從市場規模到等級體系、組織與收益結構，一次看懂產業全貌
本文改寫自作者在延世大學飯店經營策略課程的講義「理解飯店產業」（第二講）。如何把飯店當作一門生意來理解的框架，已在作者的首篇文章理解飯店這門生意的方法中討論過。
全球飯店與住宿市場規模在 2025 年預估達 1 兆 500 億美元，自 2020 年新冠疫情重挫後以年均 9% 的速度復甦。韓國觀光飯店業同樣擺脫疫情衝擊，2023 年營收回到 7 兆 2,000 億韓元規模，約 1,200 家業者雇用約 4 萬 2,000 名員工。但光靠數字無法理解飯店產業。市場規模背後是等級體系的改制，營收背後是組織與人力配置，單一客房的價格背後則是 ADR、OCC、RevPAR 三個指標。本文以市場、等級、組織、品牌·營運、收益結構這五個軸線整理飯店產業。
① 市場：全球與韓國國內
全球市場與頂尖業者
全球飯店與其他旅遊住宿市場規模從 2019 年的 9,560 億美元在新冠疫情期間急跌至 2020 年的 6,730 億美元。此後逐年復甦，2023 年達 8,580 億美元，2025 年預估達 1 兆 530 億美元。自 2020 年谷底以年均 9% 的速度成長，已超越 2019 年疫情前水準。
成長也體現在全球連鎖集團的業績上。萬豪（Marriott）營運約 9,000 家飯店、170 萬間客房，2024 年 RevPAR 成長 4.3%；希爾頓（Hilton）新增約 9 萬 8,000 間客房，營收成長約 9%；洲際（IHG）、溫德姆（Wyndham）、凱悅（Hyatt）也各自透過營收與佣金收入、會員計畫持續成長。
表 1. 全球主要飯店企業 2024 年業績
| 企業 | 全球規模 | 2024 年核心指標 |
|---|---|---|
| 萬豪國際（Marriott International） | 約 9,000 家飯店 · 170 萬間客房 | RevPAR +4.3%（第四季 +5.0%）、新增客房約 12 萬 3,000 間 |
| 希爾頓全球（Hilton Worldwide） | 約 8,400 家飯店 · 127 萬間客房 | RevPAR +2.7%（第四季 +3.5%）、營收約成長 9%、新增客房約 9 萬 8,000 間 |
| 洲際飯店集團（IHG Hotels & Resorts） | 約 6,600 家飯店 | 營收約 49 億美元、RevPAR +3% |
| 溫德姆飯店及度假村（Wyndham Hotels & Resorts） | 約 9,300 家飯店 | 營業利益約 4 億 9,500 萬美元、客房數 +4% |
| 凱悅飯店（Hyatt Hotels） | 約 1,440 家飯店 | 淨客房數 +7.8%、佣金收入成長 |
表內數字與資料來自媒體公開內容，可能與全球連鎖品牌內部資料有出入。全球市場規模為市調機構推估值，各機構市場定義不同會造成差異。
韓國國內市場與代表企業
韓國觀光飯店業規模從 2013 年的 4 兆 9,000 億韓元緩步成長至 2019 年的 5 兆 7,000 億韓元，新冠疫情讓 2020 年營收重挫至 2 兆 6,000 億韓元。此後快速復甦，2023 年達 7 兆 2,270 億韓元的歷史新高，2019~2023 年年均成長率達 6%。2023 年業者數成長至 1,217 家，但員工數從同期的 4 萬 8,000 人水準降至 4 萬 2,000 人左右，就業未能如同營收般回復。
各企業復甦的樣貌分歧。樂天飯店（Hotel Lotte）、新羅飯店（Hotel Shilla）等傳統強者維持營收規模穩健成長，反觀 Paradise Segasamie（2022~2024 年營收年均複合成長率 41.2%）、西部 T&D（28.2%）等複合式度假村與新開發型業者成長動能更為顯著。意即新進業者的業績成長相對傳統飯店業者更為陡峭。
表 2. 韓國主要飯店企業財務業績（2024 年基準）
| 企業名稱 | 主要營運飯店 | 2024 營收（億韓元） | YoY | CAGR（22~24） |
|---|---|---|---|---|
| 樂天飯店 | 樂天飯店 · 樂天城市飯店 · L7 飯店等 | 14,191 | 9.9% | 18.0% |
| 新羅飯店 | 新羅飯店 | 7,180 | 5.2% | 4.7% |
| 朝鮮飯店及度假村 | 威斯汀朝鮮 · Lescaple Hotel | 6,535 | 17.5% | 16.7% |
