市場規模から等級体系、組織と収益構造まで、業界の全体像を一目で
本稿は著者による延世大学校ホテル経営戦略講義資料「ホテル産業の理解」（第2講）を要約・再構成したもの。ホテルを事業として読み解く枠組みは、著者の初回執筆記事ホテルという事業を理解する法で先に取り上げている。
グローバルホテル・宿泊市場は2025年時点で約1兆500億ドルと推計され、コロナ禍で急落した2020年以降、年平均9%台で回復した。韓国国内の観光ホテル業もコロナ禍の衝撃から抜け出し、2023年には売上7兆2千億ウォン台へと回復。観光ホテル業事業者は1,200カ所余り、約4万2千人が働く。しかし数字だけではホテル産業は理解できない。市場規模の背後には等級体系の改編があり、売上の背後には組織と人員配置があり、客室一つの価格の背後にはADRとOCC、RevPARという三つの指標がある。本稿は、市場・等級・組織・ブランド/運営・収益構造という5つの軸でホテル産業を整理する。
① 市場:グローバルと韓国国内
グローバル市場とトッププレイヤー
グローバルホテル・その他旅行宿泊市場は、2019年の9,560億ドルからコロナ禍で2020年に6,730億ドルまで急落。その後毎年回復し、2023年には8,580億ドル、2025年には1兆530億ドル規模と推計される。2020年の底から年平均9%台で回復し、コロナ禍前（2019年）の水準を超えた。
成長はグローバルチェーンの業績からも確認できる。メリオットは約9千のホテル、170万客室を運営し、2024年のRevPARは4.3%上昇。ヒルトンは新規客室約9万8千室をオープンし売上が約9%増加した。IHG、ウィンダム、ハイアットも、それぞれ売上と手数料収益、ロイヤルティプログラムを拡大し、成長を続けている。
表1. グローバル主要ホテル企業2024年実績
| 企業 | グローバル規模 | 2024年主要指標 |
|---|---|---|
| マリオット・インターナショナル | 約9千のホテル・170万客室 | RevPAR +4.3%（第4四半期 +5.0%）、新規客室約12.3万室 |
| ヒルトン・ワールドワイド | 約8,400のホテル・127万客室 | RevPAR +2.7%（第4四半期 +3.5%）、売上約 +9%、新規客室約9.8万室 |
| IHGホテルズ&リゾーツ | 約6,600のホテル | 売上約49億ドル、RevPAR +3% |
| ウィンダム・ホテルズ&リゾーツ | 約9,300のホテル | 営業利益約4.95億ドル、客室数 +4% |
| ハイアット・ホテルズ | 約1,440のホテル | 純客室数 +7.8%、手数料売上成長 |
表内の数字と資料は報道公開内容をもとに収集したものであり、グローバルブランドチェーンの内部資料とは差異がある可能性を付記する。グローバル市場規模は市場調査機関の推計値であり、機関ごとに市場定義が異なるため差が大きい。
韓国国内市場と主要企業
韓国国内の観光ホテル業は、2013年の4兆9千億ウォン規模から2019年の5兆7千億ウォンまで緩やかに成長したが、コロナ禍で2020年には2兆6千億ウォンまで落ち込んだ。その後急速に回復し、2023年には7兆2,270億ウォンと過去最大を記録。2019~2023年の年平均成長率は6%台だ。2023年の事業体数は1,217カ所に増えたが、同期間の従事者数は4万8千人台から4万2千人前後へ減少し、雇用は売上ほど回復していない。
企業別には回復の様相が分かれる。ホテルロッテ、ホテル新羅といった伝統的強者が売上規模を維持し安定成長した一方、パラダイスセガサミ（2022~2024年売上CAGR 41.2%）や西部T&D（28.2%）といった複合リゾート・新規開発型事業者の成長が際立った。伝統的ホテル事業者より新規参入者の業績上昇が相対的に急速だという意味だ。
表2. 韓国国内主要ホテル企業財務実績（2024年基準）
| 企業名 | 主要運営ホテル | 2024年売上高（億ウォン） | YoY | CAGR(22~24) |
|---|---|---|---|---|
| ホテルロッテ | ロッテホテル・ロッテシティホテル・L7ホテルほか | 14,191 | 9.9% | 18.0% |
