--- title: "特別連載：Potluck 的飯店故事 02" description: "1980 年代，度假村會籍曾是財富的象徵。如今住宿市場已轉向民宿與飯店，以會員制為核心的度假村商業模式為何走向衰退？大明與韓華又如何靠高級化策略存活下來？" published: 2018-04-02T11:19:31+00:00 author: "ONDA 편집팀" category: "인사이트" image: "https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65d617fdabf928877f275b3d_Frame_55.jpg" canonical: https://onda.me/zh-Hant/blog?slug=teugbyeolyeonjae-poteureogi-deulryeojuneun-hotel-iyagi-02 locale: zh-Hant --- # 特別連載：Potluck 的飯店故事 02 ⚠️ 未經同意禁止轉載與再散布。引用時請註明出處 ONDA(온다)。 #### **02\. 韓國旅宿業的演變軌跡** ##### 文／Potluck ([https://brunch.co.kr/@nicejty0](https://brunch.co.kr/@nicejty0)) ### **「請把窗簾拉上，外面的天氣太好了。」** 這是臨終者躺在床上，看著窗外美景捨不得離開時說的話。也是西洋畫家黃朱里散文集的書名。那天會不會就像今天這樣呢？難得霾害消散，從早晨開始就有讓人心情愉快的微風與陽光，真是個好天氣。 今天要帶大家回顧**韓國飯店的演變史**。在飯店普及之前，韓國度假住宿的代名詞是度假村(콘도)。我們先簡單談談這段歷史。 1970 年代，海邊度假的住宿選擇只有帳篷露營與民宿。進入 1980 年代後，度假村時代正式揭幕，領頭羊是明星度假村(명성콘도，後被韓華收購)。隨後韓國度假村(한국콘도)、大明(대명)、韓華(한화)、Koresco(코레스코) 等業者接連登場，度假村進入全盛期。當時擁有度假村會籍就像是財富的象徵。但現在呢？還有誰會特地去買度假村會籍？背後有兩個原因。 先從供給端(度假村開發商)來看。度假村會員制是開發商籌資的絕佳手段。施工初期先預售會籍，就能在不必背負利息、申請貸款的情況下輕鬆取得工程款，甚至在蓋完之前就開始獲利。當然會籍是一種使用權，約定期滿後必須返還會費，但在過去高利率時代，20 年後(一般會籍約定期間)的本金實質價值已大幅縮水，對開發商來說負擔不大。況且也有不少會員選擇續約。 ![스크린샷 2018-04-13 오후 8.25.27.png](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a407eed48aca5883290eed_62e76aa3dd3aace20e2fae2f_5e943ecea6915d982c454635_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2018-04-13-e1848be185a9e18492e185ae-8-25-27.png) 但問題開始浮現。 第一，度假村數量增加後，業者競爭白熱化，非會員也能用相對便宜的價格入住，會籍的吸引力下降。 第二，開發商在售出會籍後疏於維護設施，度假村品質下滑，競爭力不如其他住宿類型。 第三，低利率時代來臨後，會籍到期需返還的金額與當初入會時相比並未大幅縮水。加上前面提到的第一與第二點——新度假村不斷湧現，會員持有的度假村卻日漸老舊——越來越多人不再續約，而是要求退費，這對開發商造成了龐大的資金壓力。 基於這些原因，度假村市場逐漸走下坡。現在除了大明、韓華(還有 E-Land 易買得)，幾乎沒有企業還在做度假村生意。大量度假村客源流向特色民宿、露營地與飯店。 ### **_先岔開一下_** ##### 進入下一段之前，簡單說明大明與韓華的策略。 ##### **第一是連鎖化。** 大明與韓華在全國各地都有據點，買了新的度假村會籍，就能使用全國其他據點，這是一大優勢。 ##### 第二點更重要——**「高級化」**差異化策略。度假村通常像公寓一樣空間與室內設計標準化，面對近年湧現的精緻小巧民宿與高級飯店競爭時處於劣勢。為了反擊，大明推出「Sol Beach」、韓華推出「Sorano」等全新品牌，打造高端度假村。不沿用既有的大明、韓華品牌，而是另創新牌，就像**現代汽車的 Genesis、豐田的 Lexus**一樣。讓我們回到飯店的話題。 ![스크린샷 2018-04-13 오후 8.25.39.png](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a407eed48aca5883290ee5_62e76aa3dd3aac924b2fae2d_5e943ece071f2ff945a6f047_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2018-04-13-e1848be185a9e18492e185ae-8-25-39.png) **2000 年代以前的飯店業，以大企業經營的五星級飯店為主**。原因如下。1960 至 70 年代，韓國還是開發中國家，朴正熙政府為賺取外匯，積極爭取舉辦國際活動。舉辦國際活動不僅能提升韓國的國際地位，也有助於發展觀光產業，一舉多得。但要爭取國際活動，需要什麼條件？就是具備會展功能的飯店。因此**當時政府制定特別法，鼓勵開發附設會展設施的五星級飯店。** 儘管有法律優惠，五星級飯店需要龐大資本，也不是誰都蓋得起。所以飯店開發集中在大企業手中。代表案例有三星集團的新羅飯店(신라호텔)、新世界的朝鮮飯店(조선호텔)、樂天飯店(롯데호텔)等。這類五星級飯店投資金額高、維護成本高，很難賺錢。但對旗下擁有眾多關係企業的大集團而言，飯店的用途相當多元。首先，外國買家來訪時可用來接待，自家活動也方便使用，老闆家族(尤其夫人們)也很好用。換句話說，飯店不是營利事業，而是像配件一樣的門面。 但飯店業迎來了巨大變化——**韓流熱潮帶動外國觀光客激增**。從 K-pop 開始的韓流擴散到電視劇、電影、化妝品、飲食，許多外國人為了更了解韓國而造訪。特別是中國觀光客的成長格外顯著。訪韓外國人傳統上以日本人居多，但近三、四年來中國訪客數已超越日本。 ![스크린샷 2018-04-13 오후 8.25.47.png](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a407eed48aca5883290ee9_62e76aa3dd3aac4a142fae2e_5e943ecfaae67b00ee755f16_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2018-04-13-e1848be185a9e18492e185ae-8-25-47.png) 2016 年 3 月，中國奧蘭集團 6,000 名員工參加獎勵旅遊訪問仁川，在月尾島參觀《來自星星的你》拍攝地，並舉辦炸雞配啤酒派對。同年 5 月，中脈集團帶著 8,000 名員工來到漢江，欣賞《太陽的後裔》OST 演出並舉辦蔘雞湯派對。(中脈集團後來又以獎勵旅遊名義帶 1,000 人訪韓,對韓國的喜愛度極高。)中國觀光客的規模就是這麼驚人。訪韓外國觀光客已進入千萬人時代。 那麼想一想,這麼多觀光客來訪,是不是需要相應數量的住宿設施?而這些觀光客會偏好昂貴的五星級飯店,還是中低價位的飯店?當然是中低價位飯店的需求較大。 因此**2000 年代後期起,中低價位飯店開發快速成長。** 新羅與樂天分別創立「Stay」與「City」品牌,進攻中低價市場。**「新羅 Stay」**(光化門、驛三、濟州、東灘、蔚山、天安等)、**「樂天 City Hotel」**(麻浦、鍾路、大田、蔚山、金浦等)陸續開幕。但五星級飯店與中低價飯店在經營方式與服務面向有許多差異,新羅與樂天在穩定營運前經歷了不少試錯。 在三成站 COEX 經營洲際飯店的 Parnas(GS 建設子公司)也推出中低價品牌**「Nine Tree」**,在明洞、忠武路等地開設據點。海外品牌中,**「ibis」「Novotel」「Holiday Inn」** 等積極進攻韓國市場。韓國飯店業掀起了巨大的變革浪潮。 資本市場開始將飯店業視為能賺錢的生意。(與五星級飯店不同,中低價飯店維護成本不高,頂多就是打掃客房、補充備品(洗髮精、肥皂、牙刷等)而已。)資產管理公司募集的基金資金流入飯店市場,飯店供給快速增加。 首爾市內飯店一度供不應求,政府甚至提供容積率獎勵(讓業者蓋得更高)。如今已有供給過剩的聲音出現。薩德部署問題導致中國觀光客減少是主要原因。 飯店市場也會像其他商品一樣,隨著時間推移找到供需平衡點。今天的分享就到這裡。 #### **\[連載目錄\]** [2018.03 飯店的起源與歷史](https://onda.me/magazine/15/post/1018) **2018.04 韓國旅宿業的演變軌跡** 2018.05 飯店產業的特性 2018.06 飯店術語簡單整理 2018.07 飯店的主要功能與設施 2018.08 飯店的經營方式 2018.09 關於飯店品牌 2018.10 旅宿設施開發/營運成功案例(1) 2018.11 旅宿設施開發/營運成功案例(2) 2018.12 旅宿設施開發/營運成功案例(3) 2019.01 旅宿設施開發/營運成功案例(4) ### [**點此用雜誌閱讀器看完整內容 <<**](http://bit.ly/magazineon16)