想合法經營 Airbnb，從房屋類型就得看仔細。只有獨棟、多戶、多世帶、連棟與公寓可以申請，且面積須在 69 坪以下、不得是違建。房子不一定要是自己的，但實際居住與屋主同意是必備條件。
02. 只有特定類型的房屋才能經營
撰文 Suran 皮賢珍
編輯 ONDA Somora 經理
Airbnb 創業者必須知道的事
Airbnb 被視為共享經濟最成功的範例，是將閒置空間變現最有效的方法。但若貿然經營，很可能淪為非法民宿而遭取締。合法與非法的界線在哪？《觀光振興法》與外國人觀光都市民宿業法規、合法 Airbnb 業者必須了解的稅務——Suran 將以淺顯易懂的方式為您說明。
Suran 皮賢珍
結束漫長的上班族生涯後，於 2014 年在西村創立 Guest House Suran。達成了「每週工作 20 小時、月收入 300 萬韓元」的創業目標，並從 2018 年起展開隨時隨地工作的數位遊牧生活。
透過專欄與講座，向 Airbnb 及共享住宅創業者傳遞正確的法律與稅務資訊。
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不是任何房子都能做？
上次我們談到了外國人觀光都市民宿業先天的限制——因為在住宅區開放住宿服務，所以只能接待外國人。但限制不只這個。**不是任何房子都能登記為外國人觀光都市民宿業。**根據《觀光振興法》，可經營的房屋類型也有明確規範：
獨棟住宅 / 多戶住宅 / 多世帶住宅 / 連棟住宅 / 公寓
目前在韓國，只有上述五種類型的住宅可以申請外國人觀光都市民宿業。這就是為什麼我們無法在套房式辦公室（officetel）或近鄰商業設施裡經營都市民宿。
面積也有限制。 即使符合上述住宅類型，該住宅的總樓地板面積必須在 230 平方公尺（約 69 坪）以下。違建也不行。 在住宅或公寓加蓋頂樓或擴建陽台的例子還少嗎？我住的是 201 號，但 3 樓是擴建的，這樣沒關係吧？還是不行。因此找房子時，除了土地登記謄本，建築物台帳也務必確認。
此外還有實際居住的條件。所以即使你擁有多處房產，也只能登記實際居住的那一間。
不是自己的房子也能做？
「我不是屋主，可以經營 Guest House（外國人觀光都市民宿業）嗎？」常有人這樣問。當然可以。來看《觀光振興法施行令》第 5 條：
依《國土規劃與利用相關法律》第 6 條第 1 項規定之都市地區居民，利用自己居住的住宅，向外國觀光客提供體驗韓國家庭文化的適當設施與食宿服務之行業。
這條文寫的是**「居住的房子」**，不是擁有的房子。所以實際上，經營外國人觀光都市民宿業的人，承租住宅的比自有住宅的還多。
那居住與否如何確認？業者向區公所或市政府申請外國人觀光都市民宿業時，須一併提交確認遷入的文件（戶籍謄本）。
不過，屋主的同意是必須的。首爾麻浦區甚至規定必須提交屋主同意書。當然屋主同意書可以另外製作，但如果是計劃性地為經營外國人觀光都市民宿業而簽約，最乾淨俐落的方式是在租賃契約特約條款中載明「出租人同意承租人於本房屋內經營外國人觀光都市民宿業」。雖然有些地方政府不強制要求屋主同意書，但我不建議在屋主不知情的情況下經營。因為將租賃住宅用於契約外的用途，可能構成解約事由。所以一旦違反這個條件，就算沒住滿契約期限被趕出來也無處申訴。這與你的房子能否合法登記為外國人觀光都市民宿業是兩回事。
Guest House 與都市民宿業營業場所（房子）尋找秘訣
初次創業的人往往很難找到能經營 Guest House 或都市民宿業的房子。因為大多數屋主認為很多人進出會損壞房子，所以不願出租。想想為什麼新婚夫婦是最受歡迎的房客就明白了。
那麼該如何找到能經營都市民宿業的房子？
– 用裝潢前後對照照片說服屋主： 要讓屋主相信，房客會自掏腰包把房子裝潢得漂亮，提升房產價值。
– 告訴屋主你會自己修繕： 月租房通常屋主會負責壁紙、地板，甚至水電、馬桶、照明、電子鎖都要修。告訴屋主這些你全包。反正裝潢費本來就免不了。記得在契約中拿掉原狀回復條款，這點務必確認。
– 簽長約： 一般 2 年租約內很難回收裝潢成本。所以向屋主承諾所有維修都自己處理，不讓屋主操心，並簽長約。5 年以上最好，不行的話 4 年、3 年也可以。
– 試試直接交易： 要用上述方式協商，必須直接見到屋主。可以試試 NAVER 咖啡「Peter Pan」或 Jikbang 等能與屋主直接交易的管道。
為什麼套房式辦公室、套房不行？
套房式辦公室（officetel）是非法 Airbnb 的代名詞。為什麼 officetel 不能經營外國人觀光都市民宿業？ 因為可經營的五種住宅類型裡，沒有 officetel。很多人會問住宅用 officetel 也不行嗎？我辦了租賃事業登記不行嗎？還是 officetel 啊！
那套房呢？如果土地登記謄本上載明是多戶住宅的套房呢？《觀光振興法》規定多戶住宅可以，但送件申請時區公所人員會說套房不行。原因就在**「自己居住的」**這條規定。判斷依據是：自己住在套房裡、同時在一個房間接待外國觀光客，這說不通。所以雖然法律沒有明定必須幾房以上，實務上只有兩房以上才能登記外國人觀光都市民宿業。
實際上，觀光客也不喜歡與屋主同住一屋。你去哪裡玩的時候，會喜歡跟屋主或其他旅客共用浴室、客廳、廚房嗎？不，你會希望只有自己或自己團隊使用。所以 Airbnb 上刊登房間時也分「獨立房間」或「整套房源」。相同面積的客房，獨立房間（與他人共用客廳、浴室、廚房）與獨立整套的價格和預訂率都不同。當然獨棟形式的 officetel、套房在銷售客房上更有利。只是無法合法經營罷了。
下次我們將比較都市民宿業與近期受到關注的農漁村民宿業。
【連載目錄】
2019.07 了解《觀光振興法》的立法精神，理解就容易了
2019.08 只有特定類型的房屋才能經營
2019.09 都市民宿業 vs 農漁村民宿業
2019.10 在公寓經營要取得住戶同意？
2019.11 如何辦理營業登記、要繳哪些稅？
2019.12 非法 Airbnb，違法會受什麼處罰？
2020.01 你知道觀光振興開發基金嗎？
2020.02 合法接待本國人住宿成為可能？
2020.03 濟州沒有都市民宿業？
2020.04 共享民宿業將帶來什麼影響？
