AIを利用して生成された画像です。Weekly ON Vol.172
2026年11月02日
今週のウィークリーオン
🏨 ホテル産業の5つの軸 💡 個人中心だった宿泊市場、「法人による買収」の比重が高まっています
⌨️ #ホテル #観光 #収益
🏠 産業ストーリー
ホテル産業の5つの軸
2024年第4四半期、韓国国内の5つ星ホテルのRevPARは前四半期比で25.7%下落しました。同じ期間、モーテルの下落は4.9%にとどまりました。ところが1年後の2025年第4四半期には、5つ星が前年同期比39.4%上昇し、すべての宿泊施設タイプの中で最も大きく反発しました。
コートヤード・バイ・マリオット ソウル南大門の開発・開業・運営・売却までを率いたオ・ウォンテク KT&G サンサンステイ経営顧問(延世大学校客員教授)が、延世大学のホテル経営戦略講義の内容をもとに、ホテル産業の構造を整理しました。
韓国国内の観光ホテル業の売上は、2023年に7兆2千億ウォンとなり、新型コロナウイルス感染症の流行前を上回りました。ところが従事者数は、同じ期間に4万8千人台から4万2千人前後へと、むしろ減少しました。売上は戻ったものの、ホテルが回る仕組みは以前とは変わったということです。オーナーの宿泊施設が5つ星であれ、モーテルであれ、この変化の中で自分の施設がどのあたりに位置しているのかを測る基準が必要な時期です。
市場、等級、組織、ブランド・運営、収益構造。この5つの軸は、それぞれ別々に動くのではなく、互いに押し合い、引き合っているといいます。では、これらすべての選択が最終的にひとつの数字に収斂するというその数字とは何でしょうか。そしてその数字を高める道はなぜ二手に分かれ、互いを削り合うことさえあるのでしょうか。
👉 続きを読む
💡 ホスピタリティトレンド
個人中心だった宿泊市場、「法人による買収」の比重が高まっています
宿泊施設を購入する主体が変わりつつあります。これまで宿泊市場は、同じ価格帯の他の建物に比べて、個人投資家の参加が多い市場でした。しかし最近の取引現場では、法人が宿泊施設を購入する比重が高まる流れが見られます。資産運用会社からも、300~500億ウォン台のホテルを探してほしいという問い合わせがかなり入っているそうです。問い合わせがそのまま購入につながるわけではありませんが、以前より小規模な宿泊施設まで検討対象に上がっている点は注目に値します。オーナーの宿泊施設の価値を見る視点が変わりうる変化です。
主要データ
2024~2026年の各1~8月の商業・業務用実取引申告データを集計した結果、20億ウォン以上の宿泊施設における法人買収の比重が高まりました。同じ価格帯の宿泊以外の一般建物では、法人の比重は比較的一定でした。つまり、個人の参加がとりわけ多かった宿泊市場で、法人との差が縮まりつつあるということです。
ただし、解釈には注意が必要です。ひとつの契約が複数行に分けて申告されることもあり、個人が設立した会社も法人として集計されます。したがって、このデータだけで実際の契約比重を確定したり、資産運用会社の購入増加分を切り分けて数えたりすることはできません。節税や融資だけで説明することも難しいでしょう。方向性を示す参考指標として読むのが適切です。
市場への影響
代表的な事例がキャプストーン資産運用です。ホームズカンパニーとICGが組成したコリビングファンドを通じて、個人所有だったトクサンSIホテルを買収し、リモデリングを経て2024年4月に「ホームズステイ Gバレー カサン」として再オープンしました。個人所有のホテルに、資本と運営会社が一緒に入った構造です。
ポイントは、同じ客室でも、誰にどのように販売するかによって売上が変わるという点です。出張客と観光客、1泊の宿泊客と長期滞在客では、求める設備や価格が異なります。新たな買収者は、従来のオーナーの売上をそのまま前提とせず、販売方法を変えた場合の収益を計算します。そのため、購入を検討する段階から運営者が参加します。
ハンディーズのように、複数の宿泊施設を受託して運営する運営受託会社の役割も大きくなっています。宿泊業の経験がない投資家も、建物を購入したうえで運営を任せられるようになり、市場に参加する資本のハードルが下がっています。コリビング、シェアオフィス、セルフストレージのように、空間を分けてサービスとともに販売する方式が広がる流れとも重なっています。
対応策
第一に、オーナー自身の運営実績を数字で整理しておくことをお勧めします。客室タイプ別の売上、顧客層、リピート率といった記録は、売却や投資誘致の際の交渉力になります。買収者はこのデータをもとに、宿泊施設の改善可能性を評価します。
第二に、運営の経験を資本と結びつける方法を検討してみてください。運営受託を引き受けたり、投資家と組んで新規の宿泊施設を運営したりする方法は、購入資金の負担を減らす道になりえます。
第三に、建物を保有されているオーナーは、直営、賃貸、運営委託、共同投資のうち、どの契約が設備費と空室の負担の面で有利かを比較してみてください。運営会社の売上がそのまま建物所有者の収入になるわけではないため、契約構造ごとの損益を検討することが重要です。