| Paradise Segasamie | Paradise City | 5,393 | 20.2% | 41.2% |
| Parnas Hotel | 洲際飯店 · Parnas 濟州 · 威斯汀首爾 Parnas | 4,545 | -5.7% | 10.9% |
| SK 網絡 | 華克山莊 · 多樂休 | 3,210 | 18.0% | 19.7% |
| 未來資產顧問 | 首爾四季 · 板橋萬怡 | 1,679 | 7.9% | 19.2% |
| 新羅 HM | 新羅舒泰 · 新羅典藏 · 新羅舒泰 Plus | 1,636 | 9.7% | 12.1% |
| 首爾美拉瑪 | 君悅飯店 | 1,457 | 9.5% | 10.1% |
| 西部 T&D | 首爾龍城飯店 | 1,394 | 15.7% | 28.2% |
| 格樂飯店及度假村 | 格樂飯店 | 1,103 | 5.3% | 9.0% |
表內數字與資料來自媒體公開內容，各發佈資料間可能有出入。
② 等級：從無窮花到星級
韓國飯店等級長期以無窮花數量標示（特一等級 · 特二等級 · 一至三等級 · 等外），但自 2015 年起改制為從五星級至一星級的星級（STAR）等級體系。等級從客房 · 浴室等基本設施出發，逐步往餐廳數量、宴會廳 · 國際會議場、客房服務等各種服務提供時間、健身中心等附屬設施的廣度提升。
表 3. 星級等級劃分基準
| 等級 | 劃分基準 |
|---|---|
| 一星級 | 客房、浴室、可提供早餐 |
| 二星級 | 一星級基準 + 餐飲附屬設施 |
| 三星級 | 二星級基準 + 1 間以上餐廳、大廳、交誼廳、休息空間 |
| 四星級 | 三星級基準 + 高級設施、商務中心、2 間以上餐廳、宴會廳、國際會議場、12 小時以上客房服務、健身中心 |
| 五星級 | 四星級基準 + 3 間以上餐廳、大型宴會廳與國際會議場、24 小時客房服務 |
截至 2025 年 12 月 29 日，等級有效的飯店共 879 家，二星級（357 家）與三星級（236 家）最多，五星級僅 68 家。韓國約有 6 萬家住宿業所，其中依觀光振興法登記為觀光住宿業的約 2,600 家，客房數約 22 萬間。前述 1,217 家是統計上的觀光飯店業業者數、2,600 家是觀光住宿業登記數、879 家是等級有效的飯店數，計算基準各不相同。此外，海外偶有提及的「七星級飯店」（如 Burj Al Arab 等）並非正式等級，而是行銷上的稱呼，這點也值得記住。
③ 組織與人力：飯店如何運作
飯店組織通常在總經理（General Manager）之下設執行副總經理（Executive Assistant Manager），再往下分為人資 · 會計 · 業務行銷 · 工程 · 採購等支援部門，以及客房部門（Rooms Division）· 餐飲部門（F&B）。客房部門再細分為房務 · 櫃檯 · 保全 · 制服服務等，餐飲部門則分為廚藝 · 餐廳 · 酒吧 · 宴會 · 客房餐飲。
以功能單位來看，飯店是業務行銷、客房、餐飲、工程、財務、人資（HR）六大功能同時運作的組織。所需人力隨規模而異，櫃檯 · 客房 · 餐飲等營運部門佔大多數，支援組織人數相對較少。以四星級為基準，通常櫃檯 15~25 人、房務 30~45 人、餐飲全體 40~70 人，總計約需 150~230 人以上。但這個規模要看飯店的狀況、策略、設施等差異，下表是四星級飯店基準。此外，無鑰匙系統、無人化系統、外包規模或餐廳規模與數量等因素，都會改變範圍與人數。
表 4. 各部門適當人數範圍（四星級基準）
| 部門 | 適當人數（人） |
|---|---|
| 櫃檯 | 15~25 |
| 房務 | 30~45 |
| 餐飲（F&B）全體 | 40~70 |
| 廚藝專業人力 | 15~30 |
| 業務行銷 | 8~15 |
| 財務 | 6~10 |
| 人資（HR） | 4~7 |
| 工程 | 8~15 |
| 保全 | 8~12 |
| 水療 / 健康 | 8~15 |
| 合計（預估） | 150~230 人以上 |
表內數字依各飯店狀況與營運方式而異，僅供參考。
④ 品牌 · 營運：區隔、客房類型、營運型態
全球連鎖集團並非單一品牌，而是以多個區隔的品牌組合來因應市場。以萬豪為例，分為奢華（麗思卡爾頓 · 瑞吉 · JW 萬豪等）、高級（萬豪 · 喜來登 · 威斯汀等）、精選（萬怡 · Fairfield · 雅樂軒等）、長住（Residence Inn · Element 等），各區隔再分為「經典（Classic）」與「特色（Distinctive）」。依價格帶與住宿目的細分品牌，讓一家公司同時攻略多個市場。
