此圖片由AI生成。Weekly ON Vol.172
2026年11月02日
本期 Weekly ON
🏨 酒店產業的五大支柱 💡 以個人為主的住宿市場，「法人買家」比重正在擴大
⌨️ #酒店 #觀光 #收益
🏠 產業故事
酒店產業的五大支柱
2024年第4季，韓國國內5星級酒店的 RevPAR 較上一季下滑25.7%，同期汽車旅館僅下滑4.9%。然而一年後的2025年第4季，5星級酒店較去年同期成長39.4%，在所有住宿類型中反彈幅度最大。
曾主導首爾南大門萬怡酒店（Courtyard by Marriott Seoul Namdaemun）從開發、開幕、營運到出售全過程的吳元澤（KT&G Sangsang Stay 經營顧問、延世大學客座教授），依據延世大學酒店經營策略課程的內容，整理出酒店產業的結構。
韓國國內觀光酒店業營收在2023年達7兆2千億韓元，已超越新冠疫情之前的水準。然而從業人員數卻從4萬8千多人減少至4萬2千人上下。這意味著營收雖然回來了，酒店的運作方式卻已不同以往。無論業者的住宿是5星級酒店還是汽車旅館，在這波變化中，都需要一把標尺來衡量自家住宿目前所處的位置。
市場、等級、組織、品牌與營運、收益結構。據說這五大支柱並非各自運作，而是彼此牽引、互相拉扯。那麼，所有這些選擇最終都會收斂到的那個數字是什麼？提升這個數字的途徑為何會分成兩條路，甚至相互消耗？
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💡 款待產業趨勢
以個人為主的住宿市場，「法人買家」比重正在擴大
購買住宿設施的主體正在改變。過去，與相同價位的其他建築相比，住宿市場有更多個人投資人參與。然而近來在交易現場，法人購入住宿設施的比重呈現上升趨勢。據說資產管理公司也頗常接到洽詢，希望尋找300～500億韓元規模的酒店。洽詢不等於購入，但連規模更小的住宿設施都被納入評估範圍，這一點值得關注。這是可能改變外界看待業者住宿價值的視角的變化。
主要數據
彙整2024～2026年各年1～8月的商業、辦公用不動產實價登錄申報資料後發現，20億韓元以上住宿設施的法人買家比重有所提高。同價位的非住宿類一般建築，法人比重則相對穩定。也就是說，在個人參與度特別高的住宿市場中，個人與法人之間的差距正在縮小。
不過，解讀時需要留意。一筆契約有時會被拆成多筆申報，個人設立的公司也會被計為法人。因此，僅憑這份資料，無法確定實際的契約比重，也無法單獨統計資產管理公司增加的購入量。同時也很難單純以節稅或貸款來解釋。較為適切的做法，是將其視為呈現趨勢方向的參考指標。
市場影響
具代表性的案例是 Capstone 資產管理公司（캡스톤자산운용）。該公司透過 Homes Company 與 ICG 設立的共居基金，收購了原為個人持有的 Doksan SI 酒店，經過整修後，於2024年4月以「Homes Stay G Valley 加山」之名重新開幕。這是資本與營運商一同進入個人持有酒店的架構。
關鍵在於，同樣的客房，賣給誰、怎麼賣，營收就會不同。商務旅客與觀光客、單日住客與長住客，所需要的設施與價格各不相同。新的收購方不會直接沿用原業主的營收假設，而是計算改變銷售方式後的收益。因此，營運者從評估購入的階段就開始參與。
像 Handys 這類受託管理多個住宿設施的委託營運業者，角色也日益重要。沒有住宿業經驗的投資人，在購入建物後也能將營運委託出去，使得進入市場的資本門檻逐漸降低。這也與共居、共享辦公室、自助倉儲等將空間分割並搭配服務銷售的模式日益普及的趨勢相呼應。
因應對策
第一，建議業者將自身的營運成績以數字整理起來。依房型的營收、客群、回頭客比例等紀錄，在出售或募資時都能成為談判籌碼。收購方會根據這些數據評估住宿的改善潛力。
第二，建議研究將營運經驗與資本結合的方式。承接委託營運，或與投資人攜手經營新的住宿，都可能成為減輕購置資金負擔的途徑。
第三，持有建物的業者，建議比較直營、出租、委託、共同投資等契約中，哪一種在設施費用與空房負擔方面較為有利。由於營運商的營收並不等於建物所有人的收入，因此針對各種契約結構計算損益相當重要。