| ホテル新羅 | 新羅ホテル | 7,180 | 5.2% | 4.7% |
| 朝鮮ホテル&リゾート | ウェスティン朝鮮・レスケープホテル | 6,535 | 17.5% | 16.7% |
| パラダイスセガサミ | パラダイスシティ | 5,393 | 20.2% | 41.2% |
| パルナスホテル | インターコンチネンタル・パルナス済州・ウェスティンソウルパルナス | 4,545 | -5.7% | 10.9% |
| SKネットワークス | ウォーカーヒル・ダラグヒュ | 3,210 | 18.0% | 19.7% |
| 未来アセットコンサルティング | フォーシーズンズソウル・コートヤードマリオット板橋 | 1,679 | 7.9% | 19.2% |
| 新羅エイチエム | 新羅ステイ・新羅モノグラム・新羅ステイプラス | 1,636 | 9.7% | 12.1% |
| ソウルミラマ | グランドハイアット | 1,457 | 9.5% | 10.1% |
| 西部T&D | ソウルドラゴンシティ | 1,394 | 15.7% | 28.2% |
| グラッドホテル&リゾート | グラッドホテル | 1,103 | 5.3% | 9.0% |
表内の数字と資料は報道公開内容をもとに収集したものであり、発表資料ごとに差異がある可能性を付記する。
② 等級:無窮花から星へ
韓国国内のホテル等級は長年、無窮花の個数（特1級・特2級・1~3級・等外）で表示されてきたが、2015年から5つ星から1つ星までのスター（STAR）等級体系に改定された。等級は客室・浴室といった基本施設から始まり、レストラン数、宴会場・国際会議場、ルームサービスを含む各種サービス提供時間、フィットネスセンターなど付帯施設の広がりで段階が上がる。
表3. スター等級区分基準
| 等級 | 区分基準 |
|---|---|
| 1つ星 | 客室、浴室、朝食提供可能 |
| 2つ星 | 1つ星基準 + 飲食関連付帯施設 |
| 3つ星 | 2つ星基準 + レストラン1カ所以上、ロビー、ラウンジ、休憩スペース |
| 4つ星 | 3つ星基準 + 高級施設、ビジネスセンター、レストラン2カ所以上、宴会場、国際会議場、12時間以上ルームサービス、フィットネスセンター |
| 5つ星 | 4つ星基準 + レストラン3カ所以上、大型宴会場と国際会議場、24時間365日ルームサービス |
2025年12月29日時点で等級が有効なホテルは879カ所。2つ星（357カ所）と3つ星（236カ所）が最も多く、5つ星は68カ所にとどまる。韓国国内には約6万カ所の宿泊施設があるが、このうち韓国観光振興法に基づいて観光宿泊業として登録されたのは2,600カ所余り、客室数では約22万室水準だ。先に見た1,217カ所は統計上の観光ホテル業事業体数、2,600カ所余りは観光宿泊業登録数、879カ所は等級が有効なホテル数と、数え方の基準が互いに異なる。一方、海外でしばしば言及される「7つ星ホテル」（ブルジュ・アル・アラブなど）は公式等級ではなく、マーケティング上の呼称である点も覚えておきたい。
③ 組織と人員:ホテルはどう動くか
ホテル組織は総支配人（General Manager）の下に総括副支配人（Executive Assistant Manager）を置き、その下に人事・会計・セールス&マーケティング・エンジニアリング・購買など支援部署と、客室部門（Rooms Division）、飲食部門（F&B）が分かれる構造が一般的だ。客室部門はさらにハウスキーピング・フロントオフィス・セキュリティ・ユニフォームサービスなどへ、飲食部門は調理・レストラン・バー・宴会・ルームサービスへと細分される。
機能単位で見ると、ホテルはセールス&マーケティング、客室、飲食、エンジニアリング、ファイナンス、人事（HR）という6つの軸が同時に作動する組織だ。規模によって必要な人員も異なり、フロント・客室・飲食といった運営部署が大半を占め、支援組織はこれに比べて少ない人数で構成される。4つ星を基準に、通常フロントオフィス15~25名、ハウスキーピング30~45名、飲食全体40~70名水準が必要で、全体合計は150~230名以上と推計される。ただしこの規模はホテルの状況、戦略、施設などの違いを考慮して見るべきであり、下表は4つ星ホテル基準だ。またキーレスシステム、無人化システム、アウトソーシングの規模や店舗の規模と数などに応じて、その範囲と人員数は変わりうる。
