10 萬間潛在客房進入市場，生活住宅設施鬆綁帶來的變革
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🏨 生活住宿設施鬆綁，對你的城市影響多大？
💡 旅宿業經營者必須關注的新年制度變革
⌨️ #MyRealTrip 公平會 #飯店蛋糕 #韓國觀光公社 #OTA VS 旅行社 #限韓令鬆動
🏠 產業動態
生活住宿設施鬆綁，對你的城市影響多大？
2026 年一開年，韓國住宿市場就迎來一波「供給炸彈」。1 月 5 日國土交通部發布的生活住宅設施（생숙）鬆綁措施不只是政策調整，而是幾萬間過去在灰色地帶經營的客房，從此能光明正大進入合法市場的開端。
許多人可能只聽說「生活住宿設施要鬆綁了」，但究竟改了什麼、對自己有何影響，未必真正弄清楚。今天我們從國土部公告出發，拆解政策核心，為現有旅宿經營者與有意進入的潛在業者，提供實戰策略。
三大核心改變
1️⃣ 一間客房就能合法營運
過去生活住宅設施要取得旅宿業許可，必須持有最少 30 間客房，或建築總面積的 1/3 以上，實際上把個人經營者擋在門外。這次透過監理沙盒批准，只要擁有 1 間客房，就能透過特定線上平台合法營運旅宿業。
2️⃣ 不設櫃檯也能經營
過去規定必須設置固定櫃檯（接客台），不僅增加成本，還代表 24 小時人力配置的實際負擔。現在只要配備行動本人認證、人臉辨識等非接觸式替代系統，就能免除櫃檯設置義務。科技終於正式取代人力。
3️⃣ 平台即管理者
為防止無序經營，政府設置了安全關卡。透過線上平台的即時監控、定期衛生與安全檢查成為強制要求。換句話說，不是個人自行管理所有環節，而是必須透過經過驗證的平台才能合法營運。
市場會如何變化？
這次措施的真正意義不是「個人也能做旅宿業了」，而是**「國家正式承認平台取代櫃檯的新型住宿模式」**。
長期處於法規盲區、未登記營運的大量生活住宿設施將納入正軌，遵守稅務與安全標準，形成透明的競爭環境。長期而言能提升市場整體信任度，但短期內供給量激增，價格戰可能白熱化。
同時，過去因不符旅宿業登記標準而閒置的市區大量客房將釋出給旅客。業界估計約 10 萬間潛在客房可能進場，尤其集中在交通便利的市中心與車站周邊，中低價位住宿供給將大幅增長。
市場變了，策略也得變。現有旅宿業經營者與（準）生活住宿業者，兩方各需什麼對策？讓我們往下看。
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💡 旅宿趨勢
旅宿業經營者必須關注的新年制度變革
2026 年旅宿業將面臨人事成本上升、安全資訊公開，以及各類稅務與金融支援措施等全方位經營變革。
首先在勞動與安全面，成本負擔與管理責任同步增加。1 月 1 日起最低時薪調升至 10,320 韓元，人力配置計畫需全面檢討。此外，為保障消費者知情權與安全，Yanolja（야놀자）、Yeogi Eottae（여기어때）等主要訂房 App 與消防廳官網將公開各旅宿的灑水系統安裝狀況與檢查結果。這直接影響顧客選擇，設施管理必須更加嚴謹。
觀光產業活性化的制度基礎也在成形。4 月起《治癒觀光產業育成相關法律》正式上路，政府將全力支援康養旅遊；新技術導入方面，監理沙盒審議程序簡化、特例期間延長，加速創新落地。同時推動「商圈文藝復興 2.0」與 K-Food 主題「美食帶」建設，地方觀光內容進一步強化。
針對面臨困境的小型業者，金融與稅制優惠更加完善。停業後再創業的微型個人事業主，欠稅徵收特例對象（營業額 15 億韓元以下）與期間擴大；維生型創業中小企業的稅額減免標準營業額也從既有的 8 千萬韓元提高至 1 億 400 萬韓元。金融成本方面，相互金融機構也納入提前還款手續費改革，不合理的費用負擔將消失；2 月起設立「生計費帳戶（每月上限 250 萬韓元）」，確保資金不被扣押，提供最低限度的經濟安全網。
最後，租賃市場的透明度也將強化。5 月起依《商家建築租賃保護法》修正案，承租人可要求房東提供管理費細項明細，杜絕過去為規避租金漲幅限制而濫收管理費的「黑箱管理費」陋習。
⌨️ 關鍵字新聞
1️⃣ MyRealTrip 公平會 👉[閱讀全文]
一句話重點: 公平會對 MyRealTrip 未標示銷售者資訊處以罰鍰
詳細內容: 公平交易委員會認定 MyRealTrip 在中介旅遊商品時未確實標示銷售者商號、代表人、營業登記號碼等必要資訊，違反電子商務法。因此下達改正命令，並處以 50 萬韓元罰鍰，要求消費者能明確辨識實際契約方與責任歸屬。
2️⃣ 飯店蛋糕 👉[閱讀全文]
一句話重點: 50 萬韓元天價飯店蛋糕惹議…「過度行銷」vs「消費者選擇」
詳細內容: 韓國特級飯店陸續推出 35 至 50 萬韓元的年末年初蛋糕，經某 YouTube 頻道分析後，原料成本僅約 3 萬韓元（成本率約 17%），掀起價格泡沫爭議。飯店方表示稀有食材與資深糕點師純手工製作等人力成本納入後，單純比較材料費並不合理。
3️⃣ 韓國觀光公社 👉[閱讀全文]
一句話重點: 朴成赫就任韓國觀光公社新任社長…「提前達成入境旅客 3000 萬人次」
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4️⃣ OTA VS 旅行社 👉[閱讀全文]
一句話重點: 2026 年傳統旅行社與平台企業競爭白熱化
詳細內容: 2026 年旅遊市場裡，傳統旅行社透過精品商品與強化直客交易守住獲利，而旅遊平台則運用 AI 技術進軍套裝旅遊市場。同時 Agoda、Trip.com 等全球 OTA 憑藉雄厚資本與數據，推動韓國市場在地化與高端化策略，預告激烈三方角力。
5️⃣ 限韓令鬆動氛圍 👉[閱讀全文]
一句話重點: 限韓令鬆綁跡象，Musinsa、Hotel Shilla、CU 加速布局中國
詳細內容: 近期韓中高峰會釋出關係改善訊號，韓國零售與飯店企業正式啟動中國市場布局。Musinsa 設立當地合資公司與實體店面，Hotel Shilla 在西安開設首家「新羅典藏（Shilla Monogram）」飯店，CU 則與當地通路合作擴大自有品牌銷售。