要約

  • 2026年4月、国際線の燃油サーチャージが6段階から18段階へ跳ね上がり、海外旅行を諦めた家族が韓国国内のペンション・プールヴィラ・一棟貸しに流れている。訪韓外国人も増加し、ソウルのホテルは2029年まで供給不足が続く見通しだ。
  • コロナ禍でも同じ風船が膨らんだ。一棟貸しが人気を集め、庭にタライを置いただけのペンションまで予約が埋まり、外部資本がプールヴィラを建てた。しかしコロナ禍が明けると供給が一気に増え、価格は崩壊した。
  • あのとき最も大きな損失を被ったのは、需要の多い時期に固定費を増やした個人オーナーだった。いま最も危険な選択は、短期需要に固定費を賭けることだ。

2026年4月、原油高騰で風船が再び膨らんでいる。中東情勢不安で国際原油価格が乱高下し、国際線の燃油サーチャージは前月の6段階から18段階へ急上昇した[1]。大韓航空の米東海岸路線では、片道の燃油サーチャージだけで30万3,000ウォンになった[2]。アジア・ヨーロッパ間の運賃は1年前より30%以上値上がりすると予想されている[3]。4人家族が米東海岸を往復すれば燃油サーチャージだけで240万ウォン、航空券総額は軽く1,000万ウォンを超える。同じ金額があれば、済州島のプールヴィラで三食すべて外食しながら一週間以上楽しめる。

海外旅行を諦めた家族たちが、静かに検索窓に打ち込む単語が増えている。韓国国内ペンション。済州プールヴィラ。江原道の一棟貸しステイ。 この光景、どこかで見た気がする。

風船の三つの角が同時に押されている

風船効果はシンプルだ。一方を押せば、反対側が膨らむ。旅行市場では、この原理が驚くほど正確に繰り返される。中東情勢不安と原油高、航空運賃急騰で、海外旅行需要が韓国国内へ流れ込む。

外国人も殺到している。韓国観光公社の集計によれば、2025年の訪韓外国人は1,894万人で過去最多を記録し[4]、2026年第1四半期だけで476万人が入国し、1年前より23%増えた[5]。マスターン投資運用の分析では、ソウルのホテル平均客単価（ADR）は2024年に19万8,000ウォンとなり、2019年より58%上昇した[6]。ジェンスターメイトの集計では、2024年11月時点で3つ星ホテルの客単価が16万2,000ウォンと2019年より85%も跳ね上がった[7]。ところがホテルは建築許可から竣工まで約5年かかる。そのため新韓投資証券は、2029年までソウルの客室供給不足が続くと見ている[8]。需要は爆発的に増えているのに供給は足踏み状態で、ソウルから押し出された韓国人需要が京畿道、江原道、地方へと流れていく。

ソウルが高くなれば地方ホテルが浮上し、ホテルが高くなればペンションが浮上し、ペンションが高くなればゲストハウスのような宿が流行する。

風船の三つの角が同時に押されている。自分の宿も当然、恩恵を受けるだろう。

だが、これは初めてではない

筆者が前回、現場で目撃した風船のサイクルはこうだった。

第1章　凍結

2020年上半期。コロナが始まると市場全体が凍りついた。初めて聞く感染症が怖くて誰も外出しなかった時代、すべての宿泊施設から客足が途絶えた。業界は耐えきれず人員とコストを削り始めた。

第2章　一棟貸しの台頭

しばらく凍りついていた市場で、一棟貸し型の施設に最初に陽が差した。人と接触せず家族だけで休めるプールヴィラや一棟貸しペンションから予約が戻ってきたのだ。特に子連れで海外に出かけていた需要層は、感染リスクの低い一棟貸し型施設なら、海外旅行費用に匹敵する宿泊費でも喜んで財布を開いた。

第3章　庭のタライ時代

一棟貸しが盛り上がると価格も上がった。平日1泊50万ウォンのプールヴィラが珍しくなくなり、週末ごとに子どもを連れて出かけていた家族は料金を負担しきれなくなった。その家族たちが向かったのは、庭に大きなタライでも置いてある古いペンションだった。

子どもが浸かって遊べればそれでよかった。数十年前のペンションが、庭にタライ一つ、簡易プール一つを置いただけで予約が増え、宿泊客で賑わった。風船効果が風船の一番端まで及んだのだ。

第4章　ホカンスの誕生

一方、ソウルの高級ホテルは別の問題を抱えていた。特に外国人比率が高かったホテルほど打撃が大きかった。ホテルは生き残るために客単価を下げ、朝食と客室、アメニティをセットにしたパッケージを、消費余力が中高年ほど大きくない若い世代でも支払える価格で提供した。

このとき本格的に広まった言葉が、ホテルとバカンスを合わせた「ホカンス（ホテルで過ごすバカンス）」だ。単語自体はコロナ前からあったが、ホテルが生存のためにポジションを変え、消費者がそのポジションに殺到したことで、一つの旅行カテゴリーになった形だ。

第5章　建設会社の参入

庭のタライペンションまで予約が埋まるというニュースが広まると、市場外の資本が入ってきた。建設会社やデベロッパーが江原道、済州島、加平、京畿郊外はもちろん、南海や統営まで全国でプールヴィラを建て始めた。個人オーナーたちもこれに負けじと借り入れをして増築し、リノベーションし、人員を増やし、価格を上げた。

