想在公寓經營 Airbnb 需要住戶同意，但整套法規裡找不到這條規定。公務員到底憑什麼要求同意書？
04. 在公寓經營要先拿到住戶同意？
作者 Suran
編輯 ONDA Somora 經理
Airbnb 創業者必知的知識
Airbnb 是共享經濟最成功的案例。把閒置空間變現，這是效率最高的方法。但隨便開業的話，會被當成非法旅宿取締。合法與非法的界線在哪？觀光振興法、外國人觀光都市民宿業法規、合法 Airbnb 業者一定要懂的稅務——Suran 用簡單的方式說給你聽。
Suran
結束漫長的上班族生涯，2014 年在首爾西村創立 Guest House Suran。達成了「一週工作 20 小時、月入 300 萬韓元」的創業目標，從 2018 年開始過著隨時隨地工作的數位遊牧生活。
透過專欄與講座，向 Airbnb、Share House 創業者傳遞正確的法律與稅務資訊。
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什麼是住戶同意？
在公寓經營外國人觀光都市民宿業，需要拿到住戶同意嗎？
我經營的部落格常收到這類提問。答案是 YES。實際上想在公寓經營外國人觀光都市民宿業，去區公所或市政府申請許可時，承辦人員都會要求拿該棟公寓的住戶同意書回來。
但驚人的是，把觀光振興法、觀光振興法施行令、施行細則全翻過一遍，都找不到外國人觀光都市民宿業申報時需要公寓住戶同意的規定。公務員憑什麼要求拿同意書回來？
答案在文化體育觀光部網站（http://www.mcst.go.kr）上公布的《外國人觀光都市民宿業業務處理指導方針》這份文件裡。可以把它看成規範細節事項的公務員手冊，補充法規沒寫清楚的地方。
外國人觀光都市民宿業業務處理指導方針（文化體育觀光部）
來看這份文件怎麼規定公寓住戶同意：
（共同住宅的額外確認與處置事項）確認管理規約中是否要求住戶等的行為需取得一定事項同意，若外國人觀光都市民宿業的行為屬於該範圍，則應檢附相關同意書。
解讀一下：確認你住的公寓的共同住宅管理規約裡有沒有住戶同意的內容，依規定取得同意書。下面還貼心地以首爾市共同住宅管理規約準則為例：
**例）**根據《首爾市共同住宅管理規約準則》第 56 條（管理主體的同意基準）第 6 款，欲將專用部分作為遊樂場、宿舍或補習班等用途的行為，走廊式須取得該走廊、複道式須取得該複道樓層居住住戶的過半數同意，且必須取得直接受影響的鄰近住戶（含正上下樓層）的同意。
依這個例子，走廊式公寓要取得該走廊住戶、複道式公寓要取得該複道樓層住戶過半數同意。樓上樓下也必須同意。
我認識一位住在麻浦區孔德站附近的人，他的複道式公寓一層有八戶，所以取得同一層四戶、樓上樓下各一戶，總共六戶的同意後申請了外國人觀光都市民宿業。
「那我家也照這樣取得同意就能開業了！」——這樣想就錯了。上面的內容只是以首爾市共同住宅管理規約準則為例。
如果不在首爾呢？在首爾但是獨棟公寓，沒有共同住宅管理規約呢？
這種情況下該如何處理住戶同意，承辦公務員會告訴你。打電話到區公所或市政府的「觀光課」或「文化觀光體育課」等部門，請他們轉接外國人觀光都市民宿業承辦人，確認你的建築物適用哪套法規。
要取得全體住戶同意？
首爾市的公寓社區一定適用《外國人觀光都市民宿業業務處理指導方針》裡舉的例子嗎？很遺憾並非如此。每個區對如何取得住戶同意的規定都不一樣。
