約到期後押金返還可能出現問題
韓國為保障居住安全，透過住宅租賃保護法特別保護住宅承租人的押金。特別是，承租人若符合「房屋交付」與「住民登記」兩項要件，就能取得對抗力；若再取得確定日期，還能確保押金的優先受償權。
術語雖稍顯艱澀，但本文討論外國人觀光都市民宿業卻提及住宅租賃保護法，是因為外國人觀光都市民宿業以「居住」為要件。而當承租房屋的民宿營運者取得對抗力與確定日期後，他們也能作為住宅租賃保護法下的住宅承租人，受到法律保護。
一開始若未實際居住在房屋中就經營外國人民宿，就不符合外國人觀光都市民宿業的登記要件。但為了取得民宿營運資格，業者必須辦理遷入申報與住民登記。
因此，若業者登記為外國人觀光都市民宿業並實際營運，必然會以營運者名義辦理遷入申報。但若營運名義人並未實際居住在民宿中，這就極有可能構成大家熟知的虛偽遷入。這不僅可能因違反住民登記法而受罰，也無法滿足住宅租賃保護法中強力保障押金的對抗力要件。
再者，依韓國判例，若家人居住在住宅中、僅承租人暫時遷移住民登記，法院不認定對抗力喪失。但若本人或家人都未居住、僅為經營都市民宿業而單純遷移住民登記，日後向房東請求返還押金時，可能陷入困境。
換言之，對押金部分的最優先受償權或因確定日期而取得的順位，可能因優於後順位擔保權人的排序被判定無效。即使房東本人同意民宿營運而未提出異議，房東的債權人若得知此事，必然會提出質疑（特別是在房屋被拍賣、進入分配程序時）。因此，務必事先考量所有可能發生的問題並預作準備。
若營運者未居住、僅作住宿營業使用，就有被判定為非住宅用建物的風險。
다. 不符合各項法律的立法精神
住宅租賃保護法的立法宗旨是「穩定國民居住生活」，因此強力保護承租人。而外國人觀光都市民宿業的開放宗旨，是讓訪韓外國人能體驗韓國家庭文化，並促進地方觀光產業發展。
從這個角度來看，兩項法律的立法精神並無衝突。不符合住所營運者居住要件的都市地區外國人民宿，既不符合法律精神，在居住或營業保護上自然也存在侷限。
結語
事實上，前述問題略顯學理，實務上虛偽遷入的查緝也確實有難度。然而，用承租房屋經營民宿需要房東同意，房東可能對這些情況瞭若指掌；而民宿營運的特性是大量外國人進出房屋，自然容易與鄰居產生衝突。
若上述問題浮上檯面，承租人可能陷入相當棘手的處境。因此，在決定經營民宿前，務必全面考量各種情況，這個環節不可或缺。
感謝您閱讀申律律師的日常法律小知識專欄。下次將帶來更多旅宿業法律新知。謝謝。
[連載目錄]
2019.12 用承租房產經營 Airbnb：租約到期後的法律問題