表4. 部署別適正人員範囲（4つ星基準）
| 部署 | 適正人員（名） |
|---|---|
| フロントオフィス | 15~25 |
| ハウスキーピング | 30~45 |
| 飲食（F&B）全体 | 40~70 |
| 調理専門人材 | 15~30 |
| セールス&マーケティング | 8~15 |
| 財務 | 6~10 |
| 人事（HR） | 4~7 |
| エンジニアリング | 8~15 |
| セキュリティ | 8~12 |
| スパ/ウェルネス | 8~15 |
| 合計（見込み） | 150~230名以上 |
表内の数字は各ホテルの状況と運営方式によって異なる可能性があり、単なるガイドとして参考にするための数字であることを付記する。
④ ブランド・運営:セグメント、客室タイプ、運営形態
グローバルチェーンは一つのブランドではなく、複数のセグメントのポートフォリオで市場に対応する。マリオットを例に挙げると、ラグジュアリー（リッツカールトン・セントレジス・JWマリオットなど）、プレミアム（マリオット・シェラトン・ウェスティンなど）、セレクト（コートヤード・フォーポインツ・アロフトなど）、ロングステイ（レジデンスイン・エレメントなど）に分かれ、各セグメントはさらに「クラシック（Classic）」と「ディスティンクティブ（Distinctive）」に分岐する。価格帯と滞在目的に合わせてブランドを細分化し、一社が複数の市場を同時に攻略する戦略だ。
プレミアム級ブランドは主にフルサービスホテル（full-service hotel）としてブランディング・ポジショニングされる。その次はセレクトサービスホテル（select-service hotel）で、正確に一致はしないものの、一般に言うビジネスホテルがここに近い。施設はフルサービスホテルでありながらサービスはセレクトサービス水準で提供するホテルは、アップスケールホテル（upscale hotel）に分類することもある。
客室等級も階層をなす。基本的なベッド・浴室で構成されたスタンダードから始まり、スーペリア（より広い空間）、デラックス（休憩スペース含む）、プレミアム、ジュニアスイート（空間の一部分離）、スイート（寝室・リビング完全分離）、最上位のプレジデンシャルスイートまで、空間とビュー、サービス水準が段階的に上がる。ただしホテルブランドごとに、自社の運営状況やブランドコンセプトに応じて様々な名称で呼ぶこともある。
運営形態は大きく4つに分かれる。オーナーが直接運営する単独経営、複数のホテルを一社が所有・運営するチェーン経営、ブランドと予約網を契約で借りるフランチャイズ、所有と運営を分離して専門運営会社に委ねる委託経営だ。それぞれ統制権とブランド力、コスト構造のトレードオフが異なるため、事業目的に応じて選択が分かれる。
表5. ホテル運営形態比較
| 運営形態 | 核心構造 | 強み | 留意点 |
|---|---|---|---|
| 単独経営（Independent） | オーナーがブランドなしで独立運営 | 意思決定の独立性、個性的なデザイン、ロイヤルティ費用なし | 低いブランド認知度でマーケティング費負担、予約網・CRM構築が課題 |
| チェーン経営（Chain） | 複数ホテルを一社が所有・直接運営 | 規模の経済、標準化されたサービス、強いブランド力 | 個別ホテルの経営意思反映が難しく、本社統制が強い |
| フランチャイズ（Franchise） | ブランド名と予約システムを契約で利用 | ブランド認知度確保と運営自律性確保 | ロイヤルティ・手数料負担、ブランド基準遵守義務、契約解除リスク |
| 委託経営（Management Contract） | オーナーが施設を提供し、専門運営会社が独立運営 | 専門運営ノウハウ活用、所有と運営の分離 | 運営手数料支払い、オーナー-運営会社間紛争の可能性 |
所有と経営に関する詳細は今後の記事で詳しく扱う予定であり、ここでは分類のみ紹介する。
⑤ 収益構造:ADR・OCC・RevPAR
売上の構造