高級品牌主要定位為全服務飯店（full-service hotel）。其次是精選服務飯店（select-service hotel），雖不完全吻合，但接近我們常說的商務飯店。設施是全服務飯店、但服務提供到精選服務水準的飯店，有時歸類為高檔飯店（upscale hotel）。
客房等級也形成階層。從配備基本床鋪 · 浴室的標準房出發，往上依序是高級房（更寬敞空間）、豪華房（含休息空間）、尊爵房、迷你套房（部分空間分隔）、套房（臥室 · 客廳完全分開）、最高級的總統套房，空間與景觀、服務水準逐級上升。但各飯店品牌會依自己的營運狀況或品牌概念用不同名稱稱呼。
營運型態大致分四種。業主直接營運的獨立經營、一家公司擁有並營運多家飯店的連鎖經營、以合約借用品牌與訂房網路的加盟、將所有權與營運分開委託專業營運商的委託經營。各有控制權與品牌力、成本結構的取捨，選擇依事業目的而異。
表 5. 飯店營運型態比較
| 營運型態 | 核心結構 | 強項 | 注意事項 |
|---|---|---|---|
| 獨立經營（Independent） | 業主無品牌獨立營運 | 決策獨立性、有個性的設計、無權利金成本 | 品牌知名度低造成行銷費負擔，訂房網路 · CRM 建置是課題 |
| 連鎖經營（Chain） | 一家公司擁有並直接營運多家飯店 | 規模經濟、標準化服務、強大品牌力 | 各別飯店的經營意志難以反映，總部控制強 |
| 加盟（Franchise） | 以合約借用品牌名與訂房系統 | 確保品牌知名度與營運自主性 | 權利金 · 手續費負擔，須遵守品牌標準，有合約解除風險 |
| 委託經營（Management Contract） | 業主提供設施，專業營運商獨立營運 | 活用專業營運知識，所有權與營運分離 | 支付營運手續費，業主—營運商間可能產生糾紛 |
所有權與經營相關細節後續文章會詳述，這裡僅介紹分類。
⑤ 收益結構：ADR · OCC · RevPAR
營收的構成
飯店的營收組成依定位而異。商務飯店（精選服務）營收與顧客都是「商務」比重高，反觀奢華飯店（全服務）商務 · 觀光 · 休閒更為平均分散，餐飲 · 宴會營收占比也相對較大。意即賣一間客房的方式本身就因定位而異。
把這個差異壓縮成一個數字的指標就是 RevPAR（Revenue Per Available Room）。RevPAR 是平均客房售價（ADR）與客房住房率（OCC）的乘積，連未賣出的空房都納入計算，展現飯店整體資產的獲利力。因此營收策略分成拉高住房率的「OCC 驅動」與拉高客單價的「ADR 驅動」兩條路，兩者的乘積就是 RevPAR 與營收。
實際計算如下。總共 100 間客房，特定日期賣出 50 間，營收 750 萬韓元，則 OCC 是 50%（售出客房 ÷ 總客房）、ADR 是 15 萬韓元（營收 ÷ 售出客房）、RevPAR 是 7 萬 5,000 韓元（營收 ÷ 總客房，或 ADR × OCC）。整週合計則是 OCC 67.1%、ADR 175,957 韓元、RevPAR 118,143 韓元。平日比週末（週五 · 週六）OCC 與 ADR 一起上升，RevPAR 大幅躍升，是典型模式。
表 6. ADR · OCC · RevPAR 計算範例（按星期）
| 星期 | 總客房 | 售出客房 | 營收（韓元） | OCC | ADR（韓元） | RevPAR（韓元） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 一 | 100 | 50 | 7,500,000 | 50% | 150,000 | 75,000 |
| 二 | 100 | 60 | 9,000,000 | 60% | 150,000 | 90,000 |
| 三 | 100 | 70 | 10,500,000 | 70% | 150,000 | 105,000 |
| 四 | 100 | 65 | 10,400,000 | 65% | 160,000 | 104,000 |
| 五 | 100 | 90 | 18,000,000 | 90% | 200,000 | 180,000 |
| 六 | 100 | 95 | 20,900,000 | 95% | 220,000 | 209,000 |