出處：junggi
⌨️ 關鍵字新聞
1️⃣ 仲介未申報住宿的平台將被處以500萬韓元罰款
一句話摘要： 針對仲介無法確認營業申報證的住宿商品之線上旅行社等平台，處以500萬韓元罰款的《公共衛生管理法》施行令修正案已公布，將於下個月12日起施行。
詳細說明： 韓國政府將於20日公布《公共衛生管理法》施行令部分修正令。依修正令，未確認營業申報證即仲介住宿商品的平台，最高將被處以500萬韓元罰款。自施行日下個月12日起，未申報住宿在平台上的曝光很可能受到限制。已完成正式申報的住宿業者，將能在相對有利的環境中經營。已入駐平台的業者，建議事先檢查營業申報證資訊是否為最新狀態。
2️⃣ 仁川市特別司法警察查獲機場周邊8家非法辦公住宅住宿業者
一句話摘要： 仁川市特別司法警察查獲8家在仁川國際機場周邊辦公住宅（officetel）內，透過線上平台無申報經營住宿業務的業者。
詳細說明： 仁川市特別司法警察於10月6日至15日，針對機場周邊的辦公住宅展開專案偵查。被查獲的業者將辦公住宅布置成客房，並於入住當天以簡訊告知地址與進出方式，以非面對面的方式躲避取締。這些業者被排除在適用於住宿設施的消防安全標準之外，也被指出發生火災等事故的風險甚高。仁川市已將8家業者以涉嫌違反《公共衛生管理法》立案偵辦，並計畫以辦公住宅密集區為中心持續常態查緝。合法住宿業者可望減少因無申報業者而造成的價格與客源競爭扭曲；平台相關人員則有必要更加仔細確認住宿的登記要件。
3️⃣ APEC 一週年，慶州外國觀光客增加19.6%
一句話摘要： APEC 領袖會議舉辦一年後，慶州的外國訪客增加19.6%，慶尚北道正以普門觀光園區為中心，推動轉型為停留型觀光。
詳細說明： 根據慶北文化觀光公社的分析，今年1～9月慶州外國訪客為116萬2千餘人，較去年同期增加19.6%。慶尚北道整體為465萬6千餘人，成長15%，安東成長34.5%，顯示需求正向鄰近城市擴散。慶尚北道計畫將普門觀光園區打造為結合住宿、休閒、夜間觀光與文化體驗的複合型據點，以延長停留天數並提高消費。不過，增加的人數並非僅來自 APEC 效應，也同時反映赴韓觀光市場整體的復甦，因此仍需進一步分析。慶北地區的住宿業者，建議準備面向外國旅客的多語言導覽，以及與鄰近景點串聯的商品，搶先爭取停留型需求。
4️⃣ 濟州觀光公社旅遊會員制「Nauda」推出一年，會員突破33萬人
一句話摘要： 濟州觀光公社的旅遊會員制「Nauda」會員數已突破33萬人。以造訪越多、點數累積越多的架構，帶動旅客重遊。
詳細說明： Nauda 是一項會員制度，在觀光景點與餐廳等合作店家，以 QR Code 驗證造訪即可累積點數。累積點數達2,000點時將自動晉升至更高等級，並可享有免費使用公營觀光景點或入場費減免50%的優惠。自去年8月開始營運以來，會員數從12月的10萬人，增加到今年8月的33萬人，成長逾3倍，合作店家也從160餘家擴大到290餘家。與以一次性折扣為主的既有平台不同，其特色在於聚焦帶動重遊。建議濟州地區的住宿業者洽詢參與合作的條件與方式，並評估是否可作為吸引回頭客的手段。
👉濟州觀光公社旅遊會員制「Nauda」推出一年，會員突破33萬人
5️⃣ 束草外國觀光客暴增30%，住宿與消費同步上升
一句話摘要： 今年第3季造訪束草市的外國觀光客較去年同期增加30.1%，住宿客與觀光消費額也一併成長。
詳細說明： 束草市分析韓國觀光數據實驗室（한국관광데이터랩）的資料後發現，外國觀光客在第1季成長14.8%、第2季成長29.6%、第3季成長30.1%，成長趨勢持續。第3季住宿客為149萬人，成長4.2%，維持江原道內第2名；觀光消費額為2,148億韓元，成長12.1%。束草市計畫擴大針對自由行旅客的客製化觀光商品。隨著外國自由行旅客持續增加，建議檢視是否已備妥與傳統市場、海灘等熱門路線串聯的住宿介紹，以及多語言接待能力。
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