ホテルの売上構成はポジショニングによって変わる。ビジネスホテル（セレクトサービス）は売上も顧客も「ビジネス」比重が高い一方、ラグジュアリーホテル（フルサービス）はビジネス・観光・レジャーがより均等に分散され、飲食・宴会の売上比重も相対的に大きい。つまり客室一つを売る方式自体がポジショニングによって異なる。
この違いを一つの数字に圧縮した指標がRevPAR（Revenue Per Available Room）だ。RevPARは平均客室販売単価（ADR）と客室稼働率（OCC）の積で計算され、販売されなかった在庫客室まで含めてホテル全体の資産収益性を示す。そのため売上戦略は、稼働率を引き上げる「OCCドライブ」と客単価を引き上げる「ADRドライブ」の二つに分かれ、両者の積がすなわちRevPARと売上につながる。
実際の計算は次のとおり。総100客室のうち特定曜日に50室が売れて売上が750万ウォンなら、OCCは50%（販売客室÷総客室）、ADRは15万ウォン（売上÷販売客室）、RevPARは7万5千ウォン（売上÷総客室、またはADR×OCC）となる。一週間全体で合算すると、OCC 67.1%、ADR 175,957ウォン、RevPAR 118,143ウォンと集計される。平日より週末（金・土）にOCCとADRが共に上がり、RevPARが大きく跳ねる典型的なパターンだ。
表6. ADR・OCC・RevPAR計算例（曜日別）
| 曜日 | 総客室 | 販売客室 | 売上高（ウォン） | OCC | ADR（ウォン） | RevPAR（ウォン） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 月 | 100 | 50 | 7,500,000 | 50% | 150,000 | 75,000 |
| 火 | 100 | 60 | 9,000,000 | 60% | 150,000 | 90,000 |
| 水 | 100 | 70 | 10,500,000 | 70% | 150,000 | 105,000 |
| 木 | 100 | 65 | 10,400,000 | 65% | 160,000 | 104,000 |
| 金 | 100 | 90 | 18,000,000 | 90% | 200,000 | 180,000 |
| 土 | 100 | 95 | 20,900,000 | 95% | 220,000 | 209,000 |
| 日 | 100 | 40 | 6,400,000 | 40% | 160,000 | 64,000 |
| 合計 | 700 | 470 | 82,700,000 | 67.1% | 175,957 | 118,143 |
販売動向:等級別に分かれた2024年第4四半期
2024年第3四半期比第4四半期のADR・OCC・RevPAR変化率を見ると、ホテル・リゾート全体のRevPARは14.5%減少した。特にホテル5つ星（-25.7%）とリゾート（-31.1%）の下落幅が大きかった一方、モーテルは-4.9%と相対的に善戦した。2023年第4四半期と2024年第4四半期を比較した結果も同じ方向を指す。5つ星RevPARは-30.6%、リゾートは-17.1%減少したが、モーテルは-5.2%にとどまった。
両比較とも、上級ホテルとリゾートほどRevPAR変動幅が大きく現れる。客単価（ADR）が高いセグメントほど需要変化、特に繁閑期転換により敏感に反応するという意味だ。上級セグメントを運営するほど、需要予測と価格管理の精緻さがより重要になる点を示唆している。1年後の2025年第4四半期には逆に5つ星RevPARが前年同期比39.4%増え、宿泊施設タイプの中で最も大きく上昇した。下がるときも上がるときも、上級セグメントの振幅が最も大きい。
ホテル産業を読む5つの軸
グローバル市場の成長と韓国国内市場の回復、等級体系の改編、組織と人員の標準、ブランド・運営形態の多様化、そしてADR・OCC・RevPARへと収斂する収益構造。この5つの軸から今、韓国国内ホテル産業に起きた変化を挙げると次のようになる。
- 市場 — K-wave、つまりK-pop・K-food・K-beautyといったK-cultureの成長が韓国国内のホテル需要の成長をけん引した。