| 日 | 100 | 40 | 6,400,000 | 40% | 160,000 | 64,000 |
| 合計 | 700 | 470 | 82,700,000 | 67.1% | 175,957 | 118,143 |
銷售動向：2024 年第四季各等級分歧
觀察 2024 年第三季與第四季的 ADR · OCC · RevPAR 變化率，飯店 · 度假村整體 RevPAR 下降 14.5%。尤其五星級飯店（-25.7%）與度假村（-31.1%）跌幅大，反觀汽車旅館以 -4.9% 相對守住。比較 2023 年第四季與 2024 年第四季的結果也指向同方向。五星級 RevPAR 減少 30.6%、度假村減少 17.1%，但汽車旅館僅減少 5.2%。
兩項比較都顯示，高級飯店與度假村的 RevPAR 變動幅度越大。客單價（ADR）越高的區隔對需求變化，尤其是旺季 · 淡季轉換更為敏感。意即越是營運高級區隔，需求預測與價格管理的精準度越為重要。一年後的 2025 年第四季，五星級 RevPAR 比前年同期成長 39.4%，是各旅宿類型中漲幅最大的。跌的時候跌最多，漲的時候也漲最多，高級區隔的振幅最大。
讀懂飯店產業的五個軸線
全球市場的成長與韓國國內市場的復甦、等級體系的改制、組織與人力的標準、品牌 · 營運型態的多樣化，以及收斂於 ADR · OCC · RevPAR 的收益結構。從這五個軸線來看，現在韓國飯店產業發生的變化如下。
- 市場 —— 韓流，也就是 K-pop · K-food · K-beauty 等 K-culture 的成長帶動了韓國國內飯店需求的成長。
- 等級 —— 稱作無窮花的飯店等級轉換成國際通用的星級（Star）制度。
- 組織與人力 —— 人事成本上漲與新冠疫情帶來的不景氣讓飯店人力流向其他產業，人力減少。同時發展的智慧科技降低人力需求，服務改變並標準化。
- 品牌 · 營運 —— 韓國飯店市場過去只分為全球品牌與以住宿為主營運的在地品牌，現在加入了精品飯店、生活風格飯店、韓屋飯店等多樣性。
- 收益結構 —— 過去只用營收額判定成敗，現在 ADR · OCC · RevPAR 成為普遍詞彙，各指標影響經營方式與策略，成為成熟市場。
這五個軸線不是各自運作。市場越大，等級與品牌細分越精密，組織與人力支撐這個結構。各種管理 · 營運系統也在高度化，但最終所有選擇都回到單一客房的 ADR 與 OCC，以 RevPAR 這個數字呈現。理解飯店產業，就是一起看這五個軸線如何相互推拉。
一次看懂
- 全球飯店與住宿市場在 2025 年約 1 兆 500 億美元，超越新冠疫情前水準復甦。
- 韓國觀光飯店業 2023 年營收 7 兆 2,000 億韓元，超越新冠疫情前水準復甦。
- 飯店等級從無窮花等級改制為五星級至一星級的星級等級，2025 年底基準 879 家飯店獲得等級。
- 飯店是客房 · 餐飲 · 業務行銷 · 工程 · 財務 · HR 六大功能一起運作的組織。
- 營收以 ADR 與 OCC 乘積的 RevPAR 總結，策略分為客單價（ADR）中心與住房率（OCC）中心。
- 2024 年第四季五星級飯店與度假村的 RevPAR 跌幅特別大，一年後五星級反彈最多。
附錄：ADR · OCC · RevPAR 的相關性與這個指標在飯店經營中為何重要
三個指標由一個關係式串連。RevPAR（可用客房營收）是 ADR（平均客房售價）與 OCC（客房住房率）的乘積 —— RevPAR = ADR × OCC。這個式子的意思很單純。提高營收的路徑只有「賣更貴（ADR↑）」與「賣更多（OCC↑）」兩種，兩條路徑常常相互侵蝕。提高客單價會讓價格敏感的需求流失，住房率容易下滑；為了拉高住房率而降價，客單價就會犧牲。因此 RevPAR 是校正只看其中一項就下判斷可能產生錯覺的指標。表 6 的星期範例中，週五 · 週六的 ADR 與 OCC 一起上升，RevPAR 急升，但如果週六只降低 ADR 讓 OCC 達到 100%，RevPAR 可能反而會降低。
這些指標重要的原因有三點。第一，RevPAR 讓客房數不同的飯店也能比較。只比較 ADR 無法用同一標準衡量小型精品飯店與大型度假村，但「可用客房營收」的 RevPAR 無論規模如何都能展現資產的收益效率。第二，飯店的成本結構大多是固定成本。客房空著時人事成本 · 能源成本 · 設施維護成本照樣支出，因此連未賣出的空房都納入計算的 RevPAR，比「已售客房單價」的 ADR 更準確展現整體資產的實質獲利力。第三，這些指標把不同組織的語言連結成一個。業務 · 行銷部門把 ADR 與 OCC 當作每日價格 · 促銷決策的基準，業主與投資人把 RevPAR 成長率當作資產價值評估與營運商績效評估的核心 KPI。
