從 1980 年代公寓式度假村曾是財富象徵的時代走過，如今住宿趨勢已轉移至民宿與飯店。本文探討以會員權銷售為中心的度假村商業模式為何衰退，以及大明、韓華如何透過高級化策略存活下來。
02. 韓國旅宿業演變史
文 Portluck（https://brunch.co.kr/@nicejty0）
「請關上窗。天氣太好了。」
據說這是將死之人躺在病床上望著窗外美景，捨不得離開時說的話。這也是西洋畫家黃珠理散文集的標題。那一天，大概就像今天這樣吧。難得沒有霾害，從早晨起就讓人心情愉快的風和陽光——真是個好春日。
今天要看的是韓國飯店的演變史。在飯店普及之前，度假住宿的代名詞是分時度假村（condo），先簡單提一下再往下講。
1970 年代，避暑地住宿還是帳篷（露營）和民宿。進入 1980 年代之後，度假村時代正式開啟。領頭的是明星度假村（後來被韓華收購）。接著韓國度假村、大明、韓華、KORESCO 等度假村業者迎來全盛期。度假村會員權一度是財富的象徵。但現在呢？還有誰特地去買度假村會員權嗎？這裡面有兩個原因。
先從供給方（度假村開發公司）來看。度假村會員權銷售是開發公司籌資的絕佳手段。施工初期就賣會員權，不用背利息貸款，輕輕鬆鬆確保工程款還能賺一筆——度假村都還沒蓋好就回本了。會員權是一種使用權概念，約定期滿要償還會費，但過去高利率時代 20 年（會員權約定期通常這麼長）後的本金實質價值大幅縮水，對開發商來說負擔不大。延長會員期的案例也不少。
但問題開始浮現。
第一，度假村數量增加，業者互相競爭，非會員也能用還不錯的價格入住，會員權的吸引力就下降了。
第二，開發商賣完會員權後不好好維護設施，度假村價值下滑，與其他旅宿相比競爭力下降。
第三，低利率時代來臨，會員期滿時的償還金額不像當年那樣大幅縮水了。但如前面第一點和第二點所說，新度假村大量供給，持有會員權的度假村卻老舊不堪，不續約要求償還的案例越來越多，開發商的資金負擔變得相當沉重。
基於這些原因，度假村市場逐漸走下坡。現在除了大明、韓華（以及 E-LAND）之外，可以說已經沒有企業在做度假村生意了。而度假村客群的相當一部分轉向了有特色的民宿、露營，還有飯店。
稍等一下！
進入下一段之前，先簡單說一下大明和韓華的策略。
第一是連鎖化。 大明、韓華在全國都有據點，買了新度假村會員權就能使用全國其他度假村，這是優勢。
第二點很重要，就是**「高級化」這個差異化策略。度假村像公寓一樣空間和室內裝潢劃一，在與近年增加的漂亮精緻民宿和高級飯店的競爭中落敗。為了對抗這點，大明推出「Solbeach」、韓華推出「Sorano」這些新品牌，蓋了高階度假村。不用既有的大明、韓華品牌而創立新品牌，理由就像現代汽車的 Genesis、豐田的 Lexus** 一樣。回到飯店的話題。
2000 年代以前的飯店業以大企業營運的特級飯店為主。箇中原因如下。1960~70 年代開發中國家時期，朴正熙政府為了賺外匯而努力爭取國際活動。舉辦國際活動能讓世界認識大韓民國，對觀光產業培育也有複合性效果。但要爭取國際活動，需要什麼？就是具備會議功能的飯店。因此，當時政府制定特別法，鼓勵開發具備會議設施的特級飯店。
但即使有法律優惠，特級飯店這種需要大量資本的設施也不是誰都蓋得起的。所以飯店開發以大企業為主。三星集團的新羅飯店、新世界的朝鮮飯店、樂天飯店等是代表。但這類特級飯店投資高、維護管理費用也高，很難賺錢。不過對於旗下企業眾多的大集團來說，飯店用途相當廣泛。首先，外國買家來訪時很好招待。自家活動也方便使用。對集團主人一家（特別是夫人們）來說也是很好的空間。換句話說，飯店不是營收事業，而是像配件一樣裝點門面用的。
但飯店業迎來了巨大變化。就是韓流熱潮帶來的外國遊客激增。從 K-pop 開始的韓流擴散到電視劇、電影、化妝品、飲食等領域，許多外國人為了更瞭解韓國而開始造訪韓國。特別是中國遊客增長引人注目。訪韓外國人傳統上以日本人最多。但最近 3~4 年間中國訪客數超過了日本。
2016 年 3 月，Aoran 集團 6,000 名員工獎勵旅遊造訪仁川，在月尾島參觀了「來自星星的你」拍攝地並舉辦炸雞啤酒派對。同年 5 月，Zhongmai 集團帶著 8,000 名員工在漢江看了「太陽的後裔」OST 演出並舉辦蔘雞湯派對。（Zhongmai 集團後來又有 1,000 人來獎勵旅遊，可見對韓國的喜好度有多高。）中國遊客就是這麼大手筆。現在已是外國遊客千萬的時代。
那麼想想看。這麼多遊客來訪，就需要那麼多住宿設施吧？那麼，這些遊客偏好昂貴的特級飯店嗎？還是偏好中低價位飯店？當然是中低價位飯店的需求更多。
所以從 2000 年代後半開始，中低價位飯店開發急速增加。新羅、樂天分別創立「STAY」、「City」品牌，進攻中低價位飯店市場。「新羅 STAY」（光化門、驛三、濟州、東灘、蔚山、天安等）、「樂天 City 飯店」（麻浦、鐘路、大田、蔚山、金浦等）。但特級飯店和中低價位飯店在營運方式和服務上有很多不同。因此，新羅和樂天在穩定下來之前經歷了許多試錯。
在三成站 COEX 營運洲際飯店的 Parnas（GS 建設子公司）也推出**「Nine Tree」這個中低價位品牌，在明洞、忠武路等地開業。海外品牌中有「Ibis」、「Novotel」、「Holiday Inn」**等積極進攻韓國市場。就這樣，韓國國內飯店市場迎來了巨大變革浪潮。
然後，資本市場開始把飯店業看成有利可圖的生意。（與特級飯店不同，中低價位飯店維護管理費用不高。頂多打掃客房、補充備品（洗髮精、肥皂、牙刷等）就夠了。）資產管理公司募集的基金資金流入飯店市場，飯店供給急速增加。
一度首爾市內飯店不足，政府甚至給容積率獎勵（可以理解為讓你蓋更高），現在卻有人指出供給過剩。薩德部署問題導致中國遊客減少是主因。
就這樣，飯店市場也會像其他商品一樣隨著時間推移，找到需求與供給的平衡點。今天的故事到此結束。
【連載目錄】
2018.04 韓國旅宿業演變過程
2018.05 飯店業的特性
2018.06 飯店用語簡單整理
2018.07 飯店的主要功能與設施
2018.08 飯店的營運方式
2018.09 關於飯店品牌
2018.10 旅宿設施開發/營運成功案例（1）
2018.11 旅宿設施開發/營運成功案例（2）
2018.12 旅宿設施開發/營運成功案例（3）
2019.01 旅宿設施開發/營運成功案例（4）