- 等級 — 無窮花と呼ばれたホテル等級が、国際的に通用する星級（Star）制度へと転換された。
- 組織と人員 — 人件費上昇とコロナ禍がもたらした不況期にホテル人員が他産業へと移り、人員が減少した。共に発展したスマート技術が人員需要を減らしながら、サービスが変わり標準化された。
- ブランド・運営 — グローバルブランドと宿泊中心に運営されるローカルブランドだけに分かれていた韓国国内ホテル市場に、今やブティックホテル、ライフスタイルホテル、韓屋ホテルといった多様性が加わった。
- 収益構造 — 売上高だけで成否を分けていたのが伝統的な方式だったなら、今はADR・OCC・RevPARが普遍的な用語となり、各指標が経営方式と戦略に影響を及ぼす成熟した市場になった。
この5つの軸は別々に動かない。市場が大きくなるほど等級とブランドの細分化が精緻になり、組織と人員はその構造を支える。各種管理・運営システムも高度化しているが、結局すべての選択は客室一つのADRとOCCに戻ってきて、RevPARという数字として現れる。ホテル産業を理解するとは、この5つの軸が互いにどう押し引きするかを共に見ることだ。
一目でわかる
- グローバルホテル・宿泊市場は2025年約1兆500億ドルで、コロナ禍前の水準を超えて回復した。
- 韓国国内の観光ホテル業は2023年売上7兆2千億ウォンで、コロナ禍前の水準を飛び越えて回復した。
- ホテル等級は無窮花等級から5つ星~1つ星のスター等級に改編され、2025年末時点で879のホテルが等級を受けた。
- ホテルは客室・飲食・セールス&マーケティング・エンジニアリング・ファイナンス・HR の6大機能が共に動く組織だ。
- 売上はADRとOCCの積であるRevPARに要約され、戦略は客単価（ADR）中心と稼働率（OCC）中心に分かれる。
- 2024年第4四半期には5つ星ホテルとリゾートのRevPAR下落幅が際立って大きく、1年後には5つ星が最も大きく反発した。
別添. ADR・OCC・RevPARの相関関係と、ホテル経営でこの指標が重要な理由
3つの指標は一つの関係式で結ばれる。RevPAR（利用可能客室当たり売上）はADR（平均客室販売単価）とOCC（客室稼働率）の積だ — RevPAR = ADR × OCC。この式が意味するところは単純だ。売上を増やす経路は「より高く売る（ADR↑）」と「より多く売る（OCC↑）」の2つしかなく、両経路はしばしば互いを食い合う関係にある。客単価を上げると価格に敏感な需要が流出して稼働率が落ちやすく、稼働率を引き上げようと価格を下げれば客単価が犠牲になる。だからRevPARは、どちらか一方だけ見て下した判断が錯視でありうることを補正してくれる指標だ。表6の曜日別例示でも、金・土曜日はADRとOCCが共に上がりRevPARが急騰したが、もし土曜日にADRだけ下げてOCCを100%に埋めていたら、RevPARがかえって低くなった可能性もあった。
これらの指標が重要な理由は大きく3つ。第一に、RevPARは客室数が異なるホテル同士も比較可能にする。ADRだけ比較すると小型ブティックホテルと大型リゾートを同じ物差しで測れないが、「利用可能客室当たり売上」であるRevPARは規模と無関係に資産の収益効率を示す。第二に、ホテルのコスト構造は大半が固定費だ。客室が空いていても人件費・エネルギー費・施設維持費はそのまま出ていくため、販売されなかった在庫客室まで含めて計算するRevPARこそが、「売れた客室の単価」であるADRより資産全体の実質収益性を正確に映し出す。第三に、これらの指標は互いに異なる組織の言語を一つに結ぶ。セールス・マーケティング部署はADRとOCCを日々の価格・プロモーション決定基準として使い、オーナーと投資家はRevPAR成長率を資産価値評価と運営会社成果評価の核心KPIとする。
実務ではこの関係をもとに戦略の方向を定める（ホテルレベニューマネジメントの原理）。需要が供給を上回る繁忙期や、代替不可能な立地・ブランドを持つホテルはADRドライブ戦略で客単価を守ってRevPARを高め、閑散期または競争が激しい商圏、開業初期のホテルはOCCドライブ戦略で稼働率を確保して固定費を回収する方を選ぶ。どちらでも目標は同じだ — ADRとOCC各々の数字ではなく、両者の積であるRevPARを最大化すること。