**以鐘路區為例。**打電話詢問，得到的回答是「同棟全體住戶同意」。不是同電梯的住戶，而是整棟。我說「那不就是叫人別做了！」對方答「所以沒人在做。」
我 2014 年剛開始做外國人觀光都市民宿業時，規定沒這麼嚴格。因為公寓等共同住宅持續發生噪音等民怨，規範越來越嚴。鐘路區不只公寓，連別墅（Villa）也要取得全體住戶同意。跟前面舉例的麻浦區差很多。
**地方呢？**釜山金海機場附近有人去區公所問，得到的答覆是「確認該公寓的管理規約照做就行」。京畿道某新建公寓因為入住率不高，拿管理處主任的章就輕鬆解決了住戶同意。
重點在於事前打聽清楚。別人怎麼做的不一定適用你的地區或現在的時間點。如果買了房或簽了租約才去了解住戶同意規定，就來不及了。務必事先問清楚管轄地方政府的承辦公務員！
確認你住的公寓的共同住宅管理規約裡有沒有住戶同意的內容，依規定取得同意書。
怎麼取得住戶同意？
寫關於觀光振興法與外國人觀光都市民宿業的連載已經第四回了。讀到這裡，讀者應該已經知道可以經營外國人觀光都市民宿業的五種住宅類型：獨棟住宅、連棟住宅、多戶住宅、多戶型住宅、公寓。扣掉獨棟住宅，其他四種都需要某種形式的住戶同意。
取得同意容不容易，碰了才知道。有人買了高級飯店的麵包蛋糕去拜訪鄰居，也有人就挨家挨戶敲門請人簽字，輕鬆搞定。
有人說年輕人想做點事，彎腰恭敬地拜託幫個忙，成功率還不錯。也有人發名片給每戶，說如果我們家的外國旅客造成任何不便，半夜凌晨都可以打電話，馬上跑出來處理。別先入為主地覺得「在公寓做外國人民宿誰會喜歡」，嚇到自己就放棄了。
文化體育觀光部指導方針沒有住戶同意書的制式格式。先問承辦公務員、公寓管理處，如果沒有特定格式，就自己做一份，列出棟號、姓名、聯絡方式、簽名欄即可。
取得住戶同意之後
好不容易拿到住戶同意，合法經營外國人觀光都市民宿業，並不代表可以鬆一口氣。因為文體部指導方針這樣寫：
（告知共同生活義務事項）違反管理規約中應遵守共同生活秩序的義務，或違反民法第 217 條的注意義務而發生損害賠償請求訴訟等時，不因「外國人觀光都市民宿業」登記而免責，務必告知。
意思是如果因為你家反覆發生民怨，不能以取得外國人觀光都市民宿業許可、正式營業為由推卸責任。
外國人觀光都市民宿業最常見的就是噪音民怨。旅客通常玩得興起，深夜還在吵鬧。外國人完全不懂資源回收分類，常亂丟廚餘。搭凌晨班機抵達的外國人拖行李箱的輪子聲，會讓鄰居很煩。要理解並體貼這些。
我認識的人常帶吃的去隔壁。夏天送西瓜、冬天送橘子、不然就買鯛魚燒。資源回收日把隔壁拿出來的報紙也一併整理乾淨。想在公寓等共同住宅順利經營外國人觀光都市民宿業，需要學這種用心。
※ 建議把文體部《外國人觀光都市民宿業業務處理指導方針》從頭到尾讀一遍。 除了公寓住戶同意，公務員決定核發或不核發外國人觀光都市民宿業許可的各種細節都具體寫在裡面。
如果在文體部網站找不到這份文件，可以在 Suran 部落格下載。
www.bnbsuran.co.kr 或在 NAVER 搜尋欄輸入「Suran 主人」（스란주인장）即可。
【連載目錄】
2019.07 觀光振興法，了解宗旨就容易理解 2019.08 可經營的住宅類型有規定 2019.09 都市民宿業 vs 農漁村民宿業 2019.10 在公寓經營要先拿到住戶同意？ 2019.11 如何登記營業、要繳哪些稅？ 2019.12 非法 Airbnb，違法會受什麼處罰？ 2020.01 你聽過觀光振興發展基金嗎？ 2020.02 合法接待本國旅客？ 2020.03 濟州島沒有都市民宿業？ 2020.04 共享民宿業會帶來什麼影響？