出典: junggi
⌨️ キーワードニュース
1️⃣ 未申告の宿泊仲介プラットフォームに過料500万ウォンを科す
ひとことまとめ: 営業申告証を確認できない宿泊商品を仲介したオンライン旅行会社などのプラットフォームに、過料500万ウォンを科す公衆衛生管理法施行令の改正案が公布され、来月12日から施行されます。
詳細: 政府は20日、公衆衛生管理法施行令の一部改正令を公布します。改正令により、営業申告証を確認せずに宿泊商品を仲介したプラットフォームは、最大500万ウォンの過料を科されることになります。施行日である来月12日からは、未申告の宿泊施設のプラットフォームでの掲載が制限される可能性が高まりました。正式に申告を済ませた宿泊施設は、相対的に有利な環境で営業できます。プラットフォームに掲載中のオーナーは、営業申告証の情報が最新の状態か、事前に確認してください。
👉未申告の宿泊仲介プラットフォームに過料500万ウォンを科す
2️⃣ 仁川市特別司法警察、空港周辺の違法オフィステル宿泊施設8か所を摘発
ひとことまとめ: 仁川市の特別司法警察が、仁川国際空港周辺のオフィステルでオンラインプラットフォームを通じて無申告の宿泊営業を行っていた施設8か所を摘発しました。
詳細: 仁川市特別司法警察は、10月6日から15日まで、空港周辺のオフィステルを対象に企画捜査を行いました。摘発された施設は、オフィステルを客室のように仕立てたうえで、宿泊当日にメッセージで住所と入室方法を案内する非対面方式で取り締まりを逃れてきました。これらは宿泊施設に適用される消防安全基準の対象から外れており、火災などの事故リスクも大きいと指摘されました。仁川市は8施設を公衆衛生管理法違反の疑いで立件し、オフィステル密集地域を中心に常時取り締まりを続ける方針です。合法的な宿泊施設の運営者にとっては、無申告施設による価格・顧客競争の歪みが減る可能性があり、プラットフォーム関係者は、宿泊施設の登録要件の確認をより入念に行う必要があります。
👉仁川市特別司法警察、空港周辺の違法オフィステル宿泊施設8か所を摘発
3️⃣ APEC開催から1年、慶州の外国人観光客が19.6%増加
ひとことまとめ: APEC首脳会議の開催から1年で慶州の外国人訪問客が19.6%増え、慶尚北道はポムン観光団地を中心に滞在型観光への転換を進めています。
詳細: 慶北文化観光公社の分析によると、今年1~9月の慶州の外国人訪問客は116万2千人余りで、前年同期比19.6%増加しました。慶尚北道全体では465万6千人余りで15%、安東は34.5%増え、需要が近隣の都市へ広がる流れです。慶尚北道は、ポムン観光団地を、宿泊・休養・ナイトツーリズム・文化体験が結びついた複合拠点として育て、滞在期間と消費を増やす計画です。ただし、増加分はAPECの効果だけではなく、訪韓観光市場全体の回復傾向も反映されているため、追加の分析が必要です。慶尚北道エリアの宿泊業運営者は、外国人向けの多言語案内や近隣の観光地と連携した商品を準備し、滞在型需要を先取りしてみてください。
4️⃣ 済州観光公社の旅行メンバーシップ「ナウダ」、開始1年で加入者33万人を突破
ひとことまとめ: 済州観光公社の旅行メンバーシップ「ナウダ」の加入者が33万人を超えました。訪問するほどポイントが貯まる仕組みで、再訪問を促しています。
詳細: ナウダは、観光地や飲食店などの提携事業所でQRコードにより訪問を認証すると、ポイントが付与されるメンバーシップです。累積ポイントが2,000点に達すると上位等級に自動昇格し、公営観光地の無料利用や入場料50%割引の特典を受けられます。昨年8月の運営開始以降、加入者は12月の10万人から今年8月には33万人へと3倍以上に増え、提携事業所も160か所余りから290か所余りに拡大しました。一回限りの割引が中心だった従来のプラットフォームとは異なり、再訪問の促進に焦点を当てている点が特徴です。済州地域の宿泊業オーナーは、提携への参加可否と方法を問い合わせたうえで、リピーター獲得の手段として活用できるかを検討してみてください。
👉済州観光公社の旅行メンバーシップ「ナウダ」、開始1年で加入者33万人を突破
5️⃣ 束草の外国人観光客が30%急増、宿泊・消費も同時に上昇
ひとことまとめ: 束草市を訪れた外国人観光客が今年第3四半期に前年同期比30.1%増加し、宿泊客と観光消費額も同時に増えました。
詳細: 束草市が韓国観光データラボの資料を分析した結果、外国人観光客は第1四半期に14.8%、第2四半期に29.6%、第3四半期に30.1%と増加し、増加傾向が続いています。第3四半期の宿泊客は149万人で4.2%増え、江原道内で2位を維持し、観光消費額は2,148億ウォンで12.1%増加しました。束草市は、個人旅行客向けのオーダーメイド型観光商品を拡大する計画です。外国人の個人旅行客の流入が増えていることから、伝統市場やビーチなど人気コースと連携した宿泊案内や、多言語対応の準備を点検してみてください。
© ONDA - Weekly ON