表7. ADR中心戦略とOCC中心戦略の比較
| 区分 | ADR中心戦略 | OCC中心戦略 |
|---|---|---|
| 目標 | 客単価（販売価格）を引き上げて売上確保 | 稼働率（販売客室数）を引き上げて売上確保 |
| 適した状況 | 需要が供給より多い繁忙期、代替不可能な立地・ブランド | 閑散期、競争が激しい商圏、新規開業初期 |
| 長所 | 客室当たり収益性が高く、ブランド価値・サービス品質維持に有利 | 固定費回収に有利で、飲食・付帯施設売上が連動上昇 |
| リスク | 価格抵抗で稼働率が落ちるとRevPARも共に下落 | 過度な割引はADRを損ない、長期的にRevPARを食い潰す |
要約すると、ADRは「どれだけ高く売ったか」、OCCは「どれだけ多く売ったか」、RevPARは「持つ資産をどれだけ効率的に回したか」を示す。3つの指標を共に読んで初めて、ホテルの価格戦略、需要対応、資産収益性を一つの絵として理解できる。
参考資料
[1] 韓国統計庁・サムジョンKPMG経済研究院「韓国国内観光ホテル業売上高および事業体・従事者数推移」サムジョンKPMG報道資料（2025-07）
[2] Marriott International「Fourth Quarter and Full Year 2024 Results」（2025-02-11） · marriott.gcs-web.com
[3] Hilton Worldwide「Fourth Quarter and Full Year 2024 Results」（2025-02-06） · stories.hilton.com · 2024 Form 10-K · sec.gov
[4] IHG Hotels & Resorts「Full Year Results to 31 December 2024」（2025-02-18） · ihgplc.com · Wyndham Hotels & Resorts「Fourth Quarter and Full Year 2024 Results」· corporate.wyndhamhotels.com · 2024 Form 10-K · sec.gov
[5] Hyatt Hotels Corporation「Fourth Quarter and Full Year 2024 Results」（2025-02-13） · investors.hyatt.com · 2024 Form 10-K · sec.gov
[6] 韓国金融監督院電子公示システム・Cretop・サムジョンKPMG経済研究院「韓国国内主要ホテル企業財務実績」
[7] 韓国観光公社「ホテル業等級決定基準」
[8] ヤノルジャ リサーチ「韓国国内宿泊業動向報告書（2024年第4四半期・2025年第4四半期）」宿泊施設タイプ別ADR・OCC・RevPAR変化率
市場規模と実績数値は各出所が公開した最新資料を基準に整理しており、推計値が含まれる区間は原資料の補間方式に従った。実際の投資・経営判断には最新の公示資料と統計を再確認すべきだ。
よくある質問
- RevPARはどのように計算しますか?
- RevPARは平均客室単価（ADR）に客室稼働率（OCC）を掛けるか、客室売上を販売可能な全客室数で割って求めます。100室のホテルが1日に50室を販売して750万ウォンの売上があった場合、OCC 50%、ADR 15万ウォン、RevPAR 7万5千ウォンとなります。
- ホテルの運営形態にはどのようなものがありますか?
- オーナーが直接運営する単独経営、一つの会社が複数のホテルを所有・運営するチェーン経営、ブランドと予約網を契約で借りて使うフランチャイズ、所有と運営を分離して専門の運営会社に任せる委託経営の四つがあります。管理権とブランド力、コスト構造がそれぞれ異なります。
- 韓国国内のホテル等級はいつ星等級に変わりましたか?
- 2015年からムクゲ等級（特1・特2・1~3等級）の代わりに1つ星から5つ星までの星（STAR）等級を使っています。ホテルは3年ごとに等級審査を再び受け、2025年12月29日基準で等級が有効なホテルは879軒です。
