對旅宿業主來說，最困難的事之一就是訂定客房價格。這篇文章提供最基本的定價指南。民宿等中小型旅宿的客房價格，取決於三大要素。
對旅宿業主來說，最困難的事之一就是訂定客房價格。
開連鎖餐廳或便利商店，產品價格是固定的；但客房該賣多少，完全是業主自己的決定。所以我們想提供最基本的定價指南。
民宿等中小型旅宿的客房價格，取決於三大要素。
1️⃣ 最常見的方法是參考附近同等級旅宿的客房價格。在訂房平台上查看競爭對手的定價，再設定有競爭力的價格。
2️⃣ 根據旅宿成本來定價。成本包括開業費用（裝潢與建築成本、設計與雜支等）、人事成本、營運成本（電費、瓦斯費、水費等稅金）。
民宿經營的通用目標是兩年內達到損益兩平。把前面算出的總成本除以 24 個月，就能得到每月成本，再倒推出客房的最低價格。
我們強烈建議你設定一個「絕不能低於這個價格」的底線，並且堅守這條線。
3️⃣ 找出能加價的溢價空間。優越的地點通常是提高房價最重要的因素。再加上與其他旅宿差異化的設施（BBQ、游泳池、SPA / 按摩浴缸、備品），就能讓顧客願意付更高的價格。
還有一個決定旅宿價格最重要的因素：必須反映旺季與淡季的價差。雖然近年旺淡季之間的落差已經縮小，但旺季生意仍是全年最關鍵的時段。
那麼旺季與淡季的價差到底有多大？
上面兩張表是 2023 年透過 ONDA 成交的所有民宿與泳池別墅（Pool Villa）的月平均價格。兩種旅宿型態都在 8 月達到最高價。民宿在 3 月平均價格最低，泳池別墅則是 11 月最低。
民宿的最高與最低價差為 44%，泳池別墅則有 60% 價差。淡季賣 10 萬韓元的民宿客房，旺季賣到 14.4 萬韓元；淡季賣 25 萬韓元的泳池別墅客房，旺季賣到 40 萬韓元。
當然，這是 ONDA 上所有旅宿的交易資料，請視為平均水準的參考值。
另外，大企業的暑假制度正逐漸轉向自由選擇年假，極旺季的集中度正在下降。相對的，利用連假出遊的客群則在增加。
因此，與其在旺季設定過高的價格，不如讓旺淡季價差不那麼極端，讓顧客覺得你不是哄抬房價的業者，藉此培養回頭客——這也是一個值得參考的策略。
除此之外，還有許多因素會影響價格。例如淡季與其讓房間空著，不如大幅降價招攬客人；或是配合特定訂房平台的活動，推出限時特價。
而所有這些定價難題，ONDA Plus 都能陪你一起解決。
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