此图片由AI生成。Weekly ON Vol.172
2026年11月02日
本期 Weekly ON
🏨 酒店产业的五大支柱 💡 以个人为主的住宿市场，"法人买家"占比正在上升
⌨️ #酒店 #旅游 #收益
🏠 行业观察
酒店产业的五大支柱
2024年第四季度，韩国国内五星级酒店的 RevPAR 环比下降25.7%，同期汽车旅馆仅下降4.9%。然而一年后的2025年第四季度，五星级酒店同比上涨39.4%，是所有住宿类型中反弹幅度最大的。
曾主导首尔南大门万怡酒店（Courtyard by Marriott Seoul Namdaemun）从开发、开业、运营直至出售全过程的吴元泽（KT&G 想象住宿 经营顾问、延世大学客座教授），根据其在延世大学的酒店经营战略课程内容，梳理了酒店产业的结构。
2023年，韩国国内旅游酒店业销售额达到7.2万亿韩元，超过了新冠疫情之前的水平。然而同期从业人员数量却从4.8万人左右降至4.2万人上下，不增反减。这意味着销售额虽已恢复，但酒店的运转方式已与过去不同。无论您的住宿是五星级酒店还是汽车旅馆，在这一变化中，都需要一个衡量自家住宿处于何种位置的标准。
市场、等级、组织、品牌与运营、收益结构。据说这五大支柱并非各自独立运转，而是相互牵引、相互制衡。那么，所有这些选择最终汇聚而成的那个数字究竟是什么？提升这个数字的路径为何会分为两条，甚至还会相互消耗？
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💡 酒店业趋势
以个人为主的住宿市场，"法人买家"占比正在上升
购入住宿设施的主体正在发生变化。长期以来，与同价位的其他建筑相比，住宿市场中个人投资者的参与度更高。但近期的交易现场出现了法人购入住宿设施占比上升的趋势。据称，资产管理公司也收到不少委托，希望寻找300亿至500亿韩元规模的酒店。咨询并不等于买入，但此前规模更小的住宿设施也被纳入考察范围，这一点值得关注。这一变化可能会改变市场看待您住宿价值的视角。
主要数据
对2024至2026年各年1至8月商业、办公用途的实际成交申报数据进行统计后发现，20亿韩元以上住宿设施的法人买入占比有所上升。同价位的非住宿类一般建筑，其法人占比则相对稳定。也就是说，在个人参与度格外高的住宿市场中，个人与法人之间的差距正在缩小。
不过，解读时需要谨慎。一份合同可能被拆分成多行申报，个人设立的公司也会被计为法人。因此，仅凭这些数据，既无法确定实际的合同占比，也无法单独统计资产管理公司的买入增量。也很难仅用节税或贷款来解释。更适合将其视为反映方向性的参考指标。
市场影响
具有代表性的案例是 Capstone 资产管理公司（캡스톤자산운용）。该公司通过 Homes Company 与 ICG 设立的共享居住（co-living）基金，收购了原为个人所有的 Doksan SI 酒店，经过改造后于2024年4月以"Homes Stay G-Valley 加山"之名重新开业。这是资本与运营方共同进入个人所有酒店的结构。
关键在于，同样的客房，卖给谁、怎么卖，销售额就会不同。商务客与观光客、短住客与长住客，所需的设施和价格各不相同。新的收购方不会照搬原业主的销售额，而是测算改变销售方式后的收益。因此，运营方从买入评估阶段就开始参与。
像 Handys 这样受托运营多家住宿设施的委托运营企业，作用也日益增强。没有住宿业经验的投资者也可以先买楼、再委托运营，进入市场的资本门槛因此降低。这也与共享居住、共享办公、自助仓储等将空间分割并连同服务一起出售的模式不断扩散的趋势相呼应。
应对方案
第一，请将您的运营业绩整理成数据。按客房类型划分的销售额、客群构成、回头客比例等记录，在出售或引入投资时将成为谈判筹码。收购方会基于这些数据评估住宿的改善潜力。
第二，请考虑将运营经验与资本相结合的方式。承接委托运营，或与投资者携手运营新的住宿，都可能成为减轻购置资金负担的途径。
第三，持有物业的业主，请比较直营、出租、委托运营、共同投资等不同合同方式，在设施投入和空置负担方面哪种更有利。运营方的销售额并不等同于业主的收入，因此按合同结构测算损益十分重要。
