05. 用租來的房子經營 Airbnb：租約終止時的法律問題
撰文 申律律師
編輯 ONDA Somora 經理
申律法律事務所
申律法律事務所目前服務京畿道與仁川地區，專精於旅宿業與共享經濟領域，提供多元的法律服務。
本專欄將根據過往客戶諮詢的實務經驗，以相對輕鬆的方式分享旅宿業在設立、營運等階段可能遭遇的法律爭點與解釋。
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用租屋經營 Guest House 與 Airbnb
大家好,我是申律律師。在韓國以「外國人觀光都市民宿業」為基礎經營 Airbnb 與 Guest House 的業者正持續增加。
Guest House 營運者有些使用自有房產，但也有不少人選擇承租房屋來經營旅宿。相較於自有物件，租屋經營的創業與營運成本較低，這是一大優勢。
不過依現行韓國法規，在都市地區經營 Guest House，除了少數特殊情況外，只能經營服務外國旅客的類型，也就是韓國《觀光振興法》所定義的「外國人觀光都市民宿業」。
本文將聚焦在以租賃房產經營外國人觀光都市民宿業的情況下，租約終止時押金返還等可能發生的法律問題，做一個簡要說明。
外國人觀光都市民宿業的「居住」要件
依現行韓國《觀光振興法施行令》，
第 2 條（觀光事業種類）①根據韓國《觀光振興法》（以下稱「本法」）第 3 條第 2 項，觀光事業種類細分如下：
바. 外國人觀光都市民宿業：《國土規劃與利用法》第 6 條第 1 款所稱都市地區（排除韓國《農漁村整備法》所定義之農漁村地區及準農漁村地區，以下本條同）的居民，利用自己居住的下列任一住宅，提供外國觀光客體驗韓國家庭文化的合適設施及食宿等服務（包含在都市地區依《都市再生活化及支援特別法》第 2 條第 6 款都市再生活化計畫，由同條第 9 款村落企業優先服務外國觀光客，並在不妨礙外國觀光客使用的範圍內，向造訪該地區的韓國國內觀光客提供該地區特色文化體驗與食宿等服務）之事業。
1）《建築法施行令》附表 1 第 1 款 가 目或 다 目所定之單獨住宅或多戶住宅
2）《建築法施行令》附表 1 第 2 款 가 目、나 目或 다 目所定之公寓、連立住宅或多世代住宅
外國人觀光都市民宿業的必要條件包含營運者必須「居住」在該處。也就是說，房產不一定要是自有的，但用途必須是營運者實際居住的「住宅」。
結論是，原則上只要營運者本人在租來的住宅實際居住，就可以在那裡辦理商業登記並經營 Guest House。
營運者未實際居住於租賃房產時可能產生的問題
如前所述，利用租賃房產經營 Guest House 時，營運者本人必須住在該旅宿並提供食宿服務，這是常見的營運形態。但也有人考慮單純租下住宅，自己不住、只提供外國旅客住宿。這樣做會衍生不少問題。
가. 可能無法被認定為住宅用建物
韓國大法院針對《住宅租賃保護法》所稱住宅用建物的判斷標準，判例如下：
《住宅租賃保護法》第 2 條所定住宅用建物之認定，不應僅以租賃標的物公簿上之記載為準，而應依其實際用途判定。且如本案般建物之一部為租賃標的而兼具住宅與非住宅用途時，應依具體情形，綜合考量租賃目的、全體建物與租賃標的物之結構與型態、承租人對租賃標的物之使用關係，以及承租人是否在該處從事日常生活等因素，依目的性解釋決定之（本院 1988.12.27. 宣告 87 다카 2024 判決參照）。
當住宅與非住宅用途並存時，法院會考量租賃目的、承租人是否在該處生活等「實際用途」。上述判例所涉及的案例，是 1980～1990 年代建物內部分為住宅、部分為雜貨店、美容室等營業空間的混用情形，法院提出了住宅用建物的判斷標準。
將該判例標準套用到現行 Guest House 的登記要件上，即使公簿上記載為住宅，若營運者未居住、僅作為純住宿營業使用，就有可能不被認定為住宅用建物。也就是說，營運者若在別處居住，而將該物件完全用於 Guest House 營運，可能被判定不符合都市民宿業的居住要件。
나. 租約終止後押金返還可能發生問題
韓國透過《住宅租賃保護法》特別保護住宅承租人的押金，以保障居住生活安定。承租人若符合「交付房屋」與「戶籍登記」兩項要件，即可取得對抗力；進一步取得確定日期，則可確保押金的優先受償權。
術語雖然有點專業，但在討論外國人觀光都市民宿業時之所以要說明《住宅租賃保護法》，是因為外國人觀光都市民宿業以「居住」為要件。若 Guest House 營運者取得對抗力與確定日期，他們也能以住宅承租人的身分受到法律保護。
若營運者未實際居住於該住宅，卻以之經營外國人 Guest House，本身就不符合外國人觀光都市民宿業的登記要件。而要經營 Guest House，又必須辦理遷入申報與戶籍登記。
因此若旅宿業者已登記為外國人觀光都市民宿業並經營該 Guest House，就會以營運者名義完成遷入申報。但若該名義人實際上並未居住於 Guest House，就極可能構成我們俗稱的虛報遷入。如此一來，不僅可能因違反韓國《住民登記法》而受罰，也無法符合《住宅租賃保護法》強力保障押金的對抗力要件。
再者，根據韓國判例，若家人實際居住於該住宅，而承租人僅暫時遷出戶籍，不會喪失對抗力。但若本人或家人皆未居住，只是為了從事（主業或副業）都市民宿業而單純遷入戶籍，日後向房東請求返還押金時，可能陷入困境。
也就是說，部分押金的最優先受償權，或因確定日期而取得的優先於後順位擔保權人的順位，都可能被判定無效。即便房東同意 Guest House 營運而不提異議，該住宅的其他利害關係人（如房東的債權人）若知悉此事，自然會提出質疑（尤其是在房屋遭拍賣、進入分配程序時）。因此，務必事先考量所有可能發生的問題並加以因應。
若營運者未居住、僅作為純住宿營業使用，就有可能不被認定為住宅用建物。
다. 不符合各法律的立法宗旨
《住宅租賃保護法》的宗旨是「安定國民居住生活」，強力保護承租人。而允許外國人觀光都市民宿業的目的，則是讓訪韓外國人體驗韓國家庭文化，同時促進地區觀光產業發展。
兩部法律的立法宗旨並無衝突。但不符合營運者居住要件的都市地區外國人 Guest House，既不符法律宗旨，在尋求住宅或營業保護時必然有其侷限。
結語
誠然，前述問題稍嫌學理，實務上虛報遷入也不易查緝。但利用租賃住宅經營 Guest House 需取得房東同意，房東可能知悉相關情況；且 Guest House 營運特性使大量外國旅客進出住宅，與鄰居發生衝突也是常態。
若上述問題浮上檯面，承租人可能陷入相當困難的處境。因此，經營 Guest House 時，建議務必將各種相關情況納入考量，經過審慎評估後再做決定。
感謝您閱讀申律律師的法律小故事專欄。下次會帶來更多旅宿業法律話題。謝謝。
【連載目錄】
2019.12 用租賃房產經營 Airbnb：租約終止時的法律問題