誰もがそのときの需要急増が永遠に続くと信じる間に、宿泊施設の供給はこうして増えていった。

第6章　破裂

2年近く待った末にコロナ禍が明け、海外旅行が再開された。まさにその時点が、コロナ初期に着工したプールヴィラが完成し、一斉に市場に出てきた時期だった。需要は減ったのに供給が一気に増えたのだ。

結果は火を見るより明らかだった。空室が増え客単価が下がり、割引競争が始まった。需要が供給より多かった時代に固定費を増やしておいた個人オーナーたちは、予約まで減ると深刻な資金難に陥り始めた。

そしてこの状況で最も深刻な被害を受けたのは、大きな資本を投じた建設会社ではなかった。専門資本は損失を覚悟して撤退できた。しかし、便乗して借り入れまでして無理に投資した個人オーナーたちは、最も回復しにくい損失を被り、残念ながら今もその後遺症を抱えて耐えている社長が一人や二人ではない。

風船が破裂する順序

外部ショック → アウトバウンド需要の移動 → 一棟貸し・ペンション上昇 → 低価格の代替施設まで恩恵 → 外部資本参入 → 供給急増 → 需要正常化 → 価格崩壊

ここで最も重要なイベントは「供給急増」だ。需要が熱くなれば自然と供給が増えるが、供給は建設に物理的な時間がかかるためタイミングを逃しやすい。しかも一度増やした供給は減らした瞬間そのまま損失になるため、市場に長く残り、ただでさえ不足している需要を分け合う。

2020年の風船は供給が積み上がった上で破裂し、2026年の風船はすでに敷かれた供給の上で膨らんでいることを比較した図

今回の風船は大丈夫だろうか？　今回は前回の風船の余波ですでに供給が過剰な状態のため、異なる様相を見せる可能性がある。需要が移動しても既存施設が先に吸収するため、風船が前回ほど大きく膨らまないかもしれない。それでも再び増えた需要にどう対応するかによって、結果は大きく変わるだろう。

風船の前で

私はこの記事で「いまが投資のチャンスです」と言おうとしているのではない。18年間宿泊業を見守ってきた者として敢えて言うなら、いま最も危険な選択は、短期需要に固定費を賭けることだ。

急激に増えた需要は、風船のように破裂するものだ。問題はいつ破裂するかではなく、破裂するときに自分がどんな位置にいるかだ。

いま増設したプールヴィラは、風船が破裂する頃に竣工するかもしれない。いま増やした人員の給与は、予約が抜け客単価が下がっても一緒に下がらない。いま一組でも多く受けようとOTA依存度を高めておくと、風船が破裂してコストを削減すべき時期に、手数料と広告費の負担として返ってくる。

2020年に「この需要は続く」と信じた人々が2023年にどんな状況を迎えたか、私たちはよく知っている。その場に再び立たないことが、今回の需要増加に対応する最も重要な原則だろう。

風船が再び複数箇所で同時に押されており、その間に確かにチャンスはある。18年の現場経験で整理した対策は2編で扱ってみようと思う。

「宿泊市場の風船効果」シリーズ

参考資料

  1. ファイナンシャルニュース、「『4月に30万ウォン上がる』燃油サーチャージ暴騰予告…3月発券が増える見通し」（2026.3.18）· fnnews.com
  2. ニューシス、「4月の大韓航空燃油サーチャージ、最大247%上昇…『最高30万ウォン突破』」（2026.3.16）· mobile.newsis.com
  3. 韓国経済、「高騰する航空券価格…『アジア・ヨーロッパ路線最大560%急騰』」（2026.3.26）· hankyung.com
  4. 韓国観光公社、「2025年12月韓国観光統計公表」（2026.1.30）· datalab.visitkorea.or.kr
  5. 韓国文化体育観光部、「'26年第1四半期訪韓外国人観光客476万人突破、第1四半期基準で過去最大記録達成」（2026.4.16）· mcst.go.kr
  6. マスターン投資運用、「Mastern Insights No.2 パンデミック以後、ソウルホテル市場診断」（2025.9.24）· mastern.co.kr
  7. ジェンスターメイト、「[ISSUE CHECK] 2024年ホテル市場取引額『2兆』、コロナ以前の水準回復」（2025.6.13）· blog.genstarmate.com
  8. アジア経済、「『全然足りない』K熱風で外国人殺到するもソウルのホテル2029年まで不足」（2026.2.15）· core.asiae.co.kr

よくある質問

宿泊市場の風船効果とは何ですか？
一方の需要を抑えるともう一方が膨らむ現象です。燃料費と航空運賃が上がると海外旅行需要が韓国国内に移り、ソウルのホテルが高くなると地方のホテルやペンション、ゲストハウスへと需要が順に流れていきます。
コロナのとき宿泊市場にはどんなことがありましたか？
一棟貸しとプールヴィラの予約がまず回復し、庭にたらいを置いた古いペンションまで予約が埋まりました。外部資本がプールヴィラを建て始めましたが、エンデミックで海外旅行が解禁された時点にそれらのプールヴィラが完成し、供給が溢れて価格が崩れました。
需要が増えるとき宿泊業オーナーは何に注意すべきですか？
短期需要を信じて固定費を増やすことです。今増設した施設は風船がしぼむ頃に完成する可能性があり、増やした人員の給与と高めたOTA依存度は予約が減っても残ります。具体的な原則は第2編で扱います。