来源：junggi
⌨️ 关键词新闻
1️⃣ 对中介未申报住宿的平台处以500万韩元罚款
一句话摘要： 对中介无法核实营业申报证的住宿产品的在线旅行社等平台处以500万韩元罚款的《公共卫生管理法施行令》修订案已公布，将于下月12日起施行。
详细说明： 韩国政府将于20日公布《公共卫生管理法施行令》部分修订令。根据修订令，未核实营业申报证就中介住宿产品的平台，最高将被处以500万韩元罚款。自下月12日施行起，未申报住宿在平台上的曝光很可能受到限制。已依法完成申报的住宿业者将能在相对有利的环境中经营。已入驻平台的业主，请提前检查营业申报证信息是否为最新状态。
2️⃣ 仁川市特别司法警察查处机场附近8家非法酒店式公寓住宿场所
一句话摘要： 仁川市特别司法警察查处了在仁川国际机场周边的酒店式公寓中，通过在线平台从事未申报住宿经营的8家场所。
详细说明： 仁川市特别司法警察于10月6日至15日，针对机场附近的酒店式公寓开展了专项调查。被查处的场所将酒店式公寓布置成客房，并在入住当天通过短信告知地址和进入方式，以非接触方式规避查处。这些场所被排除在适用于住宿设施的消防安全标准之外，因此发生火灾等事故的风险也被指出较大。仁川市已以涉嫌违反《公共卫生管理法》对这8家场所立案，并计划以酒店式公寓密集区域为中心持续开展常态化查处。合法住宿业者的运营方有望减少因未申报场所造成的价格与客源竞争扭曲，平台相关方则需要更严格地核查住宿的登记要求。
3️⃣ APEC 一年后，庆州外国游客增长19.6%
一句话摘要： APEC 领导人会议举办一年后，庆州外国游客增长19.6%，庆尚北道正以普门旅游区为中心推进向停留型旅游转型。
详细说明： 据庆北文化观光公社分析，今年1至9月庆州外国游客为116万2千余人次，同比增长19.6%。庆尚北道整体为465万6千余人次，增长15%，安东增长34.5%，需求呈现向邻近城市扩散的趋势。庆尚北道计划将普门旅游区打造成集住宿、休闲、夜间旅游和文化体验于一体的综合枢纽，以延长停留时间、提高消费。不过，增长并非全部来自 APEC 效应，也反映了访韩旅游市场整体的复苏，因此还需要进一步分析。庆北地区的住宿业运营者，不妨准备面向外国游客的多语种指引，以及与周边景点联动的产品，抢占停留型需求。
4️⃣ 济州观光公社旅行会员制"Nauda"上线一年，会员突破33万人
一句话摘要： 济州观光公社的旅行会员制"Nauda"会员已突破33万人。该制度以越多到访积分越多的结构，引导游客再次到访。
详细说明： Nauda 是一种会员制，在景点和餐厅等合作场所通过二维码验证到访即可累积积分。累计积分达到2,000分时将自动升级至更高等级，可享受免费使用公营景点或入场费五折等优惠。自去年8月开始运营以来，会员数从12月的10万人增至今年8月的33万人，增长超过3倍，合作场所也从160余处扩大到290余处。与以一次性折扣为主的既有平台不同，其特点是聚焦于引导再次到访。济州地区的住宿业业主，不妨咨询是否可参与合作及参与方式，并研究能否将其作为吸引回头客的手段。
👉济州观光公社旅行会员制"Nauda"上线一年，会员突破33万人
5️⃣ 束草外国游客激增30%，住宿与消费同步上升
一句话摘要： 今年第三季度，到访束草市的外国游客同比增长30.1%，住宿游客和旅游消费额也同步增加。
详细说明： 束草市分析韩国观光数据实验室（한국관광데이터랩）的数据后发现，外国游客第一季度增长14.8%，第二季度增长29.6%，第三季度增长30.1%，增长势头持续。第三季度住宿游客为149万人，增长4.2%，继续位居江原道第二；旅游消费额为2,148亿韩元，增长12.1%。束草市计划扩大面向自由行游客的定制化旅游产品。随着外国自由行游客持续增加，建议检查是否已准备好与传统市场、海滩等热门线路联动的住宿指引和多语种接待。
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