訂房價要訂多少，是旅宿業主最頭痛的事之一。房價完全由業主自己決定，沒有標準答案。今天我們分享一套最基本的訂價參考架構。
各位訂閱讀者好，這裡是旅宿產業電子報「Weekly ON」。訂房價要訂多少，是旅宿業主最頭痛的事之一。房價完全由業主自己決定，沒有標準答案。今天我們分享一套最基本的訂價參考架構。
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本期 Weekly ON
🏨 我的房價該怎麼訂?
📬 首屆電子報與公關實務研討會
💡 2023 年內外國旅客濟州旅遊趨勢
⌨️ #2月訪韓旅遊 #旅遊支出萎縮 #精品飯店 #飯店外籍客比例 #生活型住宿設施申報
🏨 產業動態
我的房價
該怎麼訂?
訂房價要訂多少，是旅宿業主最頭痛的事之一。
經營加盟餐飲或便利商店，商品售價都有總部規定，但房價得自己拿主意。今天我們分享一套最基本的訂價參考架構。
民宿等中小型旅宿的房價，通常由三個要素決定:
1️⃣ 最常見的做法是上訂房平台，找附近條件類似的房源，看它們怎麼定價，再訂一個有競爭力的價格。
2️⃣ 算成本，倒推出合理房價。成本包含開業成本(裝潢、建築、設計、設備等)、人事成本、營運支出(水電瓦斯、稅金等)。
民宿一般以兩年內回本為目標。把總成本除以 24 個月，算出每月最低收入門檻，再反推每間房至少要賣多少錢。
強烈建議訂一條底線 —— 房價不能低於這個數字，這是經營的基本準則。
3️⃣ 找出可以加價的亮點。地段好是最重要的加分項。再搭配差異化設施(烤肉區、泳池、SPA / 按摩浴缸、備品)，讓客人願意多付一點錢。
還有一個更關鍵的因素: 旺季與淡季的價差。近年旺淡季落差雖然縮小，但旺季營收依然是全年重頭戲。旺季與淡季的價差有多大?
上表是 2023 年透過 ONDA 平台成交的民宿月均房價。民宿在 8 月房價最高，3 月最低。
那最高與最低房價差多少? 旺季淡季該怎麼調價?
👉<我的房價該怎麼訂?>
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💡旅宿產業趨勢
2023 年內外國旅客
濟州旅遊趨勢
濟州觀光公社發布的 2023 年濟州特別自治道觀光客實態調查 顯示，2023 年訪濟州的韓國旅客人均消費 665,843 韓元，比 2022 年(661,371 韓元)小幅成長。
反觀住宿費從 2022 年的 155,369 韓元大幅降至 2023 年的 127,171 韓元。疫情結束後，原本集中在國內的旅遊需求分散到海外，濟州住宿費因此下滑。
住宿類型以飯店最多，佔 60.2%。公寓式飯店/度假村 17.2%、民宿 14.4%、青年旅館/背包客棧 3.9%。與疫情前比較，飯店使用比例上升，但公寓式飯店/度假村與民宿比例下降。
外籍旅客呢? 2023 年外籍旅客人均消費約 140 萬韓元，比 2019 年減少約 20 萬韓元。住宿費在消費項目排第三，僅次於機票與購物。
住宿類型以飯店(81.3%)壓倒性領先。日本與中國旅客特別偏好飯店，東南亞與北美旅客雖也以飯店為主，但青年旅館與民宿的使用比例相對較高。
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⌨️ 關鍵字新聞
1️⃣ 2 月訪韓旅遊 👉[全文連結]
一句話重點: 2 月訪韓旅客以中國旅客為主，明顯復甦
詳細內容: 2 月訪韓外籍旅客達 103 萬人次，年增 115%、月增 17%。中國旅客突破 34 萬人次，復甦最明顯。
出境呢? 韓國旅客出境人數連續 8 個月超過 200 萬。2 月約 250 萬人次，恢復到疫情前的 96%。
2️⃣ 旅遊支出萎縮 👉[全文連結]
一句話重點: 國內旅遊支出低於疫情前水準
詳細內容: 疫情後一路走高的國內旅遊支出，從 2022 年起開始下滑。考量物價上漲，實質旅遊支出已低於疫情前。
金額是? 今年 2 月，國內旅遊日均人均消費 7.4 萬韓元，比 2022 年 6 月的 9 萬韓元大幅下降。
3️⃣ 精品飯店 👉[全文連結]
一句話重點: 飯店業展開精品(商務)飯店展店競賽
詳細內容: 韓國大型飯店品牌以精品飯店為主力展開展店競爭。L7、新羅 Stay 等品牌價值提升，委託經營案例增加。
原因是? 精品飯店初期投資低於精品飯店，但能穩定獲利。海悅飯店、韓華飯店與度假村等品牌也計畫擴展精品飯店。
4️⃣ 飯店外籍客比例 👉[全文連結]
一句話重點: 韓國大型飯店外籍客比例達 8 成
詳細內容: 韓國主要飯店 3 月訂房率較去年同期成長逾 10%。外籍客比例大幅提升，接近 80%。
原因是? 今年 3 月有美國職棒大聯盟世界巡迴賽、亞洲 50 最佳餐廳頒獎典禮等活動，外籍客比例從 3 月起就很高。
5️⃣ 生活型住宿設施申報 👉[全文連結]
一句話重點: 國土部督促生活型住宿設施申報旅宿業
詳細內容: 國土交通部要求地方政府檢查生活型住宿設施的旅宿業申報狀況，並督促業者申報。今年底前為輔導期，暫緩開罰。
罰則呢? 國土部表示不會再延長寬限期。業主要求認定為準住宅，但國土部明確表示寬限期結束後將開罰。