實務上依這個關係決定策略方向（飯店收益管理的原理）。需求超過供給的旺季或擁有不可替代的地點 · 品牌的飯店採用 ADR 驅動策略守住客單價來提高 RevPAR，淡季或競爭激烈的商圈、開業初期的飯店採用 OCC 驅動策略確保住房率來回收固定成本。不論哪一邊，目標都一樣 —— 極大化的不是 ADR 與 OCC 各自的數字，而是兩者乘積的 RevPAR。
表 7. ADR 中心策略與 OCC 中心策略比較
| 區分 | ADR 中心策略 | OCC 中心策略 |
|---|---|---|
| 目標 | 拉高客單價（售價）確保營收 | 拉高住房率（售出客房數）確保營收 |
| 適合狀況 | 需求多於供給的旺季、不可替代的地點 · 品牌 | 淡季、競爭激烈的商圈、新開業初期 |
| 優點 | 每間客房獲利力高，有利維持品牌價值 · 服務品質 | 有利回收固定成本，帶動餐飲 · 附屬設施營收上升 |
| 風險 | 價格抗性讓住房率下滑會讓 RevPAR 一起下跌 | 過度折扣損害 ADR，長期侵蝕 RevPAR |
總結，ADR 是「賣多貴」、OCC 是「賣多少」、RevPAR 是「資產運用效率如何」。一起讀這三個指標，才能把飯店的價格策略、需求因應、資產獲利力理解為一張圖。
參考資料
-
統計廳 · 三正 KPMG 經濟研究院，韓國觀光飯店業營收額及業者 · 員工數趨勢，三正 KPMG 新聞稿（2025-07）
-
Marriott International，Fourth Quarter and Full Year 2024 Results（2025-02-11），marriott.gcs-web.com
-
Hilton Worldwide，Fourth Quarter and Full Year 2024 Results（2025-02-06），stories.hilton.com · 2024 Form 10-K，sec.gov
-
IHG Hotels & Resorts，Full Year Results to 31 December 2024（2025-02-18），ihgplc.com · Wyndham Hotels & Resorts，Fourth Quarter and Full Year 2024 Results，corporate.wyndhamhotels.com · 2024 Form 10-K，sec.gov
-
Hyatt Hotels Corporation，Fourth Quarter and Full Year 2024 Results（2025-02-13），investors.hyatt.com · 2024 Form 10-K，sec.gov
-
金融監督院電子公告系統 · Cretop · 三正 KPMG 經濟研究院，韓國主要飯店企業財務業績
-
韓國觀光公社，飯店業等級決定基準
-
Yanolja Research，韓國住宿業動向報告（2024 年第四季 · 2025 年第四季），各旅宿類型 ADR · OCC · RevPAR 變化率
市場規模與業績數字依各出處公開的最新資料整理，含推估值的區間依原始資料的內插方式處理。實際投資 · 經營判斷需重新確認最新公告資料與統計。
常見問題
- RevPAR 是如何計算的？
- RevPAR 可以用平均房價（ADR）乘以客房出租率（OCC）得出，也可以用客房收入除以可售客房總數計算。例如一間 100 間客房的飯店，某日售出 50 間房、營收 750 萬韓元，則 OCC 為 50%、ADR 為 15 萬韓元、RevPAR 為 7.5 萬韓元。
- 飯店經營型態有哪些？
- 共有四種：業主自行經營的單獨經營、由一家公司擁有並經營多間飯店的連鎖經營、透過合約租用品牌和訂房網路的加盟經營，以及將所有權與經營權分離、委託專業營運公司管理的委託經營。各自在控制權、品牌力與成本結構上各有不同。
- 韓國國內的飯店等級何時改為星級制？
- 自 2015 年起，無窮花等級（特 1、特 2、1～3 級）改為 1 星級至 5 星級的星級（STAR）制度。飯店每三年重新接受一次等級評鑑，截至 2025 年 12 月 29 日，共有 879 間飯店持有有效等